Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Риски дольщиков при банкротстве застройщика
Нормы ФЗ-214 направлены на защиту прав и законных интересов дольщиков. Но банкротство фирмы-застройщика грозит участникам долевого строительства значительными потерями. Среди возможных рисков для дольщиков в рассматриваемом случае назовем следующие:
1 Дом не достроят вообще
У фирмы-застройщика на окончание строительства просто не хватит средств. Как результат – дольщик останется без жилья.
2 Строительство все-таки будет окончено
и участник долевого строительства получит причитающееся ему жилье, но значительно позже. Такой вариант развития события возможен в том случае, если достраивать здание возьмется другая строительная компания.
3 Дольщику вернут лишь часть уплаченных за жилье денег либо он не получит их вообще
Есть риск, что средств на счетах обанкротившегося застройщика либо вырученных от продажи его имущества для погашения долгов перед всеми кредиторами не хватит.
К сожалению, приведенный список рисков не является исчерпывающим. Для их предотвращения необходимо вдумчиво и внимательно читать условия ДДУ. А лучше передать этот документ для изучения юристу в области долевого строительства.
В каком суде рассматривается дело?
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
- застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
- застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
- объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
Преимущества банкротства
Проблемная компания при своевременном обращении в арбитраж и грамотном ведении дела может добиться следующих результатов:
-
сохранение контроля;
-
сохранение ценных финансовых активов;
-
избавление от сомнительных долгов;
-
продление и реструктуризация кредитов и займов;
-
мораторий на требования кредиторов;
-
освобождение от арестов на имущество;
-
приостановление взыскания по исполнительным документам.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: введение
Закон о банкротстве застройщика вводит для целей регулирования банкротства и правопонимания понятия, которые используются в процедурах банкротства и законе о банкротстве.
Для этих целей закон о банкротстве предусматривает, что: 1) лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее — застройщик), — юридическое лицо, в том числе жск при банкротстве застройщика, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; 2) участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, иные лица, имеющие к застройщику (при банкротстве строительной компании) требование о передаче жилого помещения или денежное требование; 3) требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию; 4) денежное требование — требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных по договору, а также убытков; 5) объект строительства — многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел ранее; 6) земельный участок — земельный участок, который застроен или подлежит застройке; 7) реестр кредиторов при банкротстве застройщика — реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.
И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.
Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.
Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.
Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.
Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- застройщик признан банкротом;
- начата фаза конкурсного производства;
- требования дольщика включены в соответствующий реестр.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?
Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.
По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:
- 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
- 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.
Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:
- О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
- О предоставлении жилья в собственность.
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Дольщики, выбравшие возврат денежных средств, должны написать отказ от участия в ДДУ. Затем они попадают в реестр требований кредиторов. В этом документе указаны сведения о лицах, перед которыми у компании есть невыполненные обязательства. Реестр формируется 3 месяца, начиная со дня, когда застройщик объявлен разорившимся. Дольщику важно попасть в данный список, для этого ему следует подать соответствующее заявление конкурсному управляющему.
Заявление необходимо подать не позже, чем через два месяца после получения уведомления о разорении застройщика. При этом не важно, закрыт реестр или нет – суд все равно рассмотрит обращение. Однако в таком случае вероятность возврата денег крайне мала, так как требования по «опоздавшим» заявлениям выполняются в последнюю очередь.
Заявление о включении в реестр составляется в свободной форме, вместе с ним необходимо предоставить копии нескольких документов:
- Договор долевого участия. Важно, что он должен пройти регистрацию в Росреестре, иначе заявление не будет принято.
- Документы, подтверждающие оплату.
- Решение суда, если таковое имеется.
- Паспорт участника долевого строительства.
Порядок банкротства застройщика
При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.
При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома. Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику. Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.
Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками. Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд. По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода. И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.
Последствия банкротства застройщика
Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит. Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично. В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».
Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег. Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни. Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.
Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние. В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери. Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.
Что делать собственнику при банкротстве застройщика
Во время осуществления банкротства застройщика каждый участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками, предусмотренными законодательством.
| Срок | Отсчет |
| 30 дней | От даты публикации о банкротстве, когда еще производится наблюдение |
| 2 месяца | От начала стадии конкурсного производства |
| 30 дней | Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости подачи денежного требования, а не передачи жилья. |
Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.
Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.
К сведению Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.
Чем грозит несостоятельность застройщика?
Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем, что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить, особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.
Информация Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство, когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно, поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.
Ипотека при банкротстве застройщика
Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика, который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку, а кредит на участие в долевого строительстве. И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект. По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.
Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом
Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:
- признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
- признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
- на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.
Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.
Нужно также понимать, что на этапе определения требований, которые вы задумали предъявить, придется решать, чего же вы хотите:
- получить обратно денежные средства, которые вам принадлежат;
- получить квартиру.
Кроме того, сразу готовьтесь к тому, что предъявление требований не означает их удовлетворения в целом или хотя бы в полном объеме.
Организуется собрание кредиторов в том случае, если застройщик обанкротился, и требуется решение дальнейшей судьбы строительства, то есть существуют спорные моменты.
Доступ к собранию имеют все дольщики, которые внесли свои заявки в реестр. Даты и сроки таких мероприятий сообщает арбитражный конкурсный управляющий. На собрании должно присутствовать не менее трети всех кредиторов, обладающих более 50% голосов. Число голосов каждого участника определяется пропорционально величине имущественных либо денежных требований. Все решения могут приниматься только тремя четвертями кредиторов. Если общее число участников превышает пятьсот, собрание может проводиться заочно путем заполнения бюллетеней.
К сведению! Организуется также комитет кредиторов, главные задачи которого – защита и представление законных интересов, а также контроль всех действий конкурсного управляющего. Численность – от трех до 11-и человек. Полномочия такого органа могут передаваться отдельному выбранному представителю. Комитет кредиторов требует от суда или управляющего предоставления финансовой информации, обжалует действия управляющего, занимается установлением и объявлением сроков собраний и принимает иные решения.