Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не платить налог?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Как узнать, нужно ли платить налог
При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.
Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.
Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.
Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:
- Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
- Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
- Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.
Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.
Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры
Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:
- Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
- НДФЛ не уплачивается, если «за что купил — за то продал». В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
- Использовать имущественный вычет. В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.
Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.
Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости — Имущественный вычет = 950.000 — 1.000.000 = -50.000.
Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты. Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.
- Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
- Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.
Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.
- Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.
Налог с продажи квартиры в 2023 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности: как рассчитать даты?
Дата владения квартирой отсчитывается от того момента, когда было оформлено право собственности. Речь здесь идет о покупке. Если квартира досталась в наследство, то дата отсчета со дня смерти предыдущего владельца. Если речь идет о договоре с ЖСК, то дата отсчитывается со дня последней выплаты.
Покупатели часто спрашивают, рискуют ли они при покупке такой недвижимости. Можно не переживать, риски отсутствуют. Никакой угрозы потери денег или нелегитимности сделки нет. Все расходы, связанные с уплатой НДФЛ при оформлении, ложатся на плечи собственника. Он должен нести все налоговые расходы. Поэтому если ищете квартиру, можете даже не уточнять, сколько лет ей владеет хозяин, так как для вас не будет никаких дополнительных расходов. Вы оплачиваете только квартиру и ничего больше.
Кадастровая ставка
Если продается квартира, которая принадлежала последнему собственнику меньше трех лет, с полученного в результате сделки дохода взимается вычет в виде налогового отчисления.
Как именно рассчитывается эта сумма? С 2016 года в нашей стране существует правило расчета. Следуя ему, можно определить соотношение кадастровой стоимости и суммы налога. Если вы продаете жилье за сумму, которая составляет от кадастровой меньше 70%, то в этом случае считается, что продавец заработал эти 70 процентов кадастровой стоимости. Поясняем, что, если вы даже продали жилье за 50% от кадастровой стоимости, платить будете все равно за 70%. Если квартиру подарили, налоговая база определяется кадастровой ставкой.
Что нужно сделать:
— заполнить декларацию по налогам до конца года;
— подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.
Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:
— кассовые ордера на приход;
— расписки о том, что продавец получил деньги;
— выписки из банка;
— соответствующие чеки.
Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.
Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.
Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.
Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Квартира в дар или наследство: есть ли налог при продаже?
Если квартира досталась вам по наследству или подарена вам, следовательно, она досталась вам БЕСПЛАТНО! И если вы владели этой квартирой меньше 3 или 5 лет (в зависимости от кого получена — близкого родственника или нет) и решили ее продать, у вас возникает налог на доход.
⠀
ВНИМАНИЕ!! При наследстве отсчитывайте 3 года не от возникновения права собственности, а от дня смерти человека, который оставил вам квартиру.
Пример: Вы продаете квартиру стоимостью 5 млн. руб. Кадастровая стоимость тоже 5. Так как квартира досталась вам за 0 руб., налог вы будете платить с 5 млн. Он будет равен 650 тыс. руб.
Можно ли заплатить меньше?
Вам нужно понять, какую цифру налоговая возьмет в расчет как минимальную стоимость вашей квартиры (напоминаю, что в расчет берутся 70% от кадастровой стоимости).
Пусть кадастровая стоимость равна стоимости продажи — 5 млн. руб, 70% от кадастровой = 3,5 млн. руб. Ниже этой цифры нет смысла ставить цену в договоре. Но именно ее, вместо 5 млн., указать можно.
В таком случае, налог будет составлять уже не 650, а 455 тыс. руб.
Что на счет не резидентов?
Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.
Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.
Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:
- 3 года — когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству, или подарена близким родственником, или единственное жилье продаваемое в 2020 году);
- 5 лет — если собственником стал после 01.01.16 года.
Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.
Право на имущественный вычет
Российское законодательство обязывает граждан не только платить налоги, но и наделяет их правом на имущественный вычет при покупке недвижимости. Условия получения основного вычета — Кроме того, что для приобретения жилплощади следует израсходовать собственные (и/или заемные) ресурсы, быть налоговым резидентом нашей страны и получать «белую» заработную плату. Вычет россиянин имеет право оформить раз в жизни. При подтверждении права на него, лимит суммы, на которую может рассчитывать покупатель недвижимости, — это 260 тыс. руб..
До 2014 года возможность возвратить часть уплаченной за жильё суммы предоставлялась в отношении одной квартиры или дома, поэтому и пределы вычета применялись тоже только к одному помещению. Когда депутаты внесли поправки в нормативно-правовые акты, жители Российской Федерации обрели право получения вычета на всё покупаемое для себя жильё. Когда за первую квартиру резиденты платят меньше двух миллионов, оставшийся вычет можно перенести на следующее, приобретаемое за собственные деньги, недвижимое имущество.
Если жильё куплено в ипотеку (на средства иного целевого кредита), то потребители получают право на возвращение «процентного» вычета, но эта льгота распространяется только на покупку одного объекта недвижимости. Впрочем, тут есть и исключение, отмеченное Минфином и ФНС в письме от 21 мая 2015 № БС-4-11/8666: если первая квартира куплена до 01.01.2014 г. и на это имущество истребован основной вычет, то при оформлении второго дома в ипотеку уже после указанной даты граждане получают возможность возвращения процентов.
При определении «ипотечного» вычета сумма колеблется в зависимости от периода покупки жилища. Дата — ограничитель та же — 1.01.2014 г.
- Приобретая жильё до этой даты, можно вернуть все реально выплаченные проценты.
- Когда квартира куплена после, сумма процентов ограничивается 3 миллионами и возможностью вернуть из них 390 тысяч рублей.
Для возврата процентов нужно сперва вернуть часть денег, затраченных на покупку объекта недвижимости. Когда основной вычет будет исчерпан, можно обращаться за «ипотечным», имея в виду, что государство возвращает только лишь налоги, удержанные за три года, предшествовавшие дате обращения.
Есть свои нюансы и при возвращении НДФЛ, когда жильё приобреталось в общую имущество (недвижимость может принадлежать как обоим супругам, так и одному — количество собственников не влияет в этом случае) на заёмные средства. После 2014 года право на «ипотечный» вычет может быть реализовано обоими участниками сделки (в совокупности это 6 миллионов руб., и 780 тыс. возвращённых средств). Данную сумму делить между собой находящиеся в браке люди могут, как хотят, но обязательно заключив письменное соглашение, которое можно изменять ежегодно до тех пор, пока совокупный вычет на проценты не будет исчерпан.
Таблица 1. Примеры выплат
| Пример 1 | Пример 2 | Пример 3 |
|---|---|---|
| Жилплощадь куплена за 3 миллиона рублей. Супруг заявит 2 млн., а супруга — миллион, либо наоборот. Они могут разделить вычет и поровну. Правительство всё равно вернёт семье 390 тыс. руб. | За жильё заплачено 4 миллиона. И муж, и жена имеют все шансы получить возврат НДФЛ на двоих в сумме 520 тыс. руб. | За квартиру семья отдала 2 млн. рублей. Один из хозяев дома может истребовать весь вычет сейчас, а второй — при покупке другой недвижимости. Или оба сейчас заявят по 1 млн., а еще по одному — когда построят дом. В любом случае с этого объекта недвижимости можно возвратить 260 тыс. рублей и такую же сумму — позже. |
Как получить «основной» вычет на имущество?
Возвращение затраченных денег происходит постепенно. Опишем алгоритм использования льготы, когда недвижимость стоимостью в 2,5 млн. рублей приобретается резидентом Николаем Перовым с зарплатой в 20 тыс. рублей.
За возвращением налога покупатель недвижимого имущества может обратиться с наступлением нового года, следующего после покупки дома. Государство возвращает налог только за три года, предшествующих году обращения. Чтобы узнать сумму, на которую можно рассчитывать, нужно посчитать примерную сумму доходов гражданина (конкретная указывается в справке по форме 2-НДФЛ, получаемой в организации, где работает человек): в год он зарабатывает 240 000 рублей, из которых удержано 31 200. Именно из этой удержанной суммы и будет осуществляться возвращение налога. К вычету Н. Петров заявляет 2 млн., из которых ему положено 260 тыс. рублей, которые будут ему возвращаться восемь лет.
Оформить возврат можно через ИФНС или работодателя, предоставив ему документы, доказывающие право на получение льготы (в этом варианте налог с зарплаты не удерживается до тех пор, пока покупателю государство не выплатит весь вычет).