Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоры аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Договор аренды между ИП и ИП — как платить наличкой
Порядок расчетов между сторонами, как правило, регулируется текстом договора и может предусматривать различные варианты. Одним из способов внесения арендной платы может выступать наличный расчет в силу положений ст. 2 закона «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов…» от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Этот вид расчетов строго регламентирован на законодательном уровне и имеет установленные пределы и лимиты, которые стороны обязаны соблюдать и учитывать при составлении договора.
Условия наличного расчета между арендодателем и арендатором определены Указанием Банка России «О порядке ведения кассовых операций…» от 11.03.2014 № 3210-У. В их числе следующие:
- ИП-арендодатель должен иметь кассу;
- прием арендной платы в кассу осуществляется специально назначенным лицом (кассиром) или предпринимателем самостоятельно (п. 4);
- принятие в кассу наличных денежных средств от арендатора оформляется приходным кассовым ордером, но если ИП осуществляет учет доходов в соответствии с законодательством о налогах и сборах, то кассовые документы могут не оформляться (п. 4.1);
- в подтверждение приема арендной платы в форме наличного платежа арендодатель должен выдать квитанцию (п. 5.1).
В п. 5.1 документа описан порядок действий кассира или иного лица, выполняющего функции кассира при приеме наличных денежных средств. Кассир проверяет наличие подписи бухгалтера или ИП на приходном кассовом ордере, соответствие суммы полученных денежных средств.
Наличный расчет стороны арендных правоотношений могут применять лишь в том случае, когда размер арендной платы по одному договору составляет не более 100 тыс. руб. Это правило устанавливается указанием Банка России «Об осуществлении наличных расчетов» от 07.10.2013 № 3073-У (п. 6). При этом цена исчисляется за весь период действия договора.
Предмет договора аренды
Остановимся на нескольких специфических особенностях договора аренды помещения. Действует документ в рамках актуального законодательства: юридические тонкости определены в ГК РФ, в статье 607. Объект недвижимости в аренду может передать собственник, а также уполномоченное им лицо.
Вот некоторые ключевые моменты.
- Арендное имущество обязательно должно сохранить все свои параметры, особенности в процессе использования арендатором.
- Любые доходы, которые арендатор может получить с помощью арендованного имущества, остаются его личной собственностью.
- Аренда некоторых объектов может быть запрещена государством.
- Обязательно проследите, чтобы цена, а также порядок расчета были расписаны в документе максимально понятно, без возможности двойных прочтений.
- Арендная плата за помещение бывает двух основных видов. Можно вносить только постоянную сумму. Также распространена схема, когда арендный взнос состоит из двух частей: это постоянный платеж и переменная плата. Она обычно представляет собой соответствующие платежи за коммунальные услуги.
Какие документы понадобятся?
Перед заключением договора нужно удостовериться в правомочности контрагента. Поэтому перед подписанием соглашения стороны должны предоставить соответствующий пакет документов, который может разниться в зависимость от участников сделки.
Таблица 1. Объем документации для контрагентов
|
ИП |
Юридическое лицо |
Физическое лицо |
|
Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или выписка из ЕГРИП |
Устав |
Паспорт |
|
Паспорт |
Выписка из ЕГРЮЛ |
Доверенность представителя |
|
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе |
Свидетельство о государственной регистрации |
Документы, подтверждающие нахождение помещения в собственности или в аренде (для субаренды), выписка из ЕГРН |
|
Документ, подтверждающий нахождение по адресу (договор аренды, выписка ЕГРН) |
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе |
|
|
Доверенность представителя |
Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол или решение) |
|
|
Документы, подтверждающие нахождение помещения в собственности или в аренде (для субаренды), выписка из ЕГРН |
Подтверждение о нахождении по адресу (договор аренды, выписка и ЕГРН) |
|
|
Доверенность на представителя |
||
|
Бухгалтерская отчетность |
||
|
Документы, подтверждающие нахождение помещения в собственности или в аренде (для субаренды), выписка из ЕГРН |
Регистрация договора аренды нежилого помещения
Договор аренды может заключаться на неопределенный срок, длительностью менее или более одного года. Если соглашением не оговорен конкретный срок аренды, оно может быть расторгнуто в любое время, при оповещении второй стороны за 3 месяца.
Сделка со сроком аренды на один год может автоматически продлеваться на аналогичный срок по истечении предыдущего периода.
Договор, заключенный на срок более одного года подлежит обязательному фиксированию в государственных учреждениях и вступает в действие только с момента официальной регистрации. Если какая-либо из сторон уклоняется от регистрационных действий, вторая вправе потребовать их исполнение при помощи иска.
Для осуществления государственной регистрации необходимо обратиться в управление регистрационной службы с пакетом документов, в состав которых должны быть включены:
- Заявление обеих сторон.
- Документы, удостоверяющие личности заявителей.
- Оригиналы договора.
- Документы, подтверждающие право на данное помещение.
- Учредительные документы (в том случае, если один из участников сделки юридическое лицо
- Поэтажный план с описанием арендного помещения.
Как правильно составить договор
Процедура подготовки строго регламентирована нормативными актами, нарушение которых влечет за собой аннулирование возникших правоотношений. Необходимо выделить ряд пунктов, которые следует включить в обязательном порядке. В их числе:
- Реквизиты сторон: адресные, контактные, а также паспортные данные.
- Подробное описание объекта имущественного найма, составленное на основании свидетельств, выданных регистрационным органом.
- Перечисление прав и обязанностей участников сделки.
- Продолжительность действия документа. Приведение ограниченного срока в рамках документации не является обязательным требованием. В случае отсутствие такового продолжительность найма определяется, как максимальная.
- Сумма арендной платы, а также дата направления ежемесячной платы.
- Порядок передачи денежных средств.
- Условия приема и передачи постройки в пользование съемщика.
Договор аренды нежилого помещения между ИП
- Реквизиты обеих сторон сделки.
- Параметры сдаваемого в аренду имущества: площадь, назначение, кадастровый номер и т.д.
- Установленная стоимость аренды. Если она не указана, то договор считается недействительным.
- Срок действия сделки. Если он не обозначен, то считается, что она заключена на неопределенный срок, т.к. надолго: в некоторых случаях он может достигать 50 лет.
- Права и обязанности обеих сторон: кто будет выполнять капитальный или срочный ремонт, имеет ли право арендодатель проверять состояние помещения каждый месяц, кто отвечает за работу систем жизнеобеспечения (подачу воды, канализацию, газовое оборудование и т.д.).
- Платежи и расчеты: здесь указывается срок, в который арендатор обязан вносить плату за пользование площадью, а также обязанность по оплате услуг ЖКХ и на какой срок устанавливается размер арендной платы.
- Ответственность сторон: имеет ли право владелец помещения требовать пеню за просрочку арендной платы, каков ее размер.
- Заключительные положения: невозможность одностороннего отказа от выполнения обязательств, обязанность по оповещению сторон друг друга в случае изменения юридического адреса и других данных, с какого момента договор вступает в законную силу.
Главной причиной вероятных конфликтных ситуаций становится недостаточно грамотное оформление документов.
Для справки! Для нанимателя недвижимости целесообразно прописать пункт о преимущественных правах на переоформление договора на новый период времени.
Арендатор, не имеющий опыта, рискует оказаться в невыгодной ситуации из-за отсутствия в документах, сопровождающих сделку, некоторых условий:
- пользование объектом, не введенным в эксплуатацию, категорически запрещается законодательством, иначе именно на арендатора будет возложена обязанность уплаты значительного штрафа,
- договоренности с собственником объекта о целях его использования,
- согласование регламента изменения размеров оплаты,
- положение по улучшению предмета аренды без данного пункта арендатор не вправе вносить какие-либо изменения, в том числе, неотделимые улучшения, а если такое будут сделаны, то возмещение реально получить лишь по решению суда (в соответствии с общими правилами — эта часть расходов считается издержками собственника).
Правильное оформление всех положений документа значительно упрощается привлечением к сделке профессионального юриста.
Образец заполнения договора аренды нежилого помещения
Статья акутальна на: Февраль 2020 г.
Нежилое помещение — это помещение, не предназначенное для проживания в нем. Его назначение зависит от типа конкретного объекта, это может быть офис, производственное помещение, склад и т.д.
Нежилое помещение необходимо любому предприятию для осуществления предпринимательской деятельности. Его можно купить, но не всегда есть такая возможность, особенно у молодой компании.
Тут на помощь приходит аренда недвижимости.
Нежилое помещение можно арендовать у собственника, оплачивая за него определенную плату, именуемую арендными платежами. Отношения между сторонами при аренде нежилого помещения должны быть закреплены в письменном виде посредством договора аренды, при этом не важно кто выступает в роли сторон, физические или юридические лица.
Письменная форма договора позволяет юридически закрепить за каждой из сторон их обязательств, права и ответственность. Решить возникшие споры можно только в том случае, если будет документ, определяющий, что должна выполнить каждая из сторон и в какие сроки.
Аренда недвижимости — это одна из самых популярных сделок на настоящий момент. Арендуют как жилые, так и нежилые помещения. В отношении жилых помещений предлагаем скачать образец договора аренды квартиры и комнаты.
Порядок расторжения договора
Условия аннулирования арендного соглашения:
- одна из сторон сделки существенно нарушает условия контракта;
- наниматель использует нежилое помещение не по назначению;
- при использовании арендуемого объекта недвижимости арендатор существенно ухудшил его технические характеристики;
- наниматель не оплачивает взносы в течение двух месяцев;
- арендатор не произвел капитальный ремонт, хотя данное условие было обозначено в договоре.
Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут двумя способами:
- путем подписания мирового соглашения;
- в процессе судебного разбирательства.
Рассмотрим каждый из выше перечисленных способов в отдельности.