Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бухгалтерия гаражно-строительного кооператива: все непросто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не все материалы, которые имеются на балансе организации, могут пригодиться ей. Часть имущества по тем или иным причинам приходится списывать. Чтобы провести подобную манипуляцию, потребуется составить акт на списание. Для составления бумаги используется форма, разработанная Госкомстатом РФ. Реквизиты, которые должны присутствовать в каждом документе, представлены в таблице.
Бухгалтерский учет и налогообложение гаражно-строительных кооперативов
Тогда бухгалтер должен вести отдельный учет расходов по предпринимательской деятельности ГСК. В противном случае целевое финансирование (взносы членов кооператива) будут признаны объектом налогообложения (пп.14 п.1 ст.251 НК РФ) и облагаться налогом на прибыль. Аудиторская компания «Аудит Эксперт» советует: Чтобы этого не произошло надо заранее проверить налоговый учет в гаражном кооперативе с привлечением аудиторов.
Заработная плата наемных работников ГСК облагается ЕСН и взносами в пенсионный фонд в обычном порядке. Доходы гаражно-строительного кооператива, полученные в результате предпринимательской деятельности, должны распределяться между его членами (п.5 ст.116 ГК РФ). Бухгалтеру гаражного кооператива необходимо помнить, что доходы членов ГСК облагаются НДФЛ по установленной ставке 13 %.
Приватизация земли в ГСК
Гаражные кооперативы получают землю в бессрочное пользование, поэтому член ГСК не имеет права на землю под гаражом, поскольку она находится в государственной собственности.
- Самостоятельное выполнение таких действий представляется возможным только, если гараж является отдельно установленным зданием, а также имеет отдельный вход и фундамент.
- В ситуациях же, когда гараж представляет собой часть гаражного бокса, выкуп земли под гаражи должен осуществляться совместно с другими пайщиками, поскольку она не является делимой.
- После выкупа каждый пайщик получит определенную долю в общей собственности. Для определения делимости или неделимости земли следует проконсультироваться в органах архитектуры и земельных отношений.
- Определение стоимости земли происходит на основании месторасположения ГСК, однако в большинстве случаев это число не превышает кадастровую стоимость.
Права и обязанности пайщиков и их семей
Лица – участники кооператива, имеют как признанные законом права, так и обязанности по договору. К основному праву пайщика можно отнести предоставление ему квартиры в доме, принадлежащем кооперативу, в котором лицо состоит в качестве участника. Член кооператива имеет правомочие на пай, также пайщик наделен правом на проживание в жилом помещении и пользование им вместе с семьей, без права собственности.
Пайщик наделен правом голоса на общем собрании кооператива и внесении своего мнения в протокол общего собрания. После исполнения всех обязательств пайщик получает жилье в собственность. К обязанностям можно отнести расходы пайщика, которые он должен нести в указанных уставом и договором случаях. Например, уставом может быть определен срок, в течение которого пайщик осуществляет дополнительный взнос за убытки кооператива, таким образом, расходы пайщика признаются компенсацией части расходов кооператива.
Как фиксировать взносы?
Целевое финансирование ГСК в виде взносов является обязательным условием для всех участников некоммерческого объединения. Паевые взносы могут вноситься в натуральной или денежной форме. Для всех остальных взносов предусмотрено одно выражение – денежное.
С назначением вступительных, членских взносов все понятно. Но есть и другие – целевые, дополнительные. Первые вносятся в целях приобретения оборудования, материального обеспечения капремонта и т.п. О необходимости введения целевых взносов составляется протокол на общем собрании.
Дополнительные взносы актуальны при убыточности ГСК и наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Для фиксации подавляющего большинства взносов бухгалтер кооператива использует счет 86. На нем отражается целевое финансирование. Для разделения взносов по затратным категориям и отслеживания операций могут создаваться соответствующие субсчета.
В систематизации взносов ГСК имеет смысл выделять:
— капитальные вложения;
— организационные расходы;
— расходы на текущие нужды.
Что касается проводок, базовая схема включает:
Начисление паевого взноса, поступающего в фонд гаражного кооператива – Дт76 Кт86.
Уплату взноса членом кооператива – Дт50,51 Кт76.
Использование средств на покрытие текущих расходов – Дт86 Кт26.
Отражение доходов внереализационного характера – Дт86 Кт91.1.
Как подаются документы в ФНС?
Процесс регистрации гаражных кооперативов осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и очень схож с регистрацией иных юридических лиц.
Оформление гаражного кооператива происходит на основании заявления в Федеральную налоговую службу. Подпись заявителя при этом нуждается в нотариальном заверении.
Само заявление необходимо подавать вместе с:
- Уставом ГСК;
- Протоколом собрания с подписями учредителей, которым было закреплено решение о формировании кооператива;
- Квитанцией, подтверждающей уплату госпошлины в размере 4 тыс. рублей.
Для функционирования гаражного кооператива требуется большое количество документации. Вся деятельность гаражного кооператива должна осуществляться в соответствии с положениями устава. Документ регламентирует нюансы функционирования учреждения, включая порядок начисления и уплаты взносов.
Ее утверждение осуществляется на общем собрании членов кооператива. Все средства пайщиков должны расходоваться только в соответствии с положениями документа. Если траты превысили количество денежных средств, полученных в качестве взносов, происходит дополнительный сбор. Действие выполняется в течение 3 месяцев с момента утверждения ежегодного баланса.
Если постановленные условия не выполняются, ГСК может быть ликвидирован. Причиной начала процедуры может выступать требование кредитора. Дополнительные документы, которые должны присутствовать у гаражного кооператива, представлены в таблице.
| Типы документов | Перечень |
| Бухгалтерская и налоговая документация | Годовой баланс Налоговые декларации Акты аудиторских проверок Акты налоговых проверок Отчетность для ФСС |
Каковы проблемы налогообложения?
По закону хоть ГСК и некоммерческая организация, но никто не препятствует руководству кооператива заниматься предпринимательской деятельностью.
По вопросам налогообложения к ним применяют те же правила, что и к юридическим лицам, т.е. они уплачивают налоги по коммерческой и уставной деятельности.
Список подаваемой в ИФНС отчетности зависит от используемой системы налогообложения. При общей системе необходимо представлять следующие декларации:
- прибыли;
- по НДС;
- по подоходному налогу (2-НДФЛ и 6-НДФЛ);
- отчетность по страховым взносам;
- сведения о среднесписочной численности.
Заполнение годового отчета
При составлении Баланса ГКС заменяет раздел «Капиталы и резервы» сведениями о целевом финансировании. Степень детализации указанных статей определяются предприятием самостоятельно, оценка необходимости более подробного раскрытия отдельных показателей происходит по критерию существенности данных. Пример заполнения годовой бухгалтерской отчетности:
- объем потраченных ресурсов на оплату труда, благотворительную деятельность и реализацию целевых мероприятий;
- расходы, связанные с поддержанием функционирования кооператива;
- остаток денег на начало отчетного периода;
- размер поступлений;
- остаток средств по итогам года.
При этом, необходимо выделить ряд особенностей такого налогообложения в случае с оформлением дарственной:
- начисляется налог на стоимость подаренного гаража и земли под ним, отмеченную в технических документах;
- плательщиком является лицо или несколько лиц, к которым гараж поступает в дар;
- налог не оплачивают ближайшие родственники дарителя.
В категорию близких членов семьи, которые не должны уплачивать налог со стоимости подаренного имущества включают:
- супругов;
- детей, в том числе и усыновленных;
- внуков;
- родителей;
- бабушек и дедушек;
- братьев и сестер.
Иначе начисляется налог с дохода, полученного при наследовании гаража. В этом случае, наследники должны заплатить определенный процент от стоимости строения и участка под ним после того, как заявят свои права.
Ведение налоговой отчетности гаражного кооператива
Как и все организации, гаражный кооператив должен подавать отчетность в налоговые органы. Такая обязанность закреплена в ст.23 НК РФ. В соответствии с установленными правилами, работники ГСК обязаны предоставлять годовую бухгалтерскую отчетность. Действие необходимо выполнить не позднее 3 месяцев с момента завершения календарного года. Необходимость в подаче квартальной бухгалтерской отчетности отсутствует.
Любой ГСК имеет работников. Следовательно, специалисты учреждения обязаны предоставлять сведения о среднесписочной численности персонала за завершившийся календарный год. Точный состав отчетности зависит от формы налогообложения ГСК. Если кооператив находится на УСН, имеет земельный участок и транспортное средство, то ему придется подавать соответствующие налоговые декларации.
Приватизация земли в ГСК
Гаражные кооперативы получают землю в бессрочное пользование, поэтому член ГСК не имеет права на землю под гаражом, поскольку она находится в государственной собственности.
- Самостоятельное выполнение таких действий представляется возможным только, если гараж является отдельно установленным зданием, а также имеет отдельный вход и фундамент.
- В ситуациях же, когда гараж представляет собой часть гаражного бокса, выкуп земли под гаражи должен осуществляться совместно с другими пайщиками, поскольку она не является делимой.
- После выкупа каждый пайщик получит определенную долю в общей собственности. Для определения делимости или неделимости земли следует проконсультироваться в органах архитектуры и земельных отношений.
- Определение стоимости земли происходит на основании месторасположения ГСК, однако в большинстве случаев это число не превышает кадастровую стоимость.
После принятия решения необходимо направить в адрес местной администрации соответствующее заявление, которое должно сопровождаться:
- Копиями паспортов всех участников;
- Выпиской из ЕГРП относительно прав собственности на недвижимое имущество;
- Договором аренды или выпиской из ЕГРП, которая подтверждает право на пользование земельным участком;
- Кадастровым паспортом участка.
Бухучет в гаражном кооперативе: каковы особенности фиксирования взносов
Нюансы выполнения списания материалов Не все материалы, которые имеются на балансе организации, могут пригодиться ей. Часть имущества по тем или иным причинам приходится списывать. Чтобы провести подобную манипуляцию, потребуется составить акт на списание.
Для составления бумаги используется форма, разработанная Госкомстатом РФ. Реквизиты, которые должны присутствовать в каждом документе, представлены в таблице.
Особенности Реквизиты, которые должны присутствовать в акте на списание Общие реквизиты Дата составления бумаги Место составления документа Информация о членах комиссии, выполнивших списание Индивидуальная информация Полный перечень списываемых материалов с указанием количества Причина списания по каждому виду Цена каждого материала Финальная часть документа Общая сумма Подписи членов комиссии Кооператив имеет право самостоятельно определить порядок списания имущества.
Как подаются документы в ФНС?
Процесс регистрации гаражных кооперативов осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и очень схож с регистрацией иных юридических лиц.
Оформление гаражного кооператива происходит на основании заявления в Федеральную налоговую службу. Подпись заявителя при этом нуждается в нотариальном заверении.
Само заявление необходимо подавать вместе с:
- Уставом ГСК;
- Протоколом собрания с подписями учредителей, которым было закреплено решение о формировании кооператива;
- Квитанцией, подтверждающей уплату госпошлины в размере 4 тыс. рублей.
Для функционирования гаражного кооператива требуется большое количество документации. Вся деятельность гаражного кооператива должна осуществляться в соответствии с положениями устава. Документ регламентирует нюансы функционирования учреждения, включая порядок начисления и уплаты взносов.
Ее утверждение осуществляется на общем собрании членов кооператива. Все средства пайщиков должны расходоваться только в соответствии с положениями документа. Если траты превысили количество денежных средств, полученных в качестве взносов, происходит дополнительный сбор. Действие выполняется в течение 3 месяцев с момента утверждения ежегодного баланса.
Если постановленные условия не выполняются, ГСК может быть ликвидирован. Причиной начала процедуры может выступать требование кредитора. Дополнительные документы, которые должны присутствовать у гаражного кооператива, представлены в таблице.
| Типы документов | Перечень |
| Бухгалтерская и налоговая документация | Годовой баланс Налоговые декларации Акты аудиторских проверок Акты налоговых проверок Отчетность для ФСС |
Как возвращается паевой взнос?
Возврат паевого взноса при выходе из кооператива возможен, на что прямо указывают нормы законодательства.
Под возвратом пая понимается выплата его стоимости пайщику посредством перечисления денежных средств или выдачи имущества, соответствующего взносу. Сроки и условия возврата пая определяются уставом кооператива.
Стоимость паевого взноса члена кооператива определяется по окончании финансового года исходя из стоимости чистых активов кооператива.
Если в кооперативе имел место быть создан неделимый фонд, размер выплачиваемого пая определяется без учета этого неделимого фонда.
Пайщик может быть исключён из кооператива или может выйти из него добровольно. Он вправе получить обратно внесённые денежные средства в порядке, который определён уставной документацией кооператива и договором, заключённым между сторонами.
Паевые взносы являются обязательными членскими платежами участников кооперативов различных видов. Они вносятся членами не только на этапе создания общества или вступления в его ряды новых членом.
Они могут дополнительно вносится в течение всего времени действия кооператива или до момента достижения той цели, для которой было создано объединение. При выходе из кооператива член имеет право получить обратно свой внесённый паевой взнос в денежной или иной форме.
Оповещения о доходах и расходах
Система оповещения членов объединения о результатах финансовой деятельности обозначается в уставных документах организации.
ВАЖНО! Ответственность за своевременное донесение информации и организацию собраний несет председатель. Итоги поступления и расходования ресурсов могут быть отражены в отчете ревизионной комиссии, с которым каждый член кооператива вправе ознакомиться в любое время.
По предстоящим расходам и величине взносов инициируется общее собрание. Члены ГКС голосованием устанавливают размер паевых платежей, утверждают смету расходов. Собрание считается состоявшимся при явке от 30%. Письменные извещения о предстоящем мероприятии не являются обязательными, если иное не прописано в Уставе.
Система финансового учета в кооперативной организации предполагает небольшой объем работы для бухгалтера, но требует универсальности от специалиста. При реализации объединением коммерческой деятельности обязательно должен вестись раздельный бухгалтерский учет.
Отчетность гаражного кооператива в 2021 году
Главная » » Отчетность гаражного кооператива в 2021 году
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором
Вернуться назад на Кооператив 2021 Хранение транспортных средств – проблема, которая волнует многих автовладельцев. Наиболее остро вопрос стоит в больших городах. Эксперты считают, что самым эффективным выходом из сложившейся ситуации является создание гаражного кооператива. В статье расскажем про учет в гаражном кооперативе, дадим примеры проводок. Организация призвана решать вопросы, волнующие всех автомобилистов, оставивших свое транспортное средство под ее присмотром. Чтобы во время распоряжения деньгами и имуществом не возникло вопросов, в гаражном кооперативе, как и в другой компании, должен осуществляться учет. Однако операция имеет ряд отличий от привычной процедуры. Гаражно-строительный кооператив или ГСК – разновидность некоммерческого учреждения, которое существует в потребительской кооперации. Он объединяет граждан, которые осуществляют совместное эксплуатирование гаражей. Доходы кооператива складываются только из взносов его членов. Основной локальный акт, регламентирующий деятельность гаражного кооператива – устав организации. В нем фиксируются:
• величина взносов членов кооператива; • порядок уплаты взносов; • ответственность, к которой может быть привлечен член кооператива, отказавшийся делать паевые взносы. Члены кооператива могут платить взносы единовременно или вносить их равными частями. Если в организации предусмотрен 2 вариант расчета, количество денежных средств, которое придется вносить в течение каждого периода, определяется на собрании членов ГСК. Бухгалтер организации обязан фиксировать все операции, совершаемые с паевыми взносами. Если у человека имеется задолженность перед компанией, специалист должен внести запись: Дт 76 Кт 96 субсчет «Пай начисленный». Когда член организации вносит необходимую сумму средств, бухгалтер должен сделать запись. Она будет иметь следующий вид: Дт 50, 51, Кт 76. Операция выполняется по субсчетам, которые открываются на каждого кто входит в кооператив. К счету 96 «Целевое финансирование…» открывается дополнительный субсчет «Пай оплаченный». При поступлении денег от членов кооператива необходимо сделать следующую запись: 1. Дт 96, субсч. «Пай оплаченный». 2. Кт 96, субсч. «Пай начисленный». Помимо доходов, у компании имеются и расходы. Они делятся на 2 категории – траты, связанные со строительством гаражей и административно-хозяйственные издержки. Чтобы отразить использование средств ГСК бухгалтеру придется выполнить следующие проводки: 1. Дт 50 – Кт 76 – осуществлена уплата взносов. 2. Дт 76 – Кт 86 – выполнено зачисление взносов на целевое финансирование. 3. Дт 71 – Кт 50 – произошла выдача средств под отчет. 4. Дт 26.2 – Кт 60.1 – было выполнено оказание коммунальных услуг. 5. Дт 60.1 – Кт 71 – подотчетное лицо произвело оплату поставщику. 6. Дт 26.3 – Кт 71 – выполнена оплата банковской комиссии. 7. Дт 26 – Кт 86 – списаны средства целевого финансирования. Вышеперечисленные проводки актуальны, если у компании не имеется счета в банке. Однако ГСК может открыть его. Если компания обзавелась счетом, проводки будут иметь следующий вид: 1. Дт 51 – Кт 76 – перечислены взносы. 2. Дт 76 – Кт 86 – зачисление на цел. финансирование. 3. Дт 26.1 – Кт 60.1 – коммунальные услуги были оказаны. 4. Дт 60.1 – Кт 51 – произведена оплата. 5. Дт 91.2 – Кт 51 – осуществлена оплата комиссии. 6. Дт 86 – Кт 26.1 – отражено использование целевых средств на оплату электроэнергии. 7. Дт 86 – Кт 91.1 – отражено использование целевых средств на оплату услуг банка. Не всегда гаражные кооперативы существуют только за счет членских взносов. Некоторые организации могут заниматься продажей имущества. Если подобное действие выполнено, выручку необходимо отразить по Кт 46. Для функционирования гаражного кооператива требуется большое количество документации. Вся деятельность гаражного кооператива должна осуществляться в соответствии с положениями устава. Документ регламентирует нюансы функционирования учреждения, включая порядок начисления и уплаты взносов. Еще один обязательный документ, который должен быть в любом гаражном кооперативе – смета доходов и расходов. Ее утверждение осуществляется на общем собрании членов кооператива. Все средства пайщиков должны расходоваться только в соответствии с положениями документа. Если траты превысили количество денежных средств, полученных в качестве взносов, происходит дополнительный сбор. Действие выполняется в течение 3 месяцев с момента утверждения ежегодного баланса.
Если постановленные условия не выполняются, ГСК может быть ликвидирован. Причиной начала процедуры может выступать требование кредитора. Дополнительные документы, которые должны присутствовать у гаражного кооператива, представлены в таблице:
| Типы документов | Перечень |
| Бухгалтерская и налоговая документация | Годовой баланс
Налоговые декларации Акты аудиторских проверок Акты налоговых проверок Отчетность для ФСС |
Бухгалтерская правда о жизни ГСК
№ 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (п.
4, 5 ст. 2). Термин «целевые вносы» применяется садоводческими, огородническими и дачными объединениями граждан (ст.
1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ).Размер паевых взносов определяется как частное от деления стоимости строительства по смете на число машиномест.
В уставе необходимо предусмотреть возможность изменения размера паевых взносов по мере уточнений сметной стоимости на этапах строительства.Строим вместеНа стадии «зарождения» кооператив осуществляет инвестирование средств.
Как правило, ГСК не ведет собственно строительной деятельности, подлежащей лицензированию. В большинстве случаев ГСК принимают коммерческие предложения застройщиков, заключивших инвестиционный контракт с городом. Возникает вопрос: как правильно оформить отношения по инвестиционной деятельности?
Изначально гараж существует лишь как проект, и заказчик-застройщик может использовать несколько форм привлечения денежных средств инвесторов:
- участие в долевом строительстве объекта недвижимости, которое регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;
- совместная деятельность по строительству в рамках договора простого товарищества;
- предварительный договор купли-продажи объекта строительства;
- получение займа от потенциального покупателя.
Два последних способа инвестирования для ГСК неприемлемы.
В договоре простого товарищества, заключаемого заказчиком-застройщиком для осуществления предпринимательской деятельности, не вправе участвовать некоммерческая организация (п. 2 ст. 1041 ГК РФ). А предоставление займа строительной организации может быть расценено налоговыми органами как нецелевое использование взносов. И тогда эти средства в качестве внереализационных доходов (п.
Бухгалтерская правда о жизни ГСК
Е. Диркова, аудитор
Гаражно-строительные кооперативы – заметный элемент городской инфраструктуры. На стадии строительства кооператив выступает инвестором. Его текущая некоммерческая деятельность связана с эксплуатацией гаражей. Однако ГСК вправе осуществлять и предпринимательскую деятельность. Расскажем об основных документах ГСК и особенностях учета в этих организациях.
Как правило, широкое распространение каких-либо организационных форм порождает целый ворох регулирующих документов. Нормативные акты детально регламентируют их деятельность. С ГСК дело обстоит иначе.
Почти правовой вакуум
Вести деятельность ГСК в рамках закона – задача не из легких. Для начала необходимо написать полноценный устав. Несоответствие устава требованиям законодательства может повлечь ликвидацию ГСК по иску налоговых органов. Это возможно, если суд сочтет, что при создании юридического лица были допущены грубые нарушения, носящие неустранимый характер (п. 2 ст. 61 ГК РФ). И тогда впереди сюжет «покруче», чем в кинокомедии Эльдара Рязанова «Гараж», с участием «звезд» налоговых и прочих солидных инстанций.
Чтобы составить представление о ГСК, настойчивый исследователь вопроса вынужден по крохам собирать элементы правовых норм.
ГСК – разновидность потребительского кооператива. Цель создания ГСК – удовлетворение потребности его членов в хранении автомобилей. Гражданский кодекс характеризует потребительский кооператив как некоммерческую организацию. Но к потребительским кооперативам закон «О некоммерческих организациях» не применяется (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ).
Гражданское законодательство устанавливает, что правовое положение потребительского кооператива, права и обязанности его членов определяются специальными законами (п. 6 ст. 116 ГК РФ). Однако для гаражно-строительных кооперативов в отличие от жилищных или садоводческих отдельный закон не принят. А действие закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» на ГСК не распространяется (ст. 2 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1). Кроме Гражданского кодекса для гаражных кооперативов применяется Закон СССР «О кооперации в СССР» от 26 мая 1988 г. № 8998-XI. Этот закон содержит ответы на некоторые принципиальные вопросы для ГСК. Например, пункт 1 статьи 11 определяет, что численность членов кооператива не может быть менее трех человек. А в пункте 2 статьи 14 прямо говорится, что участие члена кооператива в принятии решений на общем собрании не может быть поставлено в зависимость от размера его имущественного взноса.
Взносы членов кооператива
Кроме того, ГСК характеризуется специфическими отношениями собственности на недвижимое имущество. Источником имущества вновь созданного ГСК являются взносы его членов. При этом Гражданский кодекс выделяет лишь паевые и дополнительные взносы. Характеристики взносов подлежат раскрытию в уставе. Определения вступительного и паевого взносов можно «позаимствовать» из Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4, 5 ст. 2). Термин «целевые вносы» применяется садоводческими, огородническими и дачными объединениями граждан (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ).
Размер паевых взносов определяется как частное от деления стоимости строительства по смете на число машиномест. В уставе необходимо предусмотреть возможность изменения размера паевых взносов по мере уточнений сметной стоимости на этапах строительства.
Строим вместе
На стадии «зарождения» кооператив осуществляет инвестирование средств. Как правило, ГСК не ведет собственно строительной деятельности, подлежащей лицензированию. В большинстве случаев ГСК принимают коммерческие предложения застройщиков, заключивших инвестиционный контракт с городом. Возникает вопрос: как правильно оформить отношения по инвестиционной деятельности? Изначально гараж существует лишь как проект, и заказчик-застройщик может использовать несколько форм привлечения денежных средств инвесторов:
- участие в долевом строительстве объекта недвижимости, которое регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;
- предварительный договор купли-продажи объекта строительства;
- совместная деятельность по строительству в рамках договора простого товарищества;
- получение займа от потенциального покупателя.
Два последних способа инвестирования для ГСК неприемлемы. В договоре простого товарищества, заключаемого заказчиком-застройщиком для осуществления предпринимательской деятельности, не вправе участвовать некоммерческая организация (п. 2 ст. 1041 ГК РФ). А предоставление займа строительной организации может быть расценено налоговыми органами как нецелевое использование взносов. И тогда эти средства в качестве внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ) будут признаны объектом обложения налогом на прибыль (письмо УМНС России по г. Москве от 2 июля 2003 г. № 26-12/35565).
Что касается договора участия в долевом строительстве, то его заключение предъявляет повышенные требования к застройщику. Эти сделки пока не имеют широкого распространения.
Практически самой доступной для ГСК формой остается предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Такой договор для строящегося объекта недвижимости в государственной регистрации не нуждается (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Инвестиционные контракты заказчиков-застройщиков могут иметь различные обременения – скажем, условие о выделении в строящемся объекте доли города. Финансирование доли города будет осуществляться за счет целевых взносов членов кооператива. При этом безвозмездная передача объектов основных средств органам государственной власти и управления, а также органам местного самоуправления не признается объектом обложения НДС (подп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ).
И наконец построили
До ввода в эксплуатацию имущество находится в собственности ГСК как юридического лица (при условии государственной регистрации прав на него). А вот у членов кооператива не возникает необходимости изначально оформлять государственную регистрацию перехода права собственности, как это предписывает Гражданский кодекс в других случаях (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Законодательством установлено, что машиноместа в функционирующем гараже принадлежат участникам кооператива, полностью внесшим за них паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Таким образом, право собственности члена кооператива не зависит от факта его государственной регистрации. Хотя госрегистрацию своих прав члены ГСК все же проводят.
На балансе ГСК остаются лишь площади общего пользования. Гараж становится объектом долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).
Особенность создаваемого ГСК в том, что прием новых членов производится постепенно, практически на протяжении всего периода строительства. В такой ситуации размер членских взносов удобно определять по следующей схеме:
- составить смету общехозяйственных расходов ГСК на год;
- сумму расходов по этой смете поделить на проектное число машиномест в гараже и получить годовой размер членского взноса за одно место;
- размер годовых членских взносов члена кооператива определить пропорционально числу заявленных им к приобретению машиномест независимо от даты вступления в кооператив.
На практике с членов кооператива взимают не только членские, но и вступительные, а также разнообразные целевые взносы. Все эти сборы по сути источник финансирования административно-хозяйственной деятельности и ряда целевых программ, способ предотвращения убытков по окончании календарного года. За основу структуры финансирования можно принять понятия паевого фонда и неделимого фонда, введенные названным выше законом о потребительской кооперации.
Целевое финансирование ГСК за счет взносов его членов отражается на синтетическом счете 86 «Целевое финансирование», учет которого ведется в разрезе субсчетов «Организационные расходы», «Текущая деятельность», «Капитальные вложения в строительство».
Начисление же членских взносов проводкой «Дебет 76 Кредит 86» бухгалтер делает только в отношении принятых членов кооператива: обязательства будущих, неизвестных участников отразить невозможно. В этом случае убыток ГСК на конец отчетного периода возникает, если дебетовое сальдо счета 26 «Общехозяйственные расходы» превышает кредитовое сальдо счета 86 по статье «Текущая деятельность». Тогда для закрытия счета 26 приходится привлекать счет 91 (субсчет «Прочие расходы»), который и сформирует кредитовый остаток по счету 99. Убытки кооператива подлежат покрытию за счет дополнительных взносов его членов. Члены ГСК солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах дополнительного взноса. Субсидиарная ответственность означает, что кредитор вправе предъявить требования к членам кооператива, если последний его требование не удовлетворит (ст. 399 ГК РФ). Кредитор, который не получил полного удовлетворения, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Они остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
А если прибыль?