Как обменять дом на квартиру с доплатой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять дом на квартиру с доплатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как обменять квартиру на другую?

2. Какие документы понадобятся собственникам?

3. Документы для заключения сделки

4. Как можно разменять квартиру?

5. Можно ли обойтись без посредников

6. Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

7. Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

8. Какие документы готовить для обмена квартиры на дом

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

паспорт,
правоустанавливающие документы,
выписку из ЕГРП,
кадастровый паспорт,
справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
справку о составе семьи,
свидетельство о регистрации или расторжении брака,
письменное согласие со стороны супруга,
проект договора,
квитанцию об оплате госпошлины,
заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
Выписки из БТИ и из паспортного стола;
Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
Кадастровый паспорт;
Домовая книга;
Паспорт;
Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

равноценный;
с доплатой;
смешанный.

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:

муниципальную недвижимость;
общественное имущество;
государственная собственность;
имущество жилищного фонда.

Документы для заключения сделки

Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:

заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
договор мены;
согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
квитанция об оплате государственной пошлины:
документы, удостоверяющие личность участников сделки;
согласие второго супруга на совершение сделки;
кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
правоустанавливающий документ на землю;
технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.

Каковы причины бартера частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новое современное жилье в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на обособленное помещение в многоквартирном здании.

Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на личную жилплощадь в многоквартирной постройке равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что потребуется доплата.

Вторая причина подобного бартера – удаленность от инфраструктуры города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.

Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре, детям — ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.

Третья причина – финансовый вопрос.

Содержать дом стоит намного дороже, нежели чем даже самую ультрасовременное обособленное помещение в многоквартирном здании. Вам потребуется следить за своим участком, домом, платить повышенные налоги ввиду значительного большего расхода ресурсов.

Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.

Последней в рейтинге самых распространенных причин является одиночество.

Часто люди сталкиваются с потерей своих близких, кроме того, бывает, что уезжают, взрослеют и покидают родной дом.

В этой ситуации совсем нет смысла содержать большую площадь жилья, так как она по факту пустует.

Хозяева дома стремятся продать родовое гнездо и переехать в обособленное помещение в многоквартирном здании, где затраты на жилье будут существенно ниже.

О причинах обмена квартиры на дом можно узнать из другой нашей статьи.

Как можно разменять квартиру?

Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:

На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.
На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.
На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.

Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.

Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.

Если квартира не приватизирована, её необходимо оформить в собственность. Иначе сделка не состоится.

Собственник жилплощади в многоэтажке изучает документы владельца дома, который предполагается обменять (читайте о порядке обмена приватизированной квартиры). Особое внимание обращает на оформление собственности на землю под домом.

Собственник дома первым делом узаконивает собственность на землю под домом, если не сделал этого ранее. Это длительная недешевая процедура (читайте об обмене дома на квартиру).

Можно ли обойтись без посредников

В заключении сделки можно обойтись без посредников. Если собственник не хочет или не может привлечь специалистов, тогда ему предстоит самостоятельно оценить стоимость и состояние жилплощади, на которую будет совершен обмен.

Это подразумевает ряд неудобств:

поездку в другой населенный пункт;
проверку юридической чистоты документов;
самостоятельную оценку желаемой недвижимости, которую обычно проводит независимый эксперт;
самостоятельную передачу необходимых документов в регистрационные органы.

Если собственника не пугают данные неудобства и дополнительная ответственность, то сделку можно осуществить самостоятельно.

Много вопросов вызывает проведение сделки обмена квартирами и прочей недвижимостью не только в разных населенных пунктах, но и в пределах одного. Ответить на некоторые из них могут статьи наших экспертов, посвященные теме обмена:

жильем во время отпуска;
дома на дом либо прочую недвижимость;
земельного участка на другое недвижимое имущество;
жилыми помещениями по договору соцнайма;
земельного участка и жилой недвижимости на автомобиль.

Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Чтобы совершить обмен, необходимо сначала подобрать актуальное жилье, полностью соответствующее представлениям будущего жильца. После чего прорабатываются условия обмена, с учетом разницы в стоимости (в таком случае, сторона с более дешевым объектом должна совершить доплату). Используются для этого данные Кадастровой стоимости.

При установлении стоимости объекта учитывается участок, на котором располагается жилое сооружение. Рыночная стоимость объектов устанавливается по аналогии с идентичными домами, квартирами, которые имеются в свободной продаже.

После урегулирования всех вопросов (выселение из квартиры, размещение мебели и т.п.), сделка регистрируется в Росреестре. Важно тщательно относиться к проверке состояния объекта, иначе, если возникнут юридические сложности, придется обращаться в суд и в исходе дела не может быть никакой уверенности.

Как квартира, так и частный дом являются различными объектами недвижимости. Сложностью является рациональный поиск варианта для обмена;
Определение стоимости. Необходимо не упустить дополнительное установление не только стоимости объекта недвижимости, но также и земельного участка. Не стоит делать это самостоятельно, лучше всего обратиться к оценщику;
Особенности местоположения. Потребуется уточнить точные данные по населенному пункту, узнать год строительства, права на землю;
Если речь о квартире, потребуется определить район расположения, степень развития самой инфраструктуры;
Юридическая составляющая. Важно установить наличие или отсутствие обременений в виде ареста или залога недвижимости, в противном случае может возникнуть правовой спор.

Для установления стоимости недвижимости, обязательно потребуется провести оценку. На законодательном уровне предусмотрено несколько вариантов проведения данной процедуры:

Обращение в государственную структуру;
Обращение в частную оценочную компанию.

Самым малозатратным вариантом является Росреестр, а также БТИ, но есть и сложность, ведь государственная структура не во всех случаях может установить адекватную стоимость объекта недвижимости.

К примеру, государственные структуры не принимают к вниманию такие показатели, как: наличие инфраструктуры, транспортная развязка, текущий район расположения объекта.

Более точную оценку проведет частная компания, специалист которой проанализирует все показатели, которые влияют на конечную стоимость. Посредством отчета можно аргументировать установленную стоимость квартиры, необходимость доплаты.

Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

Что касается владельцев индивидуальных домов, меняющихся на квартиры, они имеют свои причины на переезд (близость к городу, культурным центрам, работе и т. д.). Существенные плюсы получают лица, переезжающие из квартиры в загородный дом, преимущества которых заключаются в следующем:

быстрое получение желаемого результата без всякого риска;
участвуя в сделке, невозможно остаться без недвижимости;
правильное использование (при необходимости доплаты) имеющихся средств, которые не уменьшатся из-за инфляции, потому что будут вложены в недвижимость;
уплата НДФЛ только с доплат (при наличии таковых);
значительная экономия средств на оплату коммунальных услуг;
отсутствие соседей, способных затопить, устроить пожар, шумный ремонт, причинить другие неудобства;
приобретение более просторного жилья;
возможность обустроить земельный участок по своему вкусу (построить баню, хозпостройки, создать ландшафтный дизайн и т.п.);
постоянное нахождение на свежем воздухе у дома (особенно значимо для семей с детьми);
возможность заводить домашних животных в любом количестве.

Но у загородной жизни есть и минусы. Это необходимость иметь свободные финансы, так как дом требует много вложений (если он недостаточно обустроен, комфортен) и больше свободного времени для занятия им.

Распространённые причины миграции городских жителей в пригород заключаются в получении возможности:

проживания в экологически чистых местах;
кардинального изменения жизни при наличии такого желания;
заняться фермерством;
удалённо работать (программист, фрилансер и т. п.) в оптимальных условиях и др.

Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.

Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.

На практике обменивающиеся люди чаще сталкиваются с неравноценным обменом и обычно решают проблему самостоятельным соглашением между собой. Все особенности обмена оговариваются на стадии договора, который составляет нотариус.

Отличительной чертой таких сделок является их оформление в виде встречных 2-х соглашений купли-продажи. Законодательство РФ требует обязательную регистрацию сделок по обмену в территориальных органах Росреестра, куда сдаются требуемые документы. На их рассмотрение и регистрацию отводится месяц, после чего стороны договора получают свидетельства на право владеть приобретаемой недвижимостью. Если к дому прилагается земельный участок, то это требует дополнительного оформления документов для передачи новым собственникам.

Обменивающимся сторонам обязательно следует проверять по домовой книге сведения обо всех жильцах квартиры, дома с начала их существования до настоящего времени. Необходимо обращать внимание на ранее прописанных жильцов и лиц, зарегистрированных на площади, которые на момент сделки были в местах заключения. Следует узнать причину выписки лиц, выписанных раньше, чтобы избежать «подводных камней» в будущем.

О квартире необходимо знать, приватизирована ли она, потому что этот факт накладывает определённые обязательства. В отношении дома нужно удостовериться, что он числится под индивидуальным кадастровым номером в Госреестре, а для земельного участка важно наличие государственного акта, который составлен по новому образцу. Проверить нужно надлежащее оформление документов на право собственности объекта, чтобы не сделку с мошенниками. Нужно ознакомиться и с выпиской из ЕГРН.

Если обмен сложный, например, за дом предлагаются 2 квартиры от разных собственников, то следует тщательно проверять, закреплена ли недвижимость за каждым из них. До заключения сделки стоит узнать об условиях прописки в доме. Выбирайте загородные коттеджи, расположенные на территории посёлка, населённого пункта, имеющего адрес. В них можно будет сделать постоянную прописку всей семье. Сделку желательно осуществлять с привлечением специалистов, работающих в риэлтерских компаниях во избежание любых ошибок.

В регистрирующий орган участники обмена обращаются со следующими документами:

свидетельствами о госрегистрации прав собственности на все обмениваемые объекты, выданными до 15 июля 2016 г, либо выписками из ЕГРН, полученными после 31 декабря 2016 г;
паспортами на объекты (кадастровый, технический), справками БТИ;
передаточными актами на каждый их них;
выписками из домовых книг с полным перечнем всех жильцов (бывших и настоящих);
документами на земельный участок при доме (свидетельство о праве собственности, межевое дело, кадастровый паспорт);
документами (копия) о согласии органов опеки (если в качестве собственников присутствуют несовершеннолетние дети);
копиями документов от соответствующих органов, если в помещениях, подлежащих обмену, прописаны недееспособные лица, инвалиды в качестве членов семьи;
договорами обмена;
заявлением от сторон сделки (заверено нотариусом) о согласии на обмен жилья;
оплатой государственной пошлины (квитанция) за госрегистрацию жилья.

Представленные договора нужно правильно оформлять, чтобы они содержали полную информацию о характеристиках и реальной стоимости обмениваемого жилья, сторонах сделки, дате её заключения, имели ссылки на правоустанавливающие документы.

Сделка по обмену квартир на загородные дома сама по себе – не сложная процедура. Главное, как и при всех манипуляциях с недвижимым имуществом, тщательно проверять юридическую чистоту участвующих в сделке объектов недвижимости, а также иметь желание переехать жить за пределы города!

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.

договор мены;
паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
свидетельство о регистрации права;
кадастровый паспорт квартиры;
квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

справки о задолженности по коммунальным платежам;
выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
документы подтверждающие законность перепланировок;
заключения об оценке объектов;
письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Как ранее уже упоминалось, обмен объектов недвижимости оформляется в форме встречной купли-продажи. Это является отличительной чертой данного вида сделок, и существенно их усложняет.

Кроме того, в связи с тем, что сделка производится с объектом недвижимости, а к сделкам с недвижимостью законодатель предъявляет особые требования. Такое требование выражается в их обязательной государственной регистрации.

То есть, после подготовки необходимого пакета документов, документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. По истечении 1 месяца (именно такой срок отводится на регистрацию), стороны сделки получат документы, подтверждающие право собственности на приобретаемые объекты.

Какие документы готовить для обмена квартиры на дом

Владельцу квартиры нужно подготовить оригиналы этих документов:

паспорта собственников. Если в их числе есть несовершеннолетние, то дополнительно нужно подтверждение прав его представителей — свидетельство о рождении (усыновлении) и паспорта родителей или опекунов;
выписка из ЕГРН на недвижимость (срок годности документа — 30 дней);
документ, по которому квартира перешла в вашу собственность — договор дарения, купли-продажи, договор долевого участия вместе с актом приёмки, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.;
справка о составе семьи;
согласие супруга (супруги) на сделку в письменной форме;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (документ можно получить в управляющей компании или ТСЖ, справка действительна в течение 14 дней).

Собственник частного дома дополнительно должен предоставить:

выписка из ЕГРН не только на дом, но и на участок;
документы получения в собственность дома и земельного участка;
акт межевания земельного участка.

В некоторых ситуациях владельцам могут понадобится другие документы:

если для доплаты вы оформляете ипотеку, у вас попросят технический паспорт БТИ и справку о зарплате с места работы;
если у вас нет возможности присутствовать на сделке, нужно будет оформить доверенность на члена семьи или сотрудника агентства недвижимости;
если после того, как вы стали собственником квартиры, у вас менялась фамилия, понадобится свидетельство о браке или справка о смене фамилии.