Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить управляющую компанию работать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Куда обращаться жильцам?
Ответственность за обеспечение дома всеми коммуникациями, услугами, обязанность следить за своевременным исправлением всех неприятностей зависит от выбранного способа управления домом и лежит на соответствующих лицах или организациях, например на товариществе собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании (УК). Как бы то ни было, ТСЖ или УК может выступать связующим звеном между жильцами и коммунальными службами, а также службами по ремонту. Управляющая компания как наиболее часто встречаемый способ управления отвечает только за общедомовое имущество, то есть в нее нужно обращаться в тех случаях, когда проблема в коммуникациях, относящихся ко всему дому. Частные проблемы в квартирах (если они не связаны с общей аварией, коммуникации не относятся к общему имуществу) жильцы решают самостоятельно.
В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с коммунальными службами.
За какое время должны устраняться неисправности?
Если требуется ремонт коммуникаций, УК должна обращаться в аварийные компании. Они в определенные законом сроки ликвидируют неисправности. В каких случаях можно вызывать аварийные службы:
- Проблемы с трубопроводом.
- Неисправность электрооборудования.
- Повреждение газоснабжения.
Важно! Вы можете вызвать ту службу, которая должна решать основную проблему. Если оказывается, что неисправность комплексная и требуется привлечь специалистов другого профиля, это сможет решить ремонтник уже на месте.
Выезд бригады аварийной компании бесплатный. Исключения – те случаи, когда авария происходит в квартире одного из жильцов или неприятность случается в доме, где установлено непосредственное управление.
Если договор заключен, бригада должна выехать в течение получаса (обеспечить локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения).
Существуют нормативы устранения тех или иных неисправностей. Их можно найти в Постановлении от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Приведем несколько примеров.
- Протечки в отдельных местах кровли – 1 сутки.
- Повреждения водосточных труб, колен, расстройство их креплений – 5 суток.
- Расшатывание отдельных кирпичей в стене снаружи – 1 сутки, при этом зона должна быть огорожена сразу по приезде бригады.
- Разбитые стекла – 1 сутки зимой, 3 суток летом.
- Отслоение штукатурки потолка в помещениях общего пользования в доме – 5 суток, сразу по приезде бригады должны быть обеспечены меры безопасности на все время проведения работ.
- Протечки в перекрытиях, связанные с нарушением водонепроницаемости гидроизоляции в санузлах – 3 суток.
- Течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков в унитазах – 1 сутки.
- Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений – немедленно.
- Неисправности мусоропроводов – 1 сутки.
- Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом, – не более 2 часов.
- Неисправности автомата защиты стояков и питающих линий – 3 часа.
- Замыкание в элементах внутридомовой электрической сети – немедленно.
- Неисправность в электроплите (с частичным отключением) – 3 суток.
- Неисправность в электроплите (с полным отключением) – 3 часа.
- Неисправности в освещении общедомовых территорий – 7 суток.
- Неисправности лифта – не более 1 суток.
Как пожаловаться на управляющую компанию о бездействии
Процесс подачи жалобы в MC можно разделить на несколько групп:
- Жалобы на возникновение или потенциальное возникновение негативных последствий неправомерных действий компании;
- Обжаловать бездействие компании, связанное с невыполнением каких-либо работ, причинением материального ущерба, иными последствиями или возможными угрозами безопасности граждан, проживающих в доме.
В первом случае обращение должно быть направлено непосредственно в судебные органы для возмещения материального ущерба. Трудно предоставить доказательства взаимосвязи между фактическими последствиями и бездействием, когда КМ не выполнял должным образом свои обязанности.
Следовательно, необходимо доказать первопричину бездействия, расцениваемого как нарушение.
Все случаи, когда нет общего имущества соответствующего типа и требуется ремонт из-за бездействия компании.
Например:
- когда протекает крыша;
- Когда отойдет гипс;
- При растрескивании фундаментных конструкций;
- С незакрывающимися входными дверями и т.д.
Подобные списки можно продолжать довольно долго, однако к основным признакам бездействия можно отнести халатность, определить которую можно только при положительной позиции жильца при написании повторных запросов, различных жалоб и претензий.
В то же время ответ соответствующих ведомств на данную форму обращения — только игнорирование.
Жалобы в органы власти должны сопровождаться документами, подтверждающими определенные факты того, что арендатор предпринял активные действия для решения проблемы через представителей компании, управляющей помещением.
После принятия решения о подаче письменной жалобы, в случае невыполнения управляющей компанией своих обязательств, необходимо собрать доказательства в обоснование претензии жильца к управляющей компании.
Список может включать:
- Копия поданного обращения (заявления/жалобы и т.п.) с указанием регистрационного номера, даты и данных представителя, фактически получившего документ;
- Список телефонных звонков, сделанных жителями в уголовном порядке, включая дату и время, результаты звонков;
- Документальные подтверждения/акты, свидетельствующие об ухудшении состояния жилых помещений общего пользования, являются обязанностью управляющей организации. При отказе председателя и других работников подписать второй экземпляр документа гражданин вправе направить заказное письмо с приложенным к иску уведомлением, в качестве предупреждения о направлении жалобы в следующую инстанцию.
Когда у вас есть все необходимые документы на руках, вам следует выбрать из списка организацию, уполномоченную на прием жалоб:
- Роспотребнадзор;
- Государственная служба жилищной инспекции (далее — ГЖИ);
- прокуратура;
- Районный суд.
В большинстве случаев жители имеют право обращаться в ГЖИ, так как у таких служб достаточно обширный перечень полномочий. При необходимости сотрудники SJI передают дела непосредственно в судебные органы или прокуратуру для рассмотрения.
При обращении в другие службы желательно отправить копию жалобы в Госжилинспекцию (и наоборот).
В Роспотребнадзор можно обратиться, если вы оплатили ремонт, который не был выполнен управляющей компанией (или их выполнение оказалось некачественным).
При обращении в федеральные службы следует ссылаться на закон о правах потребителей с требованием о возврате излишне уплаченных сумм или исправлении недостатков и передаче статей затрат контрагентам, при этом управляющая компания контролирует обращение по ходу дела.
Если в поведении преступной стороны есть признаки кражи, прокуратура может рассмотреть этот вопрос. Также должна быть предоставлена информация о нарушении стороной своих обязательств, сопровождающемся преднамеренными и систематическими действиями, по мнению которых работа компании будет приостановлена или потребует полной ликвидации.
Кроме того, уместно подать жалобу в прокуратуру:
- В отношении служебных действий Роспотребнадзора или Государственной жилищной инспекции, если они не осуществляют действия, предусмотренные законодательством;
- В целях инициирования прокурорской проверки, в рамках неправомерности действий, совершенных председателем управляющей компании.
Можно ли привлечь к уголовной ответственности за бездействие в уголовном порядке?
Когда все другие методы исчерпаны, можно прибегнуть к судебному решению. В том числе и по тем делам, по которым споры велись за 10 дней до передачи дела в суд на основании письменных отказов Госжилинспекции и Роспотребнадзора.
Суд может принять решение о возмещении ущерба (морального и материального). Жильцы имеют возможность подать иск на основании положительного решения по жалобе, поступившей из одной из инстанций.
Что может пойти не так?
Если управляющая компания не заключает договор с обслуживающими службами (в том числе аварийными) и своевременно не оплачивает такие услуги, заявление жильца не может быть выполнено в срок. Точнее, они могут быть выполнены, однако — в течение рабочего дня. А, например, в ночное время или в дни отдыха бригада будет выходить на объект только в случаях непосредственной угрозы жизни (например, при выходе из строя системы газоснабжения).
Если коммунальное предприятие не будет обслуживать помещения, это приведет к износу оборудования и коммуникаций, что приведет к несчастным случаям. Отсутствие внимания к состоянию имущества, находящегося в помещении, является прямым нарушением обязанностей со стороны управляющей компании. В этом случае арендатор имеет право на исправление ситуации и возмещение убытков (при их наличии.
Жалоба в государственную жилищную инспекцию
Жаловаться на ЖЭК можно и в ГЖИ, которая занимается любыми вопросами, связанными с ненадлежащим техническим обслуживанием многоквартирного дома. Жилищная инспекция всегда проводит тщательную проверку, и чаще всего в итоге привлекает виновных лиц к административной ответственности. Так что с помощью жилищной инспекции вы найдете управу на управляющую компанию.
Ей выпишут штраф, руководитель получит предписание об устранении всех нарушений, выявленных в ходе проверки. Если его не выполнить в установленный срок, УК получит новые штрафы.
Жалобу можно подать при личном посещении инспекции, заказным письмом или в электронной форме, посетив сайт инспекции. Для того, чтобы ваши требования были удовлетворены, советует обратиться за консультацией к нашим юристам по защите прав потребителей. они помогут верно составить жалобу и подскажут, какие документы вам будут нужны.
Жалоба в Роспотребнадзор
Жалоба на управляющую компанию в Роспотребнадзор должна основываться на требованиях ЖК РФ, ГК РФ и законе «О защите прав потребителей». В заявлении могут быть отражены:
- необоснованное повышение тарифов и размеров оплаты за услуги ЖКХ;
- сомнения в том, что реальные расходы соответствуют заявленным;
- нарушения законодательства при составлении договоров между компанией и жильцами дома;
- отказ УК предоставить собственникам квартир сведения об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- необходимость проверить бухгалтерскую отчетность по деятельности УК.
Подводя итоги, отметим, что управляющая компания обязана выполнять условия договора,который был заключен с жильцами многоквартирного дома. Если УК не справляется со своими обязанностями, собственникам жилья в 2023 году нужно написать жалобу директору УК. И если на нее нет реакции, и проблема не решается, следует направлять заявление в такие инстанции, как Гocжилинcпeкция, администрация, ФAC, Pocпoтpeбнaдзop, пpoкypaтypа, cyд. После рассмотрения заявления они выдают предписание, в котором будет указано, какие надо устранить нарушения и в какой срок. Управляющую компанию могут лишить лицензии за нарушение закона. В таком случае жильцам следует заключить договор с новой УК или образовать ТСЖ.
Кто должен выполнять ремонт балконных швов: управляющая компания или жильцы?
Обратившись в УК с просьбой о герметизации швов балкона, мы получили отказ. Основывался он на том, что балкон вроде бы является частной собственностью. Соответственно мы со своего кармана должны оплатить стоимость всех работ по герметизации швов. Подскажите, кто прав и должны ли мы оплачивать эти услуги отдельно от квартплаты?
Ответ: нет, нет и еще раз нет. Нормативные документы на разделяют швы на отдельные группы. Всё они относятся к фасаду, соответственно их ремонт должна оплачивать управляющая компания. За это каждый из жильцов платит ежемесячно определенную сумму.
Как оформлять заявку в УК?
Как оформлять заявку на герметизацию швов в УК, чтобы ее рассмотрели? Что стоит учитывать при этом?
Ответ: нужно понимать, что все работы выполняются по мере выявления проблем. Для этого специалисты проводят осмотр, и составляется соответствующий акт. На его основании и можно требовать от компании выполнения ремонта швов. После старта отопительного сезона работники УК должны еще раз проверить степень промерзания швов, составив еще один акт. Лишь после этого можно рассчитывать на герметизацию швов в порядке очереди.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
За какое время должны устраняться неисправности?
Если требуется ремонт коммуникаций, УК должна обращаться в аварийные компании. Они в определенные законом сроки ликвидируют неисправности. В каких случаях можно вызывать аварийные службы:
- Проблемы с трубопроводом.
- Неисправность электрооборудования.
- Повреждение газоснабжения.
Важно! Вы можете вызвать ту службу, которая должна решать основную проблему. Если оказывается, что неисправность комплексная и требуется привлечь специалистов другого профиля, это сможет решить ремонтник уже на месте.
Выезд бригады аварийной компании бесплатный. Исключения – те случаи, когда авария происходит в квартире одного из жильцов или неприятность случается в доме, где установлено непосредственное управление.
Если договор заключен, бригада должна выехать в течение получаса (обеспечить локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения).
Существуют нормативы устранения тех или иных неисправностей. Их можно найти в Постановлении от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Приведем несколько примеров.
- Протечки в отдельных местах кровли – 1 сутки.
- Повреждения водосточных труб, колен, расстройство их креплений – 5 суток.
- Расшатывание отдельных кирпичей в стене снаружи – 1 сутки, при этом зона должна быть огорожена сразу по приезде бригады.
- Разбитые стекла – 1 сутки зимой, 3 суток летом.
- Отслоение штукатурки потолка в помещениях общего пользования в доме – 5 суток, сразу по приезде бригады должны быть обеспечены меры безопасности на все время проведения работ.
- Протечки в перекрытиях, связанные с нарушением водонепроницаемости гидроизоляции в санузлах – 3 суток.
- Течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков в унитазах – 1 сутки.
- Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений – немедленно.
- Неисправности мусоропроводов – 1 сутки.
- Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом, – не более 2 часов.
- Неисправности автомата защиты стояков и питающих линий – 3 часа.
- Замыкание в элементах внутридомовой электрической сети – немедленно.
- Неисправность в электроплите (с частичным отключением) – 3 суток.
- Неисправность в электроплите (с полным отключением) – 3 часа.
- Неисправности в освещении общедомовых территорий – 7 суток.
- Неисправности лифта – не более 1 суток.
Как узнать свою управляющую компанию
Жилищно-коммунальная сфера всегда былой той отраслью, в которой было, есть и будет много нерешенных вопросов. И вне зависимости от того, кто является управленцем и какая его форма собственности, свои обязанности могут не выполнять как государственные компании, так и коммерческие предприятия.
Допустим, Вы или Ваш сосед недовольны спектром услуг, которые предоставляет некая обслуживающая фирма, что дальше? Для начала, необходимо точно знать название такой управляющей организации, ее юридический и фактический адрес. Проще всего это сделать с помощью квитанции, так называемой платежки. Каждый субъект, предоставляющий некие услуги в РФ и взимающий за это плату, обязан своему клиенту предоставлять информацию о себе. Не исключением является и компания жилищно-коммунального хозяйства.
Если квитанции на руках нет, то можно воспользоваться специальным сайтом Реформа ЖКХ. На этом сайте пользователям предоставляется возможность узнать свою управляющую компанию, введя в необходимое поле информацию:
- Город или регион проживания;
- Название улицы;
- Номер дома, по желанию — квартира.
В связи с реформированием сферы жилищно-коммунального хозяйства каждая управляющая организация обязана на данном сайте зарегистрироваться и предоставить в открытом доступе информацию о себе. Если же такой информации нет, то, значит, фирма по каким-то причинам скрывает сведения о себе. В таком случае необходимо насторожиться, поскольку может быть банальное мошенничество.
Таким образом, первый шаг для того, чтобы отстоять свои интересы по поводу невыполнения коммунальщиками своих обязанностей, — это узнать наименование самой организации.
Еще один вариант, куда можно жаловаться на управляющую компанию (в том числе по вопросам ЖКХ) – прокуратура. Обращаться следует с учетом следующих требований:
- предварительно должны быть предприняты попытки решить спор мирно, с привлечением жилинспекции и Роспотребнадзора (только если эти меры не принесли желаемого результата, можно написать заявление прокурору);
- рассматриваются жалоб только на грубое нарушение законодательства или же злостное уклонение от своих обязательств;
- граничный срок рассмотрения обращения составляет 30 дней, по истечении которого виновные лица привлекаются к ответственности, а жильцы получают официальное уведомление и отчет о проведенной работе.
Написать жалобу на управляющую компанию онлайн
Есть два способа удаленного направления жалоб в управляющую компанию. Первый – переход на официальный сайт УК, второй – подготовка заявления на портале Госуслуги. Так, независимо от того, в какой способ осуществляется направление заявления, предстоит пройти следующие шаги:
- авторизация на сайте Госуслуги (если прохождение предварительной регистрации не требуется, то сразу начинается оформление обращения);
- заполнение всех предложенных полей (на русском языке в соответствии с рекомендациями);
- подробно писать суть проблемы и выявленных нарушений, а также свои требования;
- подгрузка отсканированных копий всех доказательных материалов;
- проверка отображенных сведений и подтверждение отправки заявления;
- выбор способа, которым УК должна сообщить о проведенных мероприятиях и принятых по обращению мерах.
Как защитить свои права?
Независимо от причины, по которой у Вас не приняли заявление, жалобу или претензию, необходимо добиться от чиновника или служащего, чтобы он оформил свой отказ в ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ. Это очень важно. Потому что, получив письменный отказ, Вы сможете правильно сориентироваться и принять решение, что делать дальше.
В письменном отказе ВСЕГДА должна быть указана его причина. Она может быть объективной, и тогда заявление можно переписать уже с учетом всех требований закона или правил организации. Например, направить его по правильному адресу, если ошибка была в этом.
Но часто причина может быть надуманной или противоречащей закону. В этом случае, такой отказ можно обжаловать, путем обращения в вышестоящий орган, а также в прокуратуру или в суд.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.