Способы управления многоквартирным домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

• С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
• Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, «ошибки» в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
• Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
• Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Как перейти на непосредственное управление домом

Переход на непосредственное управление домом осуществляется в следующей последовательности:

1. Создание группы из инициативных жильцов. Поскольку переход на новую форму управления многоквартирным домом является добровольным, необходимо определиться с кругом лиц, которые будут ответственны за него. Вместе они составят список жильцов, проведут с ними устные беседы о преимущества смены формы управления, прислушаются к мнению большинства. Члены инициативной группы должны назначить время проведения общего собрания жильцов дома, оповестив о нем каждого собственника.
2. Проведение собрания. Как уже говорилось выше, решение о переходе на новую форму управления многоквартирным домом принимаются всеми собственниками. Процедура осуществляется на основе проведения очного или заочного голосования. Первое подразумевает проведение собрания с закрытым голосованием, второе – принятие письменных заявлений от жильцов. Какой бы способ не был выбран, жильцы обязаны решить три вопроса: принять утвердительное решение о смене формы управления домом на непосредственную и определить ответственное лицо.
3. Заключение договоров. Представитель жильцов или группа ответственных лиц, обязаны заключить договора с обслуживающими компаниями. Выбор организаций ложится на их плечи, он должен исходить из количества предоставляемых услуг и цен. Возможно заключение контрактов с различными организациями. К примеру, одна будет отвечать за уборку подъездов, вторая – придомовой территории, третья – озеленение двора. Цена услуг может варьироваться в различном диапазоне, поэтому стоит изучить предложения различных компаний.

Согласно Жилищному кодексу РФ, на собрании желательно присутствие всех собственников квартир, однако это не обязательно. Владельцы квартир могут проигнорировать приглашение, не пожелав принимать участие в голосовании. При этом необходимо учитывать, что решение будет абсолютно законным, если проголосовало более половины жильцов дома. После принятия, оспорить его можно будет только в суде.
Жильцы дома вправе доверить третьему лицу заключать договора от своего не только с обслуживающими организациями, но также и поставщиками услуг. Это дает возможность подписать контракты с компаниями по поставке электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения.

Что необходимо знать о непосредственном управлении многоквартирного дома

• Стандартного понятия «квартплата» здесь не существует. Владельцы квартир платят деньги только за предоставляемые в определенном количестве услуги, распределенные между ними.
• Собственники перестанут тратить свои деньги на оплату несуществующих услуг управляющей компании. Не стоит забывать, что в них зачастую входят необоснованные дополнительные траты.
• Сумма необходимых к выплате средств подсчитывается до копейки, это уменьшает риск присвоения денег и мошеннических схем.
• Собственники не несут ответственность за долги других жильцов. Они не перекладываются на их плечи.
• Управление осуществляется группой инициаторов на безвозмездной основе, т.е. оплата их услуг не требуется.

Уполномоченный представитель собственников

Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но (внимание!) не обязаны выбирать уполномоченного.

Если представитель избран из числа собственников помещений в доме, его полномочия удостоверяются протоколом общего собрания. Уполномоченный со стороны должен иметь доверенность от всех или большинства собственников. Учитывая, что в п. 3 ст. 164 ЖК РФ нет специальных оговорок, под большинством следует понимать 51% собственников. Обращаем особое внимание, что такая доверенность должна быть выдана каждым собственником, а не от лица общего собрания. Доверенность выдается уполномоченному представителю в простой письменной форме. В дальнейшем он от имени всех собственников вступает в отношения с третьими лицами.

Новое лицензионное требование и срок действия лицензии

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ удивил всех. 11 января 2018 года появилось новое лицензионное требование для управляющих организаций – отсутствие тождественности или схожести до степени смешения наименований УК.

Проблема с УК-клонами получила решение, теперь названия управляющих компаний должны быть оригинальными. Все тождественные названия нужно сменить в течение 6 месяцев с момента вступления № 485-ФЗ в силу, то есть с 11 января 2021 года.

С 11 июля 2021 года ГЖИ начнут проверки выполнения этого лицензионного требования и если найдут нарушения, провинившиеся управляющие компании могут потерять лицензии.

Ещё одно изменение в области лицензирования управляющих организаций – у лицензий появился срок действия. Теперь они предоставляются на 5 лет, по истечении срока лицензии нужно будет продлевать. Действие начинает исчисляться с момента вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, то есть с 11 января 2021 года. К 11 января 2023 года действие лицензий управляющих организаций закончится.

Судебный спор не повод для отказа внести изменения в реестр лицензий

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Взыскание задолженности по договорам с подрядчиками

Кому обслуживающие организации должны адресовать иск о взыскании задолженности по договорам? Такой вопрос возник в связи с выходом в свет Постановления Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 12148/09. Дело в том, что ответчиком в данном судебном споре выступал один из собственников помещений, являющийся представителем всех собственников. На судебном заседании ответчик утверждал, что, поскольку договор на отпуск тепловой энергии подписан им по поручению и от имени собственников помещений в многоквартирном доме, которыми выбран способ управления домом — непосредственное управление, права и обязанности по этому договору возникли у собственников жилых помещений.

Однако документы и обстоятельства дела свидетельствовали об обратном. Договор на отпуск тепловой энергии был заключен именно с индивидуальным предпринимателем, указанным в данном договоре как абонент. Кроме того, в материалы дела был представлен агентский договор на оказание услуг по начислению платежей за жилищные услуги, согласно которому денежные средства, полученные от собственников помещений в многоквартирном доме, индивидуальный предприниматель аккумулировал на своем расчетном счете и впоследствии перечислял обществу.

Теперь становится очевидно, что рассмотренный Президиумом ВАС РФ случай кардинально отличается от схемы, описанной нами выше. Отношения между собственниками помещений в доме и их уполномоченным представителем подпадают под действие норм гражданского законодательства о договоре поручения (гл. 49 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, заключенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В нашем случае данная норма действует следующим образом. Уполномоченный обязуется от имени и за счет собственников помещений в доме заключить договор с обслуживающей организацией. Именно у собственников возникают права и обязанности по заключенному договору. Ответственность по договору ляжет также на плечи всех собственников, а не «крайнего» уполномоченного. В судебном разбирательстве же один из собственников заключил договор от своего имени, приняв на себя тем самым обязательства по договору.

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Непосредственное управление домом – что это такое

• Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
• Благоустройство дома и придомовой территории;
• Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
• Отсутствие государственного финансирования;
• Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
• Судебные разбирательства с подрядчиками;
• Решение организационных вопросов.

• Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
• Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
• Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
• Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

• Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
• Прозрачные расчеты.
• Задолженность граждан не касается остальных жителей.
• Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
• Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.
Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

Порядок перехода:

1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
2. День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:

• Организации, которая ранее занималась управлением домом;
• В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

Похожие записи:

• Что делать, если возник конфликт с соседями
• статус плательщика при оплате госпошлины за регистрацию автомобиля в гибдд
• Защита прав садоводов — куда жаловаться на председателя СНТ