Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома: требуется ли оно в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Штрафные санкции за самострой
Если объект возведён без получения уведомления о соответствии планируемого строительства установленным нормам, то такую недвижимость невозможно будет узаконить, то есть поставить на кадастровый учёт. Следовательно, построенный и незарегистрированный дом будет считаться самовольным строением. В этом случае законодательство РФ предусматривает штрафные санкции и даже снос самовольной постройки, если её обнаружат. Функция привлечения к административной ответственности закреплена за представителями органов власти. Действие этой нормы не распространяется на гаражи, бани и хозяйственные объекты подсобного назначения.
Собственник должен понимать, что если незаконную постройку дома либо другого сооружения на принадлежащем ему участке не выявили, проблем не возникает даже при отсутствии разрешения. Однако с трудностями приходится сталкиваться на этапе узаконивания объекта. Помимо этого, придётся убеждать чиновников в необходимости закрепления за владельцем права собственности на построенный объект, а также в законности выдвигаемых требований.
Многие граждане убеждены, что незаконно возведённая постройка может быть зарегистрирована в любой момент. В действительности таких собственников ожидают несколько неприятных сюрпризов, первый из которых связан с невозможностью регистрации постройки без предварительного обращения в суд. Последний должен вынести решение, подтверждающее право собственности. Таким образом владелец сталкивается с дополнительными временными и финансовыми затратами.
Помимо этого, не исключена вероятность вынесения судебного решения об обязательном сносе незаконно возведённого сооружения, угрожающего жизни людей либо нарушающего права третьих лиц. Расходы, связанные со сносом конструкции, возлагаются на нарушителя. Перечисленные выше трудности призваны натолкнуть собственника на мысль о целесообразности законного оформления строительства, начинающегося с подачи уведомления о строительстве.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Приостановка, отказ в регистрации дома
С 2020 года появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.
Если Вы подали документы на регистрацию и получили отказ или приостановку в регистрации собственности, приходите к нам. Подумаем вместе, что делать. В одних случаях, может быть не прав Росреестр, в других Администрация. Тогда придется обращаться в суд. А в третьих, если дом построен с нарушениями, например, под проводами ЛЭП , жилым он точно быть не может, а построенный дом в водоохранной зоне водного объекта обязательно должен иметь дополнительные очистные сооружения… Об этом можно узнать у юристов нашей организации.
- Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
- Перевести жилой дом в садовый или садовый — в жилой;
- «Перенести» дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
- Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
- При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
- оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Что нужно для регистрации здания на участке земли
Для получения свидетельства о регистрации, владелец постройки собирает пакет необходимых документов. Точный состав приложений к заявлению зависит от типа дома, но для индивидуального строительства он следующий:
- Обращение в письменной форме;
- Удостоверение личности заявителя, — паспорт;
- Документы на земельный участок;
- Паспорт технический, полученный ранее в бюро технической инвентаризации. При подаче документов необходимо учитывать срок изготовления свидетельства – 14 дней;
- Паспорт кадастровый. Документов понадобится два, — один на дом, второй на участок;
- Для подачи документов на регистрацию понадобится решение соответствующего государственного органа на ввод здания в действие и о присвоении дому почтового адреса;
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.
- Для совершения регистрационных действий соискатель обращается в Единый территориальный реестр недвижимости. Для регистрации самого дома собственник может обратиться лично в подразделение Росреестра, через многофункциональный центр, через портал государственных услуг или через сервис ЕГРН. Онлайн подача заявки позволит сократить время на визит в службы, а также будет способствовать ускорению процесса проверки документов.
Для получения выписки из ЕГРН заявитель указывает в обращении способ вручения:
- На руки при личном посещении центра;
- По почте;
- По электронной почте.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Бесплатное получение участка через органы власти
Органы власти могут бесплатно предоставлять земельные участки под ИЖС. Об этом сказано в п.1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ. Есть несколько ситуаций, когда участок передают бесплатно:
- Самый распространенный случай, если на участке построен жилой дом и право собственности на дом оформлено до 30 октября 2001 года. Либо, если вы получили дом по наследству после этой даты. Однако наследодатель всё равно должен был оформить дом до 30.10.2001 года.
- Через 5 лет после того, как гражданину передали участок в безвозмездное пользование. Помните, что участок передают для строительства жилого дома или для ведения хозяйства. Если вам передали участок под ИЖС, тогда вы обязаны построить на нём дом, пригодный для проживания. Если этого не сделать, тогда бесплатно оформить участок не получится.
- До 1 марта 2031 года можно бесплатно оформить участок, на котором построен жилой дом. Главное условие, чтобы дом был построен до 14 мая 1998 года. При этом право собственности на дом может быть не оформлено.
В зависимости от региона, земельный участок могут предоставлять разные органы. Например в Москве этим занимается Департамент городского имущества.
Для оформления участка в собственность подготовьте документы:
- сделайте письменный запрос на предоставление участка
- подготовьте копии документов на жилой дом
- сделайте копии документов о правах на участок
Копии документов заверьте у нотариуса, если информация не содержится в базе ЕГРН.
После того, как вы отправите запрос, будет подготовлено решение о предоставлении вам участка. Но также может прийти и отказ, если документы оформлены неверно или у вас нет права на участок.
Если вам выдали акт о предоставлении участка, тогда вы можете обратиться с ним на регистрацию собственности.
Сейчас разберем ситуацию, когда вы хотите получить бесплатно земельный участок, на котором стоит жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года.
Здесь важно, чтобы вы использовали этот дом для постоянного проживания. При этом право собственности на дом может быть не оформлено. В этом случае подготовьте:
- заявление о предоставлении участка.
- схему земельного участка на кадастровом плане.
- технический план дома.
- свидетельство о наследстве, если дом перешел к вам по наследству.
- документы о подключении к коммуникациям.
- документы об оплате коммунальных услуг.
- документ о регистрации в доме до 14.05.1998 года.
Есть ли разница в подтверждении прав на жилые и нежилые объекты?
Жилым дом признается в том случае, если он пригоден для круглогодичного проживания. Чтобы зарегистрировать такой объект, необходимо предоставить документ на право собственности или право пользования земельным участком. Кроме этого, дом должен быть поставлен на кадастровый учет в соответствии с техническим планом сооружения.
После 1 марта 2018 года, чтобы зарегистрировать жилой объект на участке ИЖС, понадобится еще один документ – разрешение на его ввод в эксплуатацию.
Нежилой дом – это постройка, не предназначенная для круглогодичного проживания. Обычно это строения, возведенные на садовых или дачных земельных участках. Для регистрации прав на эти постройки действующим законодательством предусматривается упрощенный порядок с минимумом необходимых документов:
- Декларация об объекте недвижимости.
- Свидетельство о праве гражданина на участок.
- Справка об уплате госпошлины.
Однако, такая процедура может осуществляться только с объектами недвижимости на земельных участках, отведенных в пользование до 2001 года. Для регистрации остальных нежилых домов, с 1 января 2017 года дополнительно требуется технический план.
Гдe oплaтить гocycлyги?
Пepeвecти дeньги в yплaтy гocyдapcтвeннoй пoшлины мoжнo yдoбным для ceбя cпocoбoм:
🔶 чepeз интepнeт — иcпoльзyйтe cпeциaльнyю фopмy нa oфициaльнoм caйтe ФНC: пpoйдитe пpeдвapитeльнyю peгиcтpaцию, ввeдитe пacпopтныe дaнныe, peквизиты пoлyчaтeля, выбepитe вид пoшлины и oплaтитe гocycлyги;
🔶 в кacce бaнкa — peквизиты yкaзaны в квитaнции, кoтopyю выдaют в opгaнax гocpeгиcтpaции;
🔶 c пoмoщью тepминaлa — нa ocнoвaнии квитaнции, пpoплaтy мoжнo пpoизвecти нaличными или пepeвoдoм c бaнкoвcкoй кapты;
🔶 c ближaйшeм пoчтoвoй oтдeлeнии.
Ecли вы oплaтили гocпoшлинy и пepeдyмaли oфopмлять yчacтoк в coбcтвeннocть, гocyдapcтвo вepнeт 50% oт внeceнныx cpeдcтв. Ecли пpи пepeвoдe cpeдcтв зa гocycлyги вы пepeплaтили, paзницy вepнyт в пoлнoм oбъeмe. Для этoгo нyжнo пoдaть зaявлeниe в opгaн peгиcтpaции.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.