Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы создания ТСЖ. Раскрываем все за и против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
УК или ТСЖ: мнение профессионала рынка
Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.
— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?
— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.
— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?
— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.
Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.
Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!
Способы управления домом
Управление многоквартирным домом включает в себя ряд мероприятий и действий, которые направлены на поддержание его нормального состояния и обеспечения жильцов всеми необходимыми ресурсами и услугами.
Конкретный способ выбирается собственниками квартиры путем принятия на общем собрании соответствующего решения.
Причем в будущем это решение может быть изменено на другое, также принятое общим собранием.
Допустимые способы управления многоквартирным домом определены жилищным законодательством, а именно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. В частности, они включают в себя:
На что стоит обратить внимание перед созданием ТСЖ?
Еще перед этапом создания товарищества необходимо проанализировать такие моменты:
- Форма собственности большинства жильцов. Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.
- Потенциальные источники прибыли. В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.
- Степень ответственности жильцов. Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.
- Тарифы УК. Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ. В некоторых случаях первый вариант будет выгоднее, поскольку УК имеет налаженные связи с большинством ресурсоснабжающих компаний в городе.
В остальных случаях более выгодным вариантом будет все-таки выбор другого способа управления домом, поскольку ТСЖ не принесет должного эффекта и станет слишком затратным вариантом.
Полномочия и обязательства объединения собственников определяются нормами жилищного законодательства и уставной документацией юрлица:
- Оформление договорных отношений с подрядными организациями. Например, заключение договора энергоснабжения, уборки территории дома и прочее. Такой факт может стать плюсом, если подобрать надежного поставщика услуг.
- Контроль над работой подрядных организаций, предоставляющих какой-либо сервис хозяевам жилплощади. Плюс состоит в том, что контроль осуществляется жильцами.
- Следить за выполнением требований по обслуживанию и эксплуатации жилой постройки.
- Принятие решений о проведении ремонтных работ в доме. Это может стать минусом, если председателем выбран некомпетентный гражданин.
- Реагировать и выполнять просьбы проживающих в доме. Например, на заявление в ТСЖ о протечках. Если для выполнения работ наняты профессионалы, то такая функция относится к плюсам объединения.
- Утверждать и исполнять проект по благоустройству МКД и придомового участка. Если ответственным за принятие и исполнение документа будет выбран некомпетентный человек, то работы будут выполнены некачественно. Этот факт может стать минусом.
- Следить за выполнением санитарных требований по вывозу мусора и чистоте участка возле контейнеров. В связи с тем, что это сделать можно далеко не всегда, такую функцию можно отнести к минусам.
- Обустроить паркинг и детскую площадку для жильцов МКД. Стоит выбрать надежных подрядчиков, чтобы не заработать минус в оценке работы.
- Выдача хозяевам квартир необходимых квитанций и справок.
- Прочие обязательства, предусмотренные положениями Устава.
Минусов меньше, но от этого они не стали менее серьезными:
- несовершенства законодательства, не позволяющие отладить систему расчетов.
Если кто-то будет прятаться от платежей, то однажды поставщику услуг это надоест и он взыщет неполученное через суд.А судье все равно, откуда поступят деньги, главное, чтобы поступили. И не исключено, что жителям придется платить по счетам дважды;
- постоянные столкновения с льготниками;
- платежи за эксплуатацию заметно выше;
- всегда есть риск ошибки в кандидате на пост председателя;
- закон в этом случае не предусматривает жестких мер для недобросовестных собственников — например неплательщиков, безынициативных, либо тех, кто осуществил нелегальную перепланировку.
Узнайте из наших статей о том, как и куда можно пожаловаться на работу вашего товарищества, и можно ли выйти из него. Образцы заявлений в ТСЖ о протечках, затоплениях и просьбах проведения ремонта вы можете .
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
ТСЖ — альтернатива управляющей компании
Полное товарищество создается и действует на основании Учредительного договора, который заключается между участниками. Это основополагающий документ коммерческой организации.
Особенности полного хозяйственного товарищества – все участники солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам, независимо от размера вклада. Кроме того, отличительными признаками ПТ являются:
- органы управления полного товарищества как таковые отсутствуют;
- управление деятельностью полного товарищества осуществляется по обоюдному согласию всех участников;
- каждый учредитель имеет право получать всю информацию о деятельности ПТ, а также иметь доступ ко всей документации товарищества;
- каждый из учредителей имеет право действовать от имени товарищества.
Существуют как плюсы, так и минусы полного товарищества. Достоинствами ПТ являются:
- достаточно гибкая и быстрая система привлечения дополнительных средств;
- у каждого члена товариществ есть право действовать от имени организации;
- со стороны кредиторов уровень доверия к ПТ гораздо выше.
Членство в СНТ — дело добровольное. Если у Вас земля и дом на ней в собственности, Вы можете заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку воды и электроэнергии и в СНТ не вступать.
Если предприниматели решат зарегистрировать ООО, став его участниками, будет создано новое юридическое лицо — субъект предпринимательской деятельности.
Учредителями кооператива могут стать несколько человек, которые приняли решение о его создании на паевых условиях. Учредительным документом организации является Устав, он принимается на общем собрании учредителей и должен содержать следующие пункты:
- Наименование и адрес кооператива.
- На который срок он создается, если он будет действовать бессрочно, нужно это указать.
- Цели, которые ставит перед собой субъект деятельности, должна указываться предполагаемая деятельность кооператива.
- Порядок приема новых членов, сумма первоначального взноса.
- Размер последующих взносов и порядок их внесения и др.
Уставной капитал полного товарищества также называется складочным. В качестве вклада могут использоваться не только денежные средства, но и имущество, ценные бумаги, имущественные и неимущественные права, которые имеют денежный эквивалент. Минимальный размер уставного капитала для полного товарищества в законодательстве не установлен, участники самостоятельно определяют его оптимальный размер.
Все вклады в складочный капитал являются собственностью полного товарищества. Оценка вкладов осуществляется по согласованию учредителей.
Формирование капитала осуществляется в два этапа:
- 50% вносится на момент регистрации полного товарищества.
- Оставшиеся 50% вносятся после регистрации в установленные Уставом сроки.
Управляющая компания или ТСЖ: что выгоднее собственникам многоквартирных домов
Чтобы купить или продать участок в СНТ, нужно подготовить пакет документов:
- документы, подтверждающие право владения жильем на участке, то есть свидетельство на право собственности. Если оно не оформлено, потребуется предоставить в Росреестр технический план дома и выписку на землю из ЕГРН. По дачной амнистии собственность оформляется довольно просто;
- документы на землю — кадастровый паспорт и план земельного участка;
- межевое дело на участок. Его можно получить в БТИ;
- документы, согласно которым была получена или приобретена недвижимость. Договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании;
- выписка из ЕГРН;
- справки из СНТ об отсутствии у собственника долгов перед объединением.
Распределение прибыли и убытков полного товарищества осуществляется в соответствии с положениями Уставного договора. Как правило, убытки распределяются между участниками в зависимости от доли их вклада. Прибыль в полном товариществе распределяется либо поровну, либо также пропорционально вкладам учредителей.
Стоит отметить, что для полного товарищества характерно, то, что ни один из участников не может быть отстранен от участия в прибыли и убытках, в соответствии со статьей 74 ГК РФ.
Законодательство запрещает распределение прибыли, если ее размер меньше уставного капитала. Данный запрет должен защищать интересы кредиторов полного товарищества.
К преимуществам товарищества относятся:
| Разрешается ведение предпринимательства | предложить свои идеи и высказать претензии, может любой владелец, мнение которого обязательно будет учитываться |
| Жители дома могут самостоятельно выбирать подрядные организации | или проводить ремонтные работы своими силами |
| Вся текущая деятельность сообщества прозрачна | то есть запросить необходимую информацию может любой желающий |
Существенным минусом товарищества является несовершенство законодательство в части регулирования системы расчетов.
Если кто-то из членов организации откажется вносить платежи, то поставщик услуг имеет право взыскать средства в судебном порядке.
Суду будет все равно, откуда поступят платежи и не исключено, что добросовестным жильцам придется платить по счетам дважды.
Информирование людей о сути ТСЖ
Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания — что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.
Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.
Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.
Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.
Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.
Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями. Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами. Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.
Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).
Что делать после того, как ТСЖ зарегистрирована
Если домом управляла УК, о принятом решении уведомляют управляющую компанию и запрашивают у нее техническую и другую документацию, которая связана с управлением дома. Документы УК должна передать в течение 30 дней с момента ее уведомления.
После того, как ТСЖ будет официально зарегистрирована, необходимо:
— сделать печать юридического лица;
— открыть в банке расчетный счет и уведомить о его реквизитах ФНС;
— встать на учет в ПФР и страховых фондах.
Также ТСЖ после своей регистрации уведомляет Жилинспекцию о том, что деятельность товарищества началась. К уведомлению нужно приложить такие документы:
— копию протокола собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Копия заверяется печатью и подписью председателя;
— копия свидетельства о регистрации ТСЖ в качестве юрлица.
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
- установленная плата по договору управления.
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Как поменять УК на ТСЖ в 2023 году?
Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.
Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.
Для осуществления перехода из УК на ТСЖ необходимо, чтобы 50% собственников (и выше) проголосовало за создание ТСЖ, а также вступило в члены ТСЖ. Тогда такая форма управления считается легитимной, рабочей.
Остальные лица, которые не вступили в членство ТСЖ, должны соблюдать все правила, исполнять волю большинства. Специалисты настоятельно рекомендуют вступать в членство, потому что таким образом можно влиять на решения общего собрания собственников.
Итак, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ, рассмотрим ниже:
Что такое полное товарищество
Полное товарищество – это организационно-правовая форма, которая предусмотрена для коммерческих организаций. Создаются ПТ для объединения нескольких юрлиц и/или коммерческих компаний, целью совместной деятельности которых является получение прибыли.
Обратите внимание, что законодательство не предусматривает возможности стать учредителем полного товарищества физическим лицам, некоммерческим организациям и госслужащим.
Основной закон, регулирующий деятельность полного товарищества – статьи 69-81 первой части Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данными статьями лицо, осуществляющее коммерческую деятельность, имеет право быть участником только одного ПТ.
Полное товарищество в ГК РФ считается юридическим лицом, поэтому начать свою деятельность коммерческая организация может только после внесения в Единый государственный реестр юридических лиц.
Признаки полного товарищества
Полное товарищество создается и действует на основании Учредительного договора, который заключается между участниками. Это основополагающий документ коммерческой организации.
Особенности полного хозяйственного товарищества – все участники солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам, независимо от размера вклада. Кроме того, отличительными признаками ПТ являются:
- органы управления полного товарищества как таковые отсутствуют;
- управление деятельностью полного товарищества осуществляется по обоюдному согласию всех участников;
- каждый учредитель имеет право получать всю информацию о деятельности ПТ, а также иметь доступ ко всей документации товарищества;
- каждый из учредителей имеет право действовать от имени товарищества.
Кроме того, одна из характеристик полного товарищества – отсутствие обязательного минимального складочного капитала. Но это не значит, что его вовсе не должно быть, он нужен, так как именно он в первую очередь направляется для удовлетворения требований кредиторов.