Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие предусмотрены налоги за сдачу в аренду квартиры (жилья)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Как расторгнуть договор
Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.
Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:
- Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
- Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.
Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:
- При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
- Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
- Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
- Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.
Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Как сдать квартиру официально?
1.Заключаем договор
В этом случае речь идет о договоре найма – соглашении, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В нем указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.
Он составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.
Общие положения и терминология
Если арендодатель заранее поинтересуется, как правильно сдать квартиру квартирантам по закону, он защитит себя от возникновения проблем. Не стоит надеяться на то, что сдавать квартиры получится тайно. Соседи могут пожаловаться в прокуратуру или налоговую инспекцию, после чего будет проведена проверка. За уклонение от налогов придётся возместить не только недоимку по налогам за весь период сдачи жилья в аренду, но и существенный штраф.
В разговорных оборотах люди часто используют понятия «наём» и «аренда» квартиры как равноценные понятия. Но с юридической точки зрения это ошибочное мнение. Наём квартиры происходит в тех случаях, когда сторонами сделки являются частные лица. Если квартиросъёмщиком является организация, тогда следует понимать сделку как аренда недвижимости,(например, для проживания иногородних сотрудников).
Самостоятельный поиск жильцов
Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.
Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.
Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья
Успешная сдача жилья зависит от того, насколько точно размер арендной платы соответствует реальному состоянию квартиры и ценам на рынке. При определении стоимости необходимо учитывать метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и другие факторы, такие как удалённость от центра, транспортные развязки, близость к метро.
На стоимость аренды может повлиять даже вид из окна. Если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость поднимают на 10-15 %. То же самое необходимо учитывать, только в обратном порядке, если из окна открывается вид на стройку или другие непривлекательные объекты.
Если квартиранты нужны срочно, максимальной выгоды от цены не стоит ожидать.
Плюсы официальной сдачи квартиры в аренду
Жилье должно сдаваться на законных основаниях как потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебными разбирательствами и прочими неприятными хлопотами, так и потому, что подобный подход к использованию своего недвижимого имущества убережет собственника от других ненужных рисков.
Договор, заключенный официально, помогает сторонам отстаивать свои права в суде. В случае возникновения проблем с арендаторами собственник жилья может легко обратиться в суд, не опасаясь того, что информация о сдаче жилплощади может дойти до налоговой, и тогда придется платить штраф. И здесь арендный договор и налоги – взаимосвязанные понятия. При нелегальной сдаче жилого имущества немногие владельцы решают обратиться в суд.
В договоре устанавливаются конкретные правила для нанимателей, которые те должны соблюдать. Собственник имеет право прописать в документе все, что угодно.
Ниже мы еще расскажем подробнее, как правильно составить договор, и что в нем допустимо прописывать. Если об этом сказать коротко, то речь должна быть о штрафных санкциях за несвоевременную оплату проживания, а также коммунальных услуг. Кроме того, нередко указывается круг лиц, которые получат право проживать в сдаваемом жилье (такой подход исключает ситуации, когда вдруг выясняется, что вместо 2-х человек в жилье заселились десять). Также можно указать состояние недвижимости и имущества, находящегося в ней на момент сдачи, и сообщить о необходимости привести квартиру в порядок при выезде. Условия, закрепленные договором, имеют юридическую силу.
Помимо этого, официальный договор способен избавить владельца жилплощади от необходимости скрывать факт ее сдачи, врать соседям, опасаться встречи с участковым, заставлять квартирантов представляться родственниками хозяина и пр.
Документ исключает шантаж со стороны соседей или жильцов, снявших квартиру, во время конфликтов и спорных ситуаций. Ведь если человек знает о гипотетических проблемах с налоговой службой, он может пытаться заставить владельца постоянно идти на уступки, угрожая тем, что пожалуется в соответствующие инстанции. Да и сами арендаторы могут обращаться к участковому в случае возникновения тех или иных неприятностей без всяких опасений, имея на руках договор.
Еще один немаловажный плюс законной сдачи жилья – это получение безналичных платежей от квартирантов. Если собственник не платит налоги на квартиру, которая сдается, то ежемесячные поступления на банковскую карту одной и той же суммы от одних и тех же людей однажды вызовут подозрения сперва у банка (и тогда счет могут заблокировать), а потом и у налоговой службы.
В обоих случаях не обойтись без объяснений. Если же хозяин жилья все делает в соответствии с законодательством, то объяснить такие денежные поступления ему будет легко. Причем не нужно каждый месяц лично встречаться с жильцами для получения денег и составлять очередную расписку. Владелец просто будет получать средства на карту, и платеж будет подтвержден.
Итак, мы рассмотрели, как правильно платить налог за сдачу квартиры в аренду. Перед тем, как начать сдавать квартиру, нужно определиться, каким способом вы собираетесь уплачивать налоги с доходов за предоставление в аренду своей жилплощади. Так, можно зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду и платить 6% от дохода; сдать налоговую декларацию по итогам года и уплатить НДФЛ в размере 13% от фактически полученного дохода; зарегистрироваться как самозанятый и уплатить НПД в размере 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физлицам или 6% — юрлицам и ИП. Если же вы наниматель жилья по договору соцнайма, то сдать квартиру в поднаем вы вправе исключительно как физлицо. Впоследствии, соответственно, вам нужно будет уплатить НДФЛ.
Подготовьте квартиру к сдаче в аренду
Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.
Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.
Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.
Что нужно сделать в любом случае:
- Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
- Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
- Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
- Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
- Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
- Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.
Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения
| Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду. |
Как оформить сдачу жилья в аренду
Правом сдачи или продажи недвижимости обладает только собственник. Возможна ситуация, при которой он не сможет совершить сделку с жильем, и тогда от его имени имеет право действовать законный представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
Чтобы сдать собственную квартиру, необходимо поступить следующим образом:
- Найти квартиросъемщиков. Сделать это получится при помощи объявлений в соцсетях или специализированных сайтов, но можно обратиться и в риелторское агентство.
- Показать жилье.
- Если потенциальных квартирантов все устраивает – заключить договор найма. В нем указывается срок аренды, особенности оплаты коммунальных услуг, стоимость помесячно, паспортные данные обеих сторон, размер задатка. Также обозначаются права и ответственность сторон в случае повреждения имущества или проведения работ внутриквартирных инженерно-коммуникационных сетей при аварии.
- Составить акт описи имущества. Это нужно для того, чтобы при выселении владелец смог проверить наличие ценных вещей, мебели и иных предметов на местах. Если в процессе проживания в сдающемся жилье квартиранты что-либо повредили, собственник сможет взыскать с них ущерб в добровольном или судебном порядке. Без акта предъявить претензии по закону не получится.
- Получить оплату. Это производится только после оформления всех документов.
Отражен доход от сдачи имущества в аренду. Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Разницы из-за перепадов курсов
Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.
Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, — к выручке от реализации или внереализационным доходам?
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, — два раза и более в течение календарного года.
Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729).
На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Как удостоверяется факт внесения и получения арендного платежа
Оплата аренды или найма жилплощади фиксируется сторонами путем составления расписки, имеющей статус официальной бумаги. Примечательно, что законодательство не ограничивает субъектов в определении подходящей формы данного документа.
Между тем, некоторых правил при составлении такой расписки все же следует строго придерживаться:
- Бумага составляется арендодателем (наймодателем) – получателем денег, уплаченных за аренду (наем) жилплощади.
- Документ составляется (заполняется) предельно аккуратно – без исправлений, помарок, ошибок.
В обязательном порядке указываются следующие реквизиты:
- ФИО сторон, фигурирующих в расписке, а также их паспортные сведения;
- дата получения наймодателем внесенных денежных средств;
- конкретный период и точная сумма оплаты.
Как сдать квартиру в аренду через агентство?
Этот вариант подходит для тех, кто не хочет сдавать квартиру в аренду самостоятельно, а предпочитает доверить дело специалистам. Прежде чем заключать договор с риелторским бюро, стоит внимательно его оценить.
Лучше выбирать для сотрудничества компании с многолетней репутацией, которые имеют спрос на данном рынке. В разговоре с агентом:
- Выясните, какие услуги предоставляет данная риелторская контора и как оплачивается каждая из них в отдельности (в солидных агентствах имеется прейскурант).
- Узнайте, какие обязательства берет на себя компания и в какие сроки она готова уложиться, чтобы найти для вас арендатора (если срок составляет 1-2 недели, это очень короткий период, солидная компания вряд ли решится на такую авантюру).
- Ознакомьтесь с договором, который вы будете заключать совместно с агентством. Там должны быть не только права и обязанности, но и ответственность, которую понесет бюро за невыполненные обещания со своей стороны (в надежных фирмах данный пункт обязательно присутствует).
- Помните, что цена за услуги компании не может превышать месячную стоимость арендной платы за проживание. Существует возможность предать все платежные обязательства потенциальному клиенту, но не все жильцы на это соглашаются.
- Если от вас требуют предоплату еще не предоставленных услуг, не соглашайтесь на это.
Когда вы выбрали надежную риелторскую компанию, заполните предоставленную анкету, где нужно указать желаемую стоимость проживания, район, местонахождение помещения, общую и жилую площадь, число сдаваемых комнат и все остальные сведения, которые хотите упомянуть.
Обсудите с агентством, готово ли оно решать вопросы, способные возникнуть в дальнейшем: досрочное расторжение договора, претензии со стороны арендатора и т.д. Обязуется ли компания после внеурочного выезда жильца подобрать вам другого клиента бесплатно? Если ответ положительный, с такой организацией сотрудничать можно.
Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом оформляется по договору найма. Зачастую арендодатель не желает заключать контракт, так как потребуется оплата подоходного налога. Он составляет 13% от суммы контракта. Экономия на налоге и государственной регистрации документа может отрицательно отразится на арендодателе. В случае выявления факта, будет начислена сумма налога и Штраф.
Желание избежать дополнительных выплат толкает арендодателей на поиск арендаторов в социальных сетях и через объявления. Такой вариант является рискованным. Лицо теряет возможность обращения в полицию при разрушении квартиры, и в суд за взысканием невыплаченной арендной платы.
Рассмотрим, как быстро сдать квартиру в аренду. Целесообразно осуществлять поиск клиентов через:
- агентство недвижимости;
- через знакомых.
Поиск клиентов через агентство недвижимости является популярным вариантом. Агент не берет комиссию с арендодателя. Сумма полностью выплачивается арендатором. Кроме того, риелтор заполнит официальный Договор, который можно будет предъявить в суд, в случае отказа жильца от уплаты арендной платы.