Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.
Как узаконить через суд
Если работы произведены без согласования, то перепланировку нужно узаконить. В противном случае собственника могут обязать привести помещение нежилого здания или жилого дома в первоначальное состояние.
Есть 2 варианта: заказать и согласовать проект уже после выполнения работ или обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.
Первый способ может подойти только в том случае, если предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации не нужно. Конечно, можно попробовать выполнить всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.
По общим правилам, узаконивание перепланировки, произведенной без согласования, осуществляется в судебном порядке.
- оформите проект перепланировки;
- подготовьте исковое заявление;
- подайте иск, подкрепленный пакетом требуемых документов в суд;
- получите судебное решение.
Согласование перепланировки офиса.
Когда разрешение не требуется
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:
- установка сплит-систем;
- смена отопительных радиаторов;
- оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
- замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
- установка вытяжки;
- остекление балконов и лоджий;
- замена напольного покрытия;
- переоборудование шкафов внутри стены;
- замена окон с оставлением их конфигурации и размера.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Особенности согласования в нежилом здании
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:
- Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
- Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
- Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
- Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Что делать в случае отказа?
Даже если собраны все документы (иначе заявление просто не примут), комиссия может принять отрицательное решение на выдачу разрешения о перепланировке. Причиной отказа часто служит проект перепланировки с нарушениями установленных правил, например, планировалось изменение фасада или воздействие на несущие стены. На любые переустройства капитальных конструкций нужны особые разрешения, поэтому часто их отсутствие может повлиять на решение комиссии.
Если же было решено демонтировать фасад, то должна быть бумага от службы комитета архитектуры населенного пункта, так как здесь затрагивается образ города или поселка. Лучше всего перед проектом документации проконсультироваться с экспертами, которые проверяют будущее помещение для перепланировки. Не стоит паниковать при отказе, а следует внимательно выслушать позицию комиссии, основательно понять причину.
Далее можно выбрать один из путей решения проблемы:
- Выполнение требований жилищной инспекции четко по плану, собрать недостающие документы или исправить существующие, скорректировать перепланировочные работы.
- Найти руководителя инспекции, поговорить и аргументировать свою точку зрения, мягко обжаловать при уверенности в собственной правоте.
- Решать вопрос через суд, обжаловать решение уже на законных основаниях при неудаче с первыми двумя способами.
Что относится к перепланировке нежилого помещения?
На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.
«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.
«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».
При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.
Перечень документов для перепланировки нежилого помещения
В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.
Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.
Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.
Переустройство и перепланировка нежилого помещения или как не допустить реконструкцию
При согласовании перепланировки нежилых помещений стоит обращать пристальное внимание на планируемые работы. Часто собственники нежилых помещений выполняют, казалось бы, перепланировку, а впоследствии выясняется, что это реконструкция. Эти два понятия путать никак нельзя. Давайте разберемся, в чем же разница между перепланировкой и реконструкцией. Проведение перепланировки нежилого помещения подразумевает следующие работы:
- устройство новых и демонтаж старых перегородок;
- перенос или изменение габаритов санузлов;
- демонтаж старой и установка новой сантехники;
- прочие работы, не влияющие на несущую способность здания и технико-экономические показатели.
Реконструкция нежилого помещения – это изменение технико-экономических показателей здания:
- увеличение площади за счет пристроек и надстроек;
- вмешательство в несущую способность конструкций здания;
- строительство и реконструкция инженерных сетей и оборудования.
А если плюнуть на все и, не согласовывая сделать перепланировку нежилого помещения?
А вот этого делать, точно не следует! Во-первых, по причине безопасности.
Одно дело если переносится деревянная перегородка, а другое, когда устраивается проем в стене, что может привести к повреждению конструкций, вследствие чего могут серьезно пострадать люди. Как уже говорилось выше, точно все рассчитать могут только авторы проекта и не потому, что они самые умные, а потому, что у них есть все данные о помещении и доме.
Ну и во-вторых юридический аспект. По – сути, перепланировка без согласования – нарушение закона, что карается санкциями, в основном это штрафы, причем немалые. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, размер штрафа для юридических лиц может достигать одного миллиона рублей. Даже если в Мосжилинспекции не обнаружат самовольную перепланировку, при продаже нежилого помещения этот факт обязательно «всплывет». Тогда придется узаконивать уже совершенную перепланировку, а это чревато дополнительными финансовыми издержками.