Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания и порядок изъятия земли у собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.
Основания, по которым Росреестр может запустить процедуру изъятия земельного участка у собственника или расторгнуть с ним договор аренды, указаны в Гражданском и Земельном кодексах. Среди них:
- неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение трех лет;
- использование земельного участка не в соответствии с установленными для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования.
Процедуры изъятия земли
Изъятие частных земельных территорий у собственника за различные правонарушения конкретных законов РФ регулируют нормы ст. 235 ГК РФ.
Такое отчуждение земли проводят в следующих ситуациях:
- При взыскании земли по определенным обязательствам. В этой ситуации изъятие у собственника такого объекта недвижимости проводят по судебному решению, если в другом законе или договоре не прописан иной порядок.
- Во время проведения реквизиции земли. В этой ситуации земельную частную территорию принудительно изымают после стихийных бедствий, аварийных ситуаций или иных ЧП.
Внимание! Реквизицией считают возмездное отчуждение участка, при котором собственники получают определенную денежную компенсацию за изъятие участка земли для нужд государства. В эту выплату включают рыночную цену надела и сумму возмещения всех убытков, которые были причинены гражданину РФ во время выполнения этой законной процедуры (ст. 56.8 ЗК РФ).
- При проведении конфискации земли. Частную земельную территорию конфискуют у землевладельца по судебному решению. Конфискацию участка проводят на безвозмездной основе.
- Во время резервирования частной земельной территории для нужд федеральных министерств и ведомств. Изъятие такой недвижимости у собственника выполняют для того, чтобы здесь возвести различные объекты Минобороны РФ, расположить федеральный транспорт, разместить энергетические различные системы и др.
- При изъятии частной территории земли у землевладельца ввиду его незаконного регулярного использования. Надел принудительно изымают в том случае, если его не по прямому назначению или с иным нарушением действующего российского законодательства (ст. 284, 285 ГК РФ).
В крайнем случае, у собственника могут изъять подобную недвижимость в нижеприведенных ситуациях:
- при изъятии неиспользуемой земли. В этом случае сельскохозяйственную территорию или участок под ИЖС на протяжении более 3 лет не используют для этих целей.
- если грубо нарушают 1 или несколько правил рационального и береженого использования земель сельскохозяйственного или иного назначения. В этой ситуации снижают плодородие с/х наделов, ухудшают окружающую экологическую обстановку, отравляют, загрязняют, почву;
- при возведении на частной земле самовольной постройки.
Изъятие надела, который принадлежит владельцу на праве бессрочного пользования, проводят по правилам, которые предусмотрены ст. 45 и 54 ЗК РФ. В остальных случаях участок изымают по судебному исполнительному листу.
Как оспорить изъятие земельного участка в суде
Решение об изъятии может быть отменено. Например, в одном деле суд отменил решение о привлечении гражданина к ответственности за неиспользование земельного участка — мужчина доказал, что строительству объективно препятствовало обращение взыскания на заложенное имущество. Отсутствие денег на строительство дома не является основанием для освобождения от административной ответственности, однако сложное финансовое положение может быть учтено в качестве обстоятельства, смягчающего административную ответственность.
Также при привлечении к административной ответственности необходимо учитывать время, необходимое для освоения земельного участка и обстоятельства, исключающие возможность его использования. В качестве примера обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка, можно сослаться на отсутствие электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.
«Если у человека нет денег на строительство дома, необходимо в первую очередь обнести приобретенный земельный участок забором и периодически очищать землю от заросшей травы и кустарников для того, чтобы у инспекторов не было подозрений в неиспользовании земельного участка по назначению», — советуют адвокаты.
Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав
В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.
А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.
Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.
Одна из разновидностей принудительного порядка аннулирования правомочий на земельное имущество. Она производится в чрезвычайных ситуациях и преследует защиту жизни и здоровья граждан, социума и страны.
Реквизиция производится на платной основе. Владельцу выплачивается компенсация за отнятый объект, что удостоверяется соответствующей документацией (ст.51 ЗК РФ).
Статья 51. Реквизиция земельного участка
1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции
2. Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены главой VII.1 настоящего Кодекса.
3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.
5. В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.
6. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.
Величина выплаты определяется правилами оценки имущества. Она представляет собой временную меру и, с исчезновением причин, хозяину возвращается собственность и возмещается ущерб. Если возврат невозможен, землевладельцу выплачивают реальную цену участка и сумму утраченной выплаты или при желании предоставляется равноценное землевладение в другом месте (ст.66 ЗК РФ).
Статья 66. Оценка земли
1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с
законодательствомРоссийской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок действий при реквизиции:
- Готовится документ об отчуждении государственной службой.
- Устанавливаются величина компенсации и порядок её выплаты.
- При отсутствии согласия с возмещением постановление оспаривается в судебном порядке.
Порядок изъятия земельного участка
Процедура отчуждения земельного участка в принудительном порядке представляет собой законную юридическую процедуру, которая проводится после проведения проверки уполномоченным государственным органом по земельному контролю земельных наделов, являющихся частной собственностью граждан. В случае выявления нарушений в области использования земельного участка его правообладателю выдается на руки предписание с требованием в определенные сроки устранить нарушения и уплатить штраф, размер которого установлен законом. По истечении выделенного срока контролирующий орган проводит повторную проверку земельного надела и в случае неисполнения требования предписания на владельца участка подается судебный иск. Вынесение положительного судебного решения предполагает изъятие недвижимого имущества у правообладателя и выставление его на публичные торги с целью реализации. Сумма, полученная от продажи земельного участка, передается бывшему владельцу за минусом расходов на подготовку и проведение аукциона.
Для строительства дороги
Когда производится изъятие участка у собственника с целью строительства на нем дороги, то последнему выплачивается возмещение. В его сумму включается стоимость, действующая на рынке, право собственности, которое прекращается. Либо это может быть рыночная стоимость иных правомочий, которые прекращаются. Также возмещают убытки, которые причинены таким изъятием и упущенная выгода.
Когда совместно с участком изымаются расположенные на нем строения, то они также подлежат оценке и выплачивается их рыночная стоимость. Если собственник участка выразил согласие, то взамен возмещения ему могут выдать иной разнозначный объект недвижимости вместо того, что изъят с целью строительства.
Законодатель указывает на то, что допускается изъятие надела в принудительном порядке, когда заранее проведено равноценное возмещение. Срок, в течение которого орган государства, произведет возмещение, определяется в соответствии с заключенным соглашением. Если производится принудительное изъятие – условия определяются судом.
Изъятие из чужого незаконного владения
Правомочия собственника находятся под защитой государства. Если совершаются посягательства, то они пресекаются уполномоченными на то органами власти. Изначально собственнику потребуется доказать, что он является добросовестным владельцем. Это может быть ситуация, когда участок приобретен у лица, которое не имело прав его отчуждать, например, залог земельного участка. При этом покупатель не знал и не мог знать об этом запрете.
Если приобретатель добросовестный, то закрепление его прав происходит в момент регистрации, однако исключениями являются случаи, прописанные в законе, когда реальный собственник может требовать возврата.
Человек в единственном случае может требовать возвращения надела – когда он выбыл из обладания против его воли. Примером служит, продажа по поддельной документации. В этом случае судебный орган удовлетворит иск в возврате надела в собственность реального владельца.
Сколько стоит изъятие земельного участка
Пунктом 4 ст. 63 ЗК РФ определено, что в случае изымания земли исполнительным органом государственной власти его владелец может рассчитывать на назначение денежной компенсации. Она выплачивается в 2-х случаях:
- собственник изымаемого участка не желает получать равноценный надел на бесплатном основании;
- исполнительный орган не имеет возможности выделить для правообладателя новый надел.
В вышеперечисленных случаях собственник может претендовать на возмещение рыночной цены изымаемой земли. Более подробно правила расчета стоимости описаны в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 1998 г. Этот закон определяет факторы, которые влияют на стоимость земли:
- рыночная цена;
- кадастровая цена;
- затраты на переоформление прав собственности;
- компенсация за землю;
- понесенные собственником убытки.
Законодательство предоставляет правообладателю право привлекать к оценке своего участка и имущества, расположенного на нем независимую организацию.
Обоснование принятия решения по изъятию земли
Земельные участки, подлежащие изъятию, могут быть как уже существующими на местности, так и еще только образующимися, то есть законодательно не исключается вариант, когда у будущего собственника землю просто «уводят из-под носа», поскольку участок попадает под действие главы VII.1 Земельного кодекса РФ.
Обосновываются принятые решения соответствующими документами, в частности:
- решением о создании, расширении или улучшении природоохранных зон, если изымается участок для этих целей;
- международным договором;
- решением об обнаружении аварийности дома;
- соответствующей лицензией на право пользования недрами и природными ресурсами;
- документами, подтверждающими необходимость реконструкции или создания объектов государственного значения;
- иными документами, предусмотренными в федеральных законах.
Таким образом, у представителей местных органов власти на руках обязательно должны быть документы, которые подтверждают как необходимость, так и право на изъятие частного земельного участка, независимо от того, в каком виде находится последний, что на нем располагается. Кроме случаев, когда земля была использована не по назначению (здесь в силу вступает статья 50 Земельного кодекса РФ «Конфискация»).
Изъятие земельного участка для государственных нужд
Инициатором процедуры по изъятию земли в данном случае могут быть федеральные органы либо представители местного самоуправления. Закон предусматривает ряд случаев, когда изъятие земельного надела может быть проведено в ускоренном режиме, не прибегая к судебным разбирательствам.
Решение об изъятии земельного участка принимается органами власти федерального, регионального или районного значения. Порядок проведения процедуры регулируется ст. 279 ГК РФ и ст. 49, 56.2 Земельного кодекса РФ.
Решение об отчуждении земельного надела государственными органами или муниципалитетом должно быть представлено в письменной форме правообладателю не позднее, чем за 12 месяцев до процедуры изъятия.
Изъятие земельного участка в 2016 году государством или муниципалитетом является процедурой не безвозмездной и предусматривает возмещение правообладателю ущерба в качестве компенсации в размере рыночной стоимости участка. Кроме того, владелец недвижимости имеет право на возмещение упущенной коммерческой выгоды.
Размер компенсации устанавливается в судебном порядке с учетом рыночной стоимости, оценочной стоимости земли, размера понесенных убытков, которые будет нести правообладатель после отчуждения имущества, размера упущенной выгоды.