Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:

• общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
• особые, относящиеся только к ДА.

Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:

• дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
• дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
• основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:

• на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
• основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.

Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:

• на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
• основания для прекращения ДА по соглашению сторон.

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)

Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:

• арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
• переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества. К таким недостаткам относится и юридическая невозможность использовать имущество по назначению (постановление АС Московского округа от 06.04.2017 дело № А40-129910/2014);
• арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
• арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора.

Основания для расторжения по инициативе арендатора

В первую очередь стоит сказать, что в самом заключенном документе, зачастую, прописываются причины, которые могут служить основаниями для прекращения арендных отношений съемщиком. Однако указаны они не всегда или у арендатора возникли другие основания для прекращения срока действия договора.

По нормам законодательства арендатор может прекратить действие договора двумя способами:

1. Договорившись с арендодателем и составив с ним дополнительное соглашение о расторжении.
2. В судебном порядке.

В первом случае причина не имеет особого значения, так как арендодатель не оказывает сопротивления и не препятствует расторжению. Для прекращения действия арендных отношений в суде этого недостаточно. Арендатор может подать иск с требованием расторгнуть договор только при наличии следующих оснований:

1. После заключения договора собственник имущества не передает его в пользование арендатора.
2. Собственник всячески препятствует использованию имущества. Это будет основанием, если арендатор пытается пользоваться предметом договора в соответствии с его назначением или с качествами, определенными соглашением.
3. Собственник передал в пользование имущество с существенными недостатками и из-за них арендатор не может использовать его в соответствии с назначением. Эта причина может стать основанием, только если арендатор не знал о недостатках до заключения договора.
4. Арендодатель не выполняет своих обязательств, возникших в момент подписания договора (к примеру, не делает капитальный ремонт).
5. Возникла чрезвычайная ситуация, которую невозможно было предвидеть до заключения договора, вследствие чего арендатор уже физически не может пользоваться арендованным имуществом.

Если расторжение будет происходить в судебном порядке, необходимо обосновать причину инициирования расторжения документально.

Как происходит расторжение договора

Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.

Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:

• задержка арендной платы (на два месяца и более);
• частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
• задержка оплаты коммунальных счетов;
• отказ впустить хозяев квартиры;
• серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
• нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
• несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
• домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.

Основания могут быть и у квартиросъемщиков:

• погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
• если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
• если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
• если арендодатели вселили других жильцов и т.д.

Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.

Как пути расторжения возможны:

• Обоюдно, с помощью соглашения.
• В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
• Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).

В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.

Расторжение договора досрочно: порядок действий

Если к необходимости завершить аренду стороны пришли обоюдно и готовы мирно это сделать, общий порядок должен быть таким:

• Условившись о сроках (или ориентируясь на договор) необходимо встретиться и подписать соглашение о расторжении.
• Сделка прекращается автоматически после подписания – это значит, что после официального оформления жильцы съезжают с квартиры.
• С другой стороны, в соглашении можно указать конкретную дату, когда им нужно освободить квартиру, а договор будет считаться расторгнутым.

Со стороны арендаторов порядок такой:

• Уведомление собственника о своем намерении с указанием оснований.
• Если тот согласен, можно договариваться о подписании соглашения (или сделать это в рамках установленных договором или законом сроках).
• Если другая сторона против вашего намерения, дальше путь, опять же, в суд.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное прекращение договора аренды арендодателем

В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.

Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.

Причины досрочного расторжения договора аренды

Общие причины прекращения арендных отношений и их изменений прописаны в Гражданском кодексе России. Вообще, договор считается автоматически расторгнутым после окончания срока его действия. Иногда возникают ситуации, когда договор нужно расторгнуть досрочно.

Официальные причины досрочного прекращения договора найма квартиры по статье 450 Гражданского кодекса России:

• по договоренности сторон;
• по решению суда при наличии нарушений условий договора одной из сторон сделки, по требованию второй пострадавшей стороны;
• по решению суда, если одна из сторон выставила требование, в тех случаях, которые прописаны в гражданском кодексе России или же в самом договоре;
• если произошел односторонний отказ от выполнения условий договора, если такая причина допускается законодательством или стороны сами приняли такое решение.

Возврат помещения: безопасный порядок действий

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).

Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:

1. Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
2. Ст. 620 – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

• Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
• Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).

Судебные разбирательства

При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.

Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.

По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

• при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
• нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
• игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
• при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Похожие записи:

• Росреестр разъяснил требования к строительству дома на сельхозземле
• Петербуржцы смогут купить комнату соседа по коммуналке за треть цены
• Исковое заявление о признании права собственности в порядке наследования