Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Когда можно изменить категорию участка
Для изменения категории земли необходимо составить заявление, где должны быть прописаны серьезные причины из определенного законом перечня :
- Консервация надела.
- Корректировка официальных границ населённого пункта.
- Строительство промышленного объекта, при условии, что стоимость по кадастру участка не превышает среднее значение по региону.
- Перевод несельскохозяйственных угодий в лесной, водный фонд.
- Изъятие земель в связи со строительством дорог, инфраструктурных объектов.
- Выполнение международных обязательств, взятых на себя Российской Федерацией.
- Обеспечение обороноспособности, безопасности страны.
- Начало добычи полезных ископаемых.
Как изменится земельный налог
Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).
Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.
Внесение изменений в ЕГРН
Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.
Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).
Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).
Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.
Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.
Нормативное регулирование перевода
В Земельном кодексе РФ есть градация земель по категориям. Также данный вопрос регулируется законом ФЗ-172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
В основу разделения положено целевое назначение участков. Есть территории, где строятся города, ведется сельское хозяйство, располагаются промышленные комплексы и т. д. А часть земель законсервирована.
Категории земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- поселений;
- промышленности, энергетики, транспорта, телевидения и так далее (подробнее можно ознакомиться в статье 7 ЗК РФ);
- особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного и водного фонда;
- запаса.
Документы для перевода земель из одной категории в другую
- Информация о земле. Содержится в выписке из кадастрового паспорта объекта недвижимости, а так же выписке из единого государственного реестра прав.
- Информация о заявителе. Обратиться с требованием о переводе земель может как физическое (в том числе, в качестве индивидуального предпринимателя), так и юридическое лицо. Следовательно, в зависимости от статуса обратившегося к заявлению необходимо приложить соответствующую выписку из единого государственного реестра или копию паспорта.
- Сведения о соблюдении обязательных требований. Данная информация является обязательной в случаях, прямо предусмотренных законом, например, заключение государственной экологической экспертизы.
- Калькуляция последствий. Необходимо проанализировать последствия перевода земли из одной категории в другую с указанием возможных потерь для сельского хозяйства.
- Согласие иных лиц. В данном случае имеется в виду наличие письменного согласия всех правообладателей участка на изменение категории земли.
Услуги перевода земель в другую категорию, стоимость
Когда нужный пакет документов собран, в голове возникает вопрос «Куда обратиться за переводом земли из одной категории в другую?». На самом деле, все зависит от того, кто выступает собственником земли. Рассмотрим следующие варианты:
- Если владелец земельного участка физическое/ юридическое лицо, то следует обращаться в орган местного самоуправления.
- Если обращается субъект федерации, то следует направиться в вышестоящий орган исполнительной власти (администрация, мэрия, правительство)
- Наконец, если государство то, тогда адресуется обращение Правительству РФ.
Хочется отметить, что стоимость процедуры для каждого случая индивидуальна. Она зависит от ряда факторов, таких как
- площадь земли,
- стоимость выписки из ЕГРН, которую может заказать любой гражданин на официальном сайте Росреестр,
- экологическая экспертиза (при необходимости) и т.п.
Нередки случаи, когда представители власти не позволяют оформить документы, аргументируя это тем, что заявление подано ненадлежащим лицом. Исходя из этого, важно понимать, кто имеет право, являясь законным претендентом на перевод, делать соответствующий запрос.
Итак, правообладателями участков земли в 2022 году считаются не только собственники, но и те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и иных владельцев. Следовательно, лицами, имеющими право запросить перевод, могут быть юридические лица, включая организации и предприятия, а также обыкновенные граждане и, конечно же, ИП. Индивидуальное, чаще исключительное решение по запросам принимается по заявлениям жителей Дальнего Востока, Северной части РФ и Сибири.
Ходатайства по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение. В целом, в текущем году никаких изменений в этом аспекте нет.
Инструкция по переводу земельного участка из одной категории земли в другую
1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
Категории земель имеют сложную внутреннюю структуру, а их единое целевое назначение дополняется и уточняется посредством установления для части категории земель видов разрешенного использования.
- ФИО, адрес и паспортные данные заявителя;
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ – для организаций;
- Кадастровый номер и адрес участка;
- Действующая и предпочитаемая категории земли;
- Основания для смены категории;
- Вид права на участок;
- Данные о площади и целевом назначении земли;
- Сведения о решении экологической комиссии.
Правительство принимает решение по государственным сельскохозяйственным землям, разграниченным в пользу федеральной собственности, а власти субъектов РФ – по участкам, относящимся к региональным и муниципальным землям.
Для осуществления перевода заинтересованный гражданин должен подать запрос в администрацию города. После рассмотрения вопроса глава выносит положительное или отрицательное решение.
На участке СНТ разрешено возводить любую постройку, но прописаться в ней не удастся. Это объясняется тем, что отсутствует инфраструктура и подходящие условия.
Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.
- Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
- Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
- Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.
Основным регулятором вопроса использования земельных наделов является Земельный кодекс Российской Федерации, в котором прописаны все основные моменты .
А вот на садоводческих и дачных землях также можно построить дом, но прописаться в нем будет сложно, если он изначально не строился как капитальный и жилой. Большая часть дачных домов не соответствуют нормам, и прописку в них не разрешат.
Заявителями для осуществления смены категории могут выступать: физическое или юридическое лицо, государственное учреждение, администрация местного самоуправления.
Установленного образца для написания ходатайства не существует. В нем необходимо указать данные объекта, его назначение на момент написания прошения. Нужно отметить, на какой статус требуется изменение земельного участка.
Скачать образец заявления об изменении вида разрешенного использования земли
Необходимо также обосновать целесообразность такого действия, и указать для каких конкретно целей планируется эксплуатировать в перспективе данный объект. К прошению необходимо прикрепить документ, подтверждающий наличие связи между обратившимся лицом и объектом.
Каждая категория имеет свою специфику, особенности и требования перевода. Существуют случаи, при которых заявитель в любом случае получит отказ.
Чаще всего отрицательное решение принимается в связи с тем, что прошение подается лицом, которое не уполномочено на такие действия, и не связано с объектом. Причиной частых отказов может быть также несоответствие бумаг, недостаточное количество справок, или неправильно составленное ходатайство.
В случае отрицательного ответа заявитель информируется о нем в течение месяца. Вместе с отказом ему направляется акт о причине отказа, и действиях, которые необходимо предпринять для повторного направления прошения, чтобы получить положительный ответ. Существует ряд причин, по которым процедура не может быть проведена.
Как изменить категорию участка и когда это может потребоваться
Каждый участок может быть использован только в соответствии с назначением, которое напрямую связано с установленной категорией.
Например, сельскохозяйственные земли могут быть использованы для растениеводства и животноводства, а на землях населённых пунктов разрешается строить малоэтажные дома, многоэтажные, а также вспомогательные постройки.
При этом собственник может иметь другие цели на имеющийся надел. Законодатель предусмотрел, что изменение категории возможно. Так, порядок определяется Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Процедура заключается в подаче ходатайства в администрацию муниципального образования. Специальной формы документа нет, но в нём обязательно должна быть отражена информация:
- нынешняя категория и та, которая необходима заявителю;
- кадастровые данные надела;
- обоснования для изменения данного параметра;
- указание на право заявителя, например, участок является собственностью или лицо выступает в качестве нанимателя.
Необходимые формальности
Судебная практика подтверждает, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.
Так, правительством Ярославской области принято Постановление от 09.10.2008 N 537-П. В качестве приложения к данному Постановлению утвержден перечень земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земельных участков из одной категории в другую установлен ст. 2 Закона N 172-ФЗ. К ходатайству должно быть приложено в числе других документов согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
Право исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления ходатайствовать о переводе земельных участков в составе земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков предусмотрено законом только в случаях перевода земельных участков из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.