Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Интерьер 2022–2023 года: модные тренды в отделке квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Тренд на уменьшение средней площади квартир и домов наметился уже достаточно давно и связан не столько с событиями весны этого года, но и с тенденциями на рынке недвижимости в целом, поделился с Домклик Директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Могут ли квартиры подешеветь?
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что обрушение цен на жилье едва ли произойдет, но определенная корректировка стоимости квадратного метра вполне возможна. По прогнозам Анатолия Рябинина, в течение ближайших месяцев ценник может упасть в пределах 10–15%. Схожей позиции придерживается и Сергей Филатов, заявивший, что стоимость квартир неминуемо будет стагнировать, а затем снижаться. По его предположениям, в течение ближайших двух лет она может уйти вниз примерно на 15%. Однако однозначно предсказать, каких значений достигнут цены, на данный момент невозможно.
Не бывает ни бесконечного роста, ни спада — всегда есть цикличность. Например, в США с окончания Второй мировой войны было уже порядка 18 макроэкономических циклов. У нас с вероятностью 90% произойдет макроэкономический спад. Причем чем больше подъем, тем больше спад.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Чтo ждёт нeдвижимocть в 2023 гoдy?
Paдикaльныx пepeмeн в фopмaтax caмoй нeдвижимocти нe пpeдвидитcя. Экcпepты пpeдпoлaгaют вoзмoжнoe coкpaщeниe пpeдлoжeний квapтиp фopмaтa cтyдий. Teм нe мeнee oни yвepeны, чтo пoлнocтью зacтpoйщики oт ниx нe oткaжyтcя. Этo экoнoмичecки нeвыгoднo: нa тaкиe квapтиpы cyщecтвyeт cтaбильный cпpoc из-зa иx цeнoвoй дocтyпнocти.
Пpoтивopeчивым ocтaётcя вoпpoc oтдeлки. Дeлo в тoм, чтo гocyдapcтвo нaмepeнo cдeлaть oтдeлкy oбязaтeльным тpeбoвaниeм для cдaчи жилoгo oбъeктa. Teм нe мeнee тaкaя мepa нe oпpaвдaнa для вcex типoв жилья.
Дeлo в тoм, чтo жильё ceгмeнтa «кoмфopт+», «бизнec» и пp. пoдpaзyмeвaeт cвoбoднyю плaниpoвкy, чтo пoзвoляeт пoкyпaтeлю вoплoтить в жизнь любыe дизaйнepcкиe пpoeкты, oфopмив жильё пo cвoeмy вкycy. Гoтoвaя oтдeлкa лишь oтнимeт y клиeнтa вpeмя и cилы.
B тo жe вpeмя нa мaccoвoм pынкe oтдeлкa «пoд ключ» пoльзyeтcя бoльшoй пoпyляpнocтью, тaк кaк пoзвoляeт пoкyпaтeлям cэкoнoмить нe oднy coтню тыcяч pyблeй.
Пoдвoдя итoги, cтoит oтмeтить, чтo нeт eдинoй фopмyлы выбopa тoчнoй дaты пoкyпки квapтиpы. Нecмoтpя нa тo, чтo нaибoлee блaгoпpиятный пepиoд – этo лeтo и зимa, oптимaльнaя дaтa бyдeт зaвиceть oт кaждoгo кoнкpeтнoгo cлyчaя.
Если еще несколько десятков лет назад работа на дому была уделом либо богемных творцов, либо жен богатых мужей, то сейчас это почти норма. Как сказано выше, благодаря появлению персональных компьютеров и развитию коммуникаций (интернет, беспроводная и цифровая телефония и проч.) многие получили возможность трудиться дома или, вообще, в любом другом месте, где есть выход в глобальную сеть.
Офисно-жилые гибриды выводят этот феномен на новый уровень, предоставляя более-менее развитую бизнес-инфраструктуру в дополнение к стандартной программе многоквартирного дома. Примером подобной типологии в России может служить комплекс «Город Столиц», сооруженный «Капитал Груп» в ММДЦ «Москва-Сити».
Пользоваться компьютером на дому, конечно, само по себе не ново. Новизна состоит в другом: в возможности иметь под рукой конференц-залы, переговорные, шоу-румы, службу кэтеринга и прочие услуги, которые позволяют кондоминиуму функционировать как полноценный бизнес-центр. Офисы же, в свою очередь, проникаются более расслабленной и домашней атмосферой. Тон в этом процессе задают IT-компании Силиконовой долины — например Google. Налицо тенденция, когда приватное пространство приобретает черты общественного, а общественное одомашнивается или, как говорят социологи, «доместифицируется»2.
2009-й:
Хотя, как известно, многофункциональные комплексы получили распространение и в России, они являются своего рода исключением из правил. Существующие в нашей стране нормы ограничивают совмещение офисной и жилой программ: они не могут быть взаимозаменимыми, запрещается располагать их на одном этаже или в одной секции — каждая функция должна иметь независимый выход. Редукционистский подход, унаследованный с советских времен, когда любая частная инициатива в лучшем случае не приветствовалась, а в худшем жестко подавлялась, к сожалению, действует и поныне.
2021-й:
Локдаун, пережитый в 2020-м, сделал коворкинги в новых жилых комплексах почти нормой. А на фоне все более внимательного отношения к благоустройству нередки и уличные «рабочие кабинеты» прямо в жилых дворах.
Конверсионные процессы связаны главным образом, конечно, с тем, что индустрия покидает города Европы и Северной Америки, освобождая постройки и обширные зоны. Превращение старых промышленных зданий в жилье — процесс в общем-то не новый. Район Сохо в Нью-Йорке, породивший в 1980-х гг. моду на лофты, является хрестоматийным примером конвер-сии и обуржуазивания старого прома. Впрочем, сейчас перепрофилирование индустриальных зданий перешло на новый уровень и на новый масштаб: речь теперь идет не просто о конверсии отдельных сооружений, но о ревитализации целых городских районов.
Успех большинства конверсий связан с тем, что они способны удовлетворить вкусы и пассеистов, и тех, кто смотрит в будущее, сочетая современную свободную планировку с покрытой патиной времени архитектурной начинкой. Конвертируемые помещения весьма обширны, у них высокие потолки и большие окна. Подобные качества, как правило, ценятся пользователями, но в силу понятных причин не приветствуются девелоперами, строящими здания «с нуля». В то время как такие постройки, как, скажем, пакгаузы и склады будто созданы, чтобы со временем стать жильем, сооружения типа силосных башен конвертировать куда сложнее, хотя результат может быть крайне интересным. Новый тренд, таким образом, заключается не в просто конверсии, а в конверсии совершенно «неудобоворимых» построек, не только промышленных зданий, но и, например, церквей. Подобная конверсионная всеядность вызвана целым рядом причин: и экологических (лучше сохранить, чем снести), и экономических, связанных с недавним бумом недвижимости, и культурных, обусловленных растущим многообразием стилей жизни и стремлением к индивидуальному, уникальному жилью.
Комплекс Gemini Residences, спроектированный MVRDV в копенгагенском районе Фросило, — прекрасный пример неординарной конверсии. Архитекторам удалось превратить в жилье… две силосные башни, сохранив внутри этих цилиндрических объемов величественную пустоту. В силосах размещаются просторные атриумы, по галереям которых организуется вход в квартиры. Кольца с квартирами, в свою очередь, нанизываются на бетонные цилиндры и остекляются витражами, открывающими широкие панорамы гавани.
2009-й:
Деиндустриализация в России также принимает чрезвычайно масштабный характер, у нас, как правило, речь идет о конверсии крупных территорий, а не отдельных зданий. Любая конверсия требует довольно высокой культуры строительства — качественной «ресурсной базы», большинство же промышленных сооружений в России находится в плачевном состоянии. Это связано либо с крайней изношенностью, либо с очень низким качеством строительства. На поверку в итоге оказывается, что конвертировать можно лишь ограниченное число зданий.
Где дорожают однокомнатные квартиры
Вместе с изменением отношения к однокомнатным квартирам увеличиваются и цены на них. В некоторых регионах это происходит быстрее. Что дает повод подумать про другие, еще не описанные выше факторы. Но начнем мы как всегда со статистики.
Наши эксперты выделили 10 городов, в которых рост стоимости однокомнатных квартир за последний год была наивысшей. На первом месте оказался Геленджик — стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах выросла там на 78 процентов. На втором месте Анапа, где рост составил 60 процентов. Третьим в списке оказался Светлогорск с ростом на 58 процентов.
Также в первую десятку вошли Сочи, Новороссийск, Калининград, Находка, Гурьевск, Севастополь и Горячий Ключ. То есть в первой десятке 5 городов представляют Краснодарский край, а 3 из них — Калининградскую область, по одному из Приморского края и Севастополя.
Краснодарский край является по сути уникальным регионом. Во-первых, его население с каждым годом растет, что сильно отличается почти всех других провинциальных регионов России.
Во-вторых, там до сих пор преобладает довольно своеобразная застройка. Например, в Сочи введен мораторий на строительство новых домов, а во многих других городах Краснодарского края банально нет такого количества свободной земли, чтобы увеличивать количество жилья. Это важный фактор, который влияет на ситуацию во многих других регионах страны.
Также Калининградская область становится все более привлекательной для россиян. Влияет на это и близость к Европе, и особый статус региона — ведь у него достаточно денег, чтобы постоянно улучшать внешний облик города.
С точки зрения туризма он также представляет ценность. Все это ведет к росту популярности недвижимости от людей, которые хотят переехать в эту область. Ведь как мы уже знаем, самой мобильной частью населения России является молодежь — а ей достаточно и однокомнатного жилья.
Где выгодно строить малогабаритное жилье
И Краснодарский край, и Севастополь, и Находка похожи одним свойством — солнечный климат. В последние годы россияне все чаще задумываются о переезде в теплые края.
Мобильность населения обеспечивается за счет удаленной работы, которая позволяет не держаться за одно место жительства. В этом случае вновь мы видим тот же самый тренд, о котором упоминали ранее — однокомнатные квартиры растут в цене больше, чем остальные.
Опять же — самая мобильная часть населения не заинтересована в большой площади жилья, что и меняет рынок.
Да, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в теплых регионах становятся популярнее, однако доступность однокомнатных квартир сильно меняет расстановку сил. А мобильность молодого населения, которое иначе относится к небольшим квартирам, лишь усиливает этот тренд.
Что ждет нас в ближайшем будущем?
Без сомнения, спрос на малогабаритное жилье будет сохраняться. Купить просторную квартиру в Санкт-Петербурге могут себе позволить далеко не все, а потребность в отдельном жилье остается. Более того, процентные ставки по ипотеке ползут вниз, что активизирует спрос.
Как показывают обзоры первичного рынка жилья, альтернативой жилой недвижимости становится нежилая: петербуржцы обратили внимание на апартаменты. На юридические особенности таких помещений отходят на второй план, поскольку цена уж очень привлекательная. Предложение на рынке апартаментов растет.
Инвестиции в недвижимость даже на фоне проблем в экономике остаются надежным вложением. Это тоже «подстегивает» ажиотаж – хранить деньги под подушкой невыгодно.
— Какова ситуация с новостройками на региональных рынках?
— В среднем в крупных городах в этом году количество сделок значительно выросло — примерно на 20–25 процентов. Рост продаж начался еще прошлой осенью. Цены сильно не меняются, потому что это происходит на фоне активизации самих девелоперов, роста числа начатых проектов — застройщики стремились начать как можно больше проектов до 1 июля, чтобы успеть до начала реформы долевого строительства.
— Что происходит с ценами в Екатеринбурге?
— С 2014 года средняя цена на вторичном рынке Екатеринбурга снизилась на 13 процентов. В центральной части квартиры подешевели меньше — процентов на пять. На окраинах снижение до 15 процентов. На первичном рынке средняя цена не снизилась. Отчасти это связано с перераспределением предложения: в центральной части строек стало больше, доля окраин чуть снизилась. На окраинах была корректировка цен — в пределах пяти процентов.
— Недавно вы ввели индикатор рынка «индекс кранов». Что это?
— Активность строительного рынка достаточно сложно оценивать. Официальная статистика, например по сдаче домов, с большим опозданием описывает ситуацию. В 2014 году мы решили попробовать использовать крайне простой показатель — количество башенных кранов на всех стройках города. Раз в квартал мы обходим городские стройки и считаем, сколько там кранов. Учитываем только активные стройки: раз в квартал фотографируем стройки, и если изменений нет, то проект переходит в категорию «замороженный».
— Какова же динамика рынка Екатеринбурга согласно этому индексу?
— В 2014 году количество кранов было на уровне 120–130. В конце 2015 года активность резко упала: индекс снизился до 80, это был минимум. Сейчас индекс вернулся к цифре 120 — это значит, что рынок почти восстановился по активности. Вообще, сначала «индекс кранов» был для нас аналитической забавой, и пару лет, перед публикацией каких-то результатов, мы просто наблюдали. Но оказалось, что «индекс кранов» достаточно хорошо описывает строительнаую активность и показывает направление движения рынка.
— А что с замороженными стройками?
— Примерно такая же ситуация: три-четыре года назад в городе появилось довольно много замороженных строек. Но в последние годы количество проблемных проектов заметно сократилось. Часть домов были достроены и введены. Но надо понимать, что в части проектов не было фатальных проблем: застройщики заложили фундаменты, но поняли, что с рынком что-то не так, продаж нет — и на время остановили стройку. А затем эти проекты были вовлечены в рынок, ожили.
— В Новосибирске количество вводимого жилья резко падает второй год подряд — до 20% в год. Почему?
— В Новосибирске были очень высокие объемы строительства. Город успешно стягивал с Сибири население, рынок рос за счет этого. Показатели ввода на душу населения были заметно выше, чем в Екатеринбурге. Предложение оказалось избыточным, но через какое-то время ситуация выравняется.