В чем заключается и как изменить целевое назначение нежилого помещения?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем заключается и как изменить целевое назначение нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.

Как определить назначение

Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».

Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.

Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.

Как поменять вид разрешенного использования здания в Москве и Московской области?

Перед изменением ВРИ здания необходимо убедиться, что такая возможность существует. Так вы исключите вероятность отрицательного решения. Поменять вид разрешенного использования объекта недвижимости можно, если:

• информация о нем есть в кадастре (здание зарегистрировано);
• изменение вида не противоречит назначению земельного участка;
• запрашиваемый вид использования соответствует Классификатору;
• на здание не наложены ограничения (находится вне ЗОУИТ).

Имеют значение и основания, согласно которым происходит изменение вида использования.

1. Обычно за сменой ВРИ капитального объекта обращаются, когда необходимо начать деятельность, не предусмотренную действующим видом.
2. Либо текущий ВРИ здания противоречит виду разрешенного использования земельного участка.
3. Несоответствие действующему законодательству также является основанием для смены ВРИ.

Понятия прямого и функционального использования

Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.

Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

Этапы перепрофилирования помещений

Перепрофилирование помещений требует выполнения следующих мероприятий:

• получения технической документации на помещение в БТИ;
• направления заявления в префектуру округа о перепрофилировании;
• получения согласия от префектуры;
• подготовки проектных документов под новое целевое использование помещения;
• согласования проекта в ЦГСЭН, ГУ МЧС, Дирекции единого заказчика, районной управе и других инстанциях в соответствии с новым видом использования объекта (ссли меняется назначение арендуемого помещения, требуется получить письменное согласие арендодателя);
• направления документов в территориальное отделение Жилищной инспекции;
• получения разрешения Жилинспекции на переустройство и перепланировку.

Только после успешного прохождения всех указанных инстанций можно начинать переоборудование помещений для нового использования. Все работы должны строго соответствовать проектным документам.

Перепрофилирование назначения помещения нежилых площадей в жилых домах требует также получения акта о вводе объекта в эксплуатацию. После этого можно заказывать в БТИ новые технические документы, в которых будет указано новое назначение помещения. Если при этом сменился владелец, то необходимо также получить новое свидетельство о регистрации прав.

Какие особенности видов разрешенного использования нужно учитывать?

1. При изменении целевого назначения объекта капитального строительства важно обращать внимание на территориальные зоны. Основные виды использования определяются исходя из правил застройки и землепользования, установленных для такой территории.
2. Существует тесная взаимосвязь между функциональным назначением объекта капитального строительства и видами разрешенного использования участка, на котором он расположен. Иногда при изменении одного, нужно менять и второе.
3. Изменить ВРИ здания можно, только если новый вид будет соответствовать целевому использованию участка. Например, частный дом, стоящий на земле ИЖС, нельзя будет сделать торговой точкой или складом без смены вида использования надела.
4. У объектов капитального строительства существуют вспомогательные виды использования. Они включают наличие отдельных построек, функционально или технологически связанных с основным зданием.
5. Вспомогательные виды разрешенного использования владелец объекта недвижимости вправе выбирать самостоятельно, без получения разрешений и, не проводя согласований.

Кто может проводить обследование перепланировок

Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.

МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:

• специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
• специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
• специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.

Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.

Как дальше будут развиваться события?

После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого. Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе. Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.

Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:

• Был собран не полный пакет документов;
• Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
• Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
• Не выполняются условия, описанные в ответе.

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Нормы помещения на человека

Несмотря на то что государство перешло на рыночную модель экономики, населению, как и прежде, предоставляется жилье по социальной программе, в процессе чего используется понятие нормы площади.

Согласно Жилищному законодательству РФ, норма жилого помещения на человека составляет 18 м 2 от общей площади. Семье, в которой проживает два человека, полагается 42 м 2 , а на человека, проживающего в квартире по договору социального найма — чуть больше 30 м 2 .

Кроме того, отдельным категориям населения может быть предоставлена дополнительная жилая площадь размером более 20 м 2 . К ним относятся люди, имеющие определенные хронические заболевания, граждане в ранге полковника полиции и выше, а также лица, получившие ученую степень или звание.

Причинами изменения функциональных назначений зданий зачастую являются бурный рост и изменения в хозяйственно-экономической структуре городов. Дома, построенные в свое время на окраинах городов и не предназначенные для жилья, в новых условиях оказались без применения. Освободившиеся здания являются очень разными по своей конструкции и габаритам. Это могут быть, например, крупные промышленные здания, небольшие сельские школы, больницы др.

DPN Service — московская юридическая фирма, специализирующаяся на оформлении прав и документов при реконструкции объектов недвижимости Московского региона, а именно приводим в соответствии с действующим законодательством градостроительную, правоустанавливающую, кадастровую, инвентаризационно-техническую, земельно-правовую, архивную и другую документацию по объекту в случае его переустройства, переоборудования, реконструкции — возведение надстройки, пристройки, антресоли, обустройство чердака, мансарды, внутреннего пространства кровли, подвала и т.

Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве

По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.

Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.

Этапы обследования для проектирования смены назначения помещений

От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:

• изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
• изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
• проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
• назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
• по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
• обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

На основе анализа судебной практики и системного анализа норм законодательства (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.03.2015 по делу № А28-6381/2014, п. 1 ст. 27 закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ и т. д.) можно сделать следующие выводы:

1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
   • торговые;
   • производственные;
   • складские;
   • коммунально-бытовые;
   • объекты общепита;
   • офисные;
   • медицинские;
   • образовательные;
   • спортивные;
   • свободного назначения и т. д.
2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
   • основные;
   • вспомогательные;
   • обслуживающие;
   • коммуникационные;
   • технические.

Похожие записи:

• Молочная кухня Московской области. Наборы молочной кухни
• Реорганизация в форме преобразования. Что необходимо знать «вмененщику»?
• Можно ли забрать пенсионные накопления до выхода на пенсию?