Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры для ипотеки в вопросах и ответах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Анализ рыночной и ликвидной стоимости квартиры проводится непосредственно перед сделкой, когда уже имеется договоренность с продавцом. Прежде чем специалист начнет проводить оценку квартиры, ему потребуется, чтобы клиент предоставил ему ряд информации.
Результат оценки квартиры
Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.
В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:
- реквизиты экспертной компании;
- паспортные данные заемщика;
- методы проведения оценки;
- общая характеристика объекта недвижимости;
- аналоговое исследование жилищного рынка;
- ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
- приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.
Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.
Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.
Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:
- Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
- Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
- Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
- Профильное образование.
- Членство в СРО.
- Застрахованная ответственность.
- Стаж работы хотя бы от 2-х лет.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Какие материалы понадобятся для проведения оценки объектов недвижимости при ипотечном кредитовании
Чтобы провести оценку стоимости квартиры для ипотеки, в распоряжение эксперта-оценщика должны быть предоставлены документы на квартиру. Эксперт изучает их, чтобы внести в расчеты корректировки цены, в том числе на этаж, на удаленность от метро, на тип дома, в котором находится исследуемый объект, и т.д. Для сравнения стоимости квартиры с аналогами потребуется изучение предложений о продаже квартир на соответствующих сайтах в сети Интернет.
Необходим и осмотр непосредственно оцениваемой квартиры. В ходе данного мероприятия оценщик изучает состояние объекта недвижимости с целью внесения соответствующих корректировок в свои расчеты. Экспертный осмотр проводится также и для того, чтобы определить, проводился ли ремонт квартиры. Корректировка на ремонт также вводится оценщиком в ходе оформления им отчета об оценке.
Пакет бумаг от физических лиц
Для проведения предварительной оценки недвижимости заемщик, являющийся физическим лицом, должен направить в экспертную компанию следующие документы:
| Наименование документа | Где и кем выдается |
| Свидетельство о праве собственности на залоговое имущество или же выписка из ЕГРН. | Росреестр или МФЦ. |
Правоустанавливающий документ (указывает, на каком основании закладываемая недвижимость стала собственностью потенциального заемщика):
|
Имеется у владельца. |
| Технический паспорт на квартиру + разрешение на ее перепланировку (если она проводилась). | Жилищный комитет или любой другой орган местной администрации, имеющий схожие полномочия. |
| Технический паспорт на жилое помещение, включающий этажный план и экспликацию. | БТИ |
| Форма № 9 с указанием всех лиц, прописанных на данной жилплощади. | Жилищная контора или паспортный стол по месту регистрации заявителя. Выдается сразу же по предъявлению паспорта.
Кроме того этот документ можно заказать через МФЦ, но тогда придется ждать и посещать его дважды. |
| Выписка, подтверждающая отсутствие обременений на закладываемый объект недвижимости. | Росреестр или МФЦ. |
| Внутренний паспорт гражданина РФ. | Имеется у владельца. |
| Фотографии оцениваемой квартиры, подъезда и прилегающей к дому территории – должны быть качественными, четкими, сделанными в светлое время суток.
Без этих снимков банк может не одобрить заявку на ипотеку, поэтому потенциальный заемщик должен самостоятельно убедиться в их наличии. |
Их делает сам оценщик. |
Список необходимых документов считается общим и зависит от того, какая контора занимается оценкой залогового имущества. Все бумаги подаются в виде оригиналов. В дальнейшем с каждой из них нужно будет снять копии, которые прикладываются к итоговому отчету.
Что должно быть в готовом отчете?
После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.
Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.
Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.
Подготовленный экспертом документ имеет стандартную форму — отчет включает не просто заключение о стоимости, а пошаговые расчеты с фото, примененными коэффициентами, формулами. В отчете обязательно указывают:
- точный адрес квартиры, позволяющий ее идентифицировать;
- реквизиты оценщика, включая данные квалификационного удостоверения;
- рыночную стоимость недвижимости — непосредственно квартиры;
- описание МКД и близлежащей территории;
- подробную информацию об оцениваемом объекте с техническим планом;
- сведения о юридической чистоте, отсутствии обременений;
- анализ ликвидности — прогнозируемый срок продажи помещения, если банку придется принудительно реализовывать залог.
Оценщик оперирует фактами — он указывает, как определил рыночную цену, какие данные проанализировал, почему принял во внимание отдельные особенности самой квартиры или дома.
Что такое отчет об оценке ипотеки?
Перед обменом контрактами (выпуском предложения) о покупке недвижимости покупатель или ипотечный кредитор покупателя обычно заказывает этот отчет об оценке ипотеки.
Отчет об оценке ипотечного кредита оплачивается вами, заемщиком, но, как правило, полностью в интересах ипотечного кредитора, но это не всегда так. Кредитор будет иметь определенные минимальные требования к соотношению кредита к стоимости, и в отчете будет установлено, что недвижимость имеет достаточную стоимость, чтобы соответствовать этим стандартам. В отчете не нужно оценивать недвижимость по покупной цене, если соотношение кредита к стоимости все еще соблюдается.
Оценка или обследование не нужны, если вам не требуется ипотека. Тем не менее, учитывая соответствующие суммы, было бы целесообразно провести оценочное исследование в той или иной форме компетентным независимым сертифицированным оценщиком RICS третьей стороной.
Какова стоимость оценки ипотеки в Великобритании?
Сборы за оценку ипотеки различаются в зависимости от типа имущества.
Поскольку стоимость оценки ипотеки рассчитывается на основе стоимости оцениваемого дома, цена может значительно варьироваться. В большинстве случаев цена будет составлять от 150 до 1,500 фунтов стерлингов. На всякий случай попытайтесь заложить в бюджет более дорогую оценку. Тем не менее, ваш ипотечный брокер должен быть в состоянии предложить вам указание стоимости имущества или того, что ваш кредитор обычно взимает, и, следовательно, стоимость оценки.
Имейте в виду, что вы не можете выбрать своего оценщика ипотечного кредита, и плата иногда связана с другими расходами по ипотечному кредиту. Кредитор будет заниматься оценкой; у них есть своя команда. Вам не придется беспокоиться о его размещении, но вам придется заплатить за это.
Некоторые кредиторы, однако, предоставляют бесплатную оценку в рамках ипотечного соглашения, чтобы побудить их выбрать их. Если это то, что вас интересует, ваш ипотечный брокер может помочь вам найти это.
Кто оплачивает услугу и сколько стоит
Продавец определяет цену квартиры самостоятельно. Когда рынок пресыщен предложениями, он может сделать оценку за свой счет, получив конкурентное преимущество в виде готовности к сделке и экономии ресурсов покупателя.
Чаще оценка нужна покупателю, поскольку банки и страховые компании не возьмут квартиру в работу без нее. Стоимость процедуры зависит от региона. В Санкт-Петербурге и Москве оценка в среднем стоит 4-5 тыс. рублей. В регионах она дешевле примерно в 2 раза. Факторы, которые могут повлиять на удорожание:
- Метраж квартиры (чем больше, тем дороже);
- Срочность (оценка за сутки стоит вдвое дороже);
- Удаленность объекта от офиса оценщика.
Как выбрать оценочную компанию
Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.
Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.
Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.
Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.
На что обратить внимание при выборе оценщика:
- Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
- Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
- Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
- Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
- Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.
Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.
Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.
Как происходит оценка
Оценка квартиры для ипотеки – это официальная бумага, в которой зафиксирована объективная стоимость имущества.
При выполнении оценочных работ обращают внимание на следующие факторы:
- местоположение – удаленность жил. площади от центра населенного пункта;
- инфраструктура – расположение объектов социального назначения (школы, аптеки, магазины, поликлиники) относительно квартиры;
- транспортно-дорожная сетка – состояние дорог, остановочных комплексов, стоянок, а также транспортное сообщение между районами;
- экологическая ситуация – наличие или отсутствие объектов вредного производства (фабрики, заводы) вблизи дома;
- качество и износ объекта – год сдачи дома в эксплуатацию, материалы стен и перекрытий, этажность, состояние подвалов и чердаков;
- параметры недвижимости – общая и жилая площадь, расположение комнат, высота, наличие лоджии и балкона, уровень ремонта в квартире;
- наличие неузаконенного переустройства или перепланировки;
- для квартир в новостройках без финальной отделки оценщик исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.
Что делать, если банк не принимает отчет
Если банк не захочет принимать отчет об оценке, сделанный сторонней компанией, нужно разбираться, почему. Вот наиболее вероятные причины:
- Отчет не соответствует требованиям закона, банк указывает конкретную причину — нужно проверить обоснованность этой претензии. Сообщите о происходящем оценщику, обычно разбираются в проблеме быстро. Или пригласите другого эксперта в помощь. Если вы обратились в компанию и в ней отказались признавать ошибки или переделывать отчет, обратитесь в Роспотребнадзор.
- Банк не принимает отчет, потому что он не от аккредитованной компании. Или вовсе не указывает причину. Можно отправить жалобу в Центробанк, ФАС и прокуратуру. В течение месяца из ведомств должен прийти ответ.
Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита
Если стоимость квартиры по заключению эксперта больше или равна той, что установил продавец, то проблем не возникает – ипотека полностью покроет расходы заёмщика.
Но бывают случаи, когда продавец запросил завышенную цену, то есть стоимость квартиры выше, чем указал оценщик. Что делать в этом случае?
Есть несколько вариантов решения проблемы.
- Заказать повторную оценку у другой компании. Вполне вероятно, что в первый раз не были учтены какие-либо факторы, влияющие на ценообразование. Если же и вторая экспертиза покажет аналогичные цифры, то можно предложить банку залог на недостающую сумму, например, заложить автомобиль или другую недвижимость. Правда, целесообразность этого способа вызывает сомнение, разве что заёмщику «позарез» нужна именно эта квартира, и он готов приобрести её любым доступным путём.
- Договориться с продавцом о скидке. Если показать ему оценочные документы от двух независимых компаний, то у продавца должны возникнуть реальные сомнения, что его квартира не стоит столько, сколько он за неё запрашивает. Ведь все последующие оценки тоже будут иметь идентичные суммы, а, значит, продать квартиру другим клиентам станет также проблематично.
- Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.
- Найти другую квартиру.