И снова о дду приоритеты сместились в сторону банков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «И снова о дду приоритеты сместились в сторону банков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков. Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств. В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».

Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

Если вы хотите подать документы на включение в реестр обманутых дольщиков, то сначала необходимо проверить, соответствует ли ваша ситуация критериям, определенным в законодательстве. Итак, для включения сведений о дольщике в реестр необходимо наличие следующих фактов:

• 9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;

Исключения: дома, где есть двойные продажи, дома, которые строятся на земельных участках без правоустанавливающих документов на них, дом строится на участке, на котором не допускается строительство многоквартирного дома, дома, которые строятся с нарушением требований градостроительного плана, проектной документации, разрешения на строительство.

• отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
• дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
• застройщик не передал квартиру дольщику;
• у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
• ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
• дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.

Как видно из списка требований для включения в реестр обманутых дольщиков, попасть туда будет невозможно, если застройщик ведёт свою деятельность с нарушением требованием закона. Также вас не признают официально пострадавшим гражданином, если вы не оформили договор участия в долевом строительстве.

Если ваша ситуация соответствует указанным выше критериям, то можно готовить документы для включения в реестр. Вам понадобятся следующие бумаги:

• заявление (форму скачайте здесь);
• копию паспорта;
• копию ДДУ;
• копия договора уступки прав требования по ДДУ (если квартиру вы покупали по переуступке);
• копии платежных документов, которые подтвердят, что вы исполнили свои обязательства перед застройщиком;
• судебное решение о включении в реестр требований кредиторов, если ваш застройщик банкротится.

Документы подаются в уполномоченный орган, в каждом регионе он свой. Так, например, в Москве — Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, а в Санкт-Петербурге — Комитетом по социальной политике Санкт-Петербурга.

Порядок возврата вложенных денег зависит от способа расторжения ДДУ.

На что может рассчитывать дольщик:

• возврат вложенной суммы;
• проценты за пользование денежными средствами;
• неустойку (в случае просрочка сдачи объекта);
• моральный ущерб;
• арендную плату за вынужденный и непредвиденный найм жилья;
• полную или частичную оплату судебных издержек.

Согласно ч.6 ст.9 № 214-ФЗ, кроме возврата денег, выплаченных дольщиком по договору на любом этапе строительства, застройщик обязан оплатить проценты за каждый день пользования этой суммой! Фактически, ему был предоставлен кредит для строительства. За основу расчета принимается ставка рефенансирования (ключевая ставка) Центрального Банка России и вычисляется сумма, подлежащая выплате за каждый день с момента передачи денег застройщику. Если дольщик гражданин, то 1/150 ставки, если юридическое лицо, то 1/300 ставки.

Иногда застройщик идет навстречу, заключая мировое соглашение, но такие случаи – скорее исключение.

• Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?
• В чем особенности заключения договора по доверенности?
• Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?
• Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?
• Что еще может содержаться в договоре?
• Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?
• Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?
• Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
• Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи.
• В чем особенности заключения договора по доверенности.
• Какие условия обязательно прописываются в ДДУ.
• Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика.
• Что еще может содержаться в договоре.
• Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ.
• Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто несет за это ответственность.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты – в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

• определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
• срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
• цена договора, сроки и порядок уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
• способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

• план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
• общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
• этаж в многоквартирном доме;
• план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
• количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
• проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

Правительство, ЦБ и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) пишут законопроект, чтобы банки могли принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), сообщили «Ведомостям» несколько федеральных чиновников.

Когда банк выдает кредит на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, объясняет старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объясняет представитель АИЖК.

Ситуацию изменили поправки в закон о долевом строительстве, принятые летом, – создан аналог системы страхования вкладов, продолжает федеральный чиновник: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину – участнику ДДУ. Создан компенсационный фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, ипотечное покрытие с участием таких кредитов станет высокого качества, указывает представитель АИЖК и выражает надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки. Кредиты под залог ДДУ и сейчас можно секьюритизировать – как неипотечные активы. Но президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства. «Так что законопроект революции на рынке не совершит», – констатирует Ушаков.

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

ДДУ на все четыре стороны: как покупать «первичку» в новых условиях

Сегодня около 80% квартир в российских новостройках продаются по ДДУ. Такая схема предполагает, что средства для возведения дома поступают от дольщиков – частных лиц, по сути, разделяющих с застройщиком все риски.

На сегодняшний день существуют три источника финансирования любого строительства: деньги дольщиков, банковское (или проектное) финансирование и собственные средства строительных компаний. Как говорит Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «Крост», застройщики вкладывают в строительство порядка 20-40% от общего объема капиталовложений, требуемого на возведение проекта. Еще порядка 50% средств поступает от дольщиков. Остальное – заемные средства от банков (то есть проектное финансирование, объем которого не превышает 50%). По словам Владимира Сергунина, партнера международной консалтинговой компании Colliers International, на практике застройщик выбирает максимум 30% от выделенного кредитного лимита, а продавать жилплощадь по ДДУ начинает с самого начала строительства.

Проектное финансирование, переход на которое, по планам властей, состоится через три года, предполагает финансирование стройки в большей степени за счет банков. Как именно и на каких условиях будут взаимодействовать застройщики, банки и покупатели жилья, пока неизвестно. На развитых рынках недвижимости при использовании такой схемы кредитор вкладывает деньги в строительство проекта, которые и выступают обеспечением долговых обязательств. При этом вложенные средства возвращаются не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, сформированных новым проектом. То есть дом возводят на деньги банка. Но проектное финансирование – не кредитование и предполагает гораздо более низкую ставку, чем по текущим кредитам для девелоперов.

Как отметил Михаил Мень, новая схема исключит ситуации, когда граждане вложили деньги в строительство дома, но в результате не получили квартиру. Плюсом для застройщиков станет более простой механизм привлечения денежных средств на строительство (предполагается взаимодействие не с большим количеством физлиц, а с несколькими банками и ограниченным числом профессиональных инвесторов). К тому же, исчезнут риски несоответствия объемов привлеченного финансирования этапам строительства – банк будет выделять средства по мере необходимости в пределах одобренного объема.

Благодаря банковскому финансированию строительства жилья снизятся риски и для государства. По словам главы Минстроя, отпадет необходимость выделять на поддержку отрасли средства из бюджета. То есть, если застройщик не выполнит своих обязательств, дома будут достраивать не за счет бюджетных средств, а на деньги банков, которые финансировали проект, либо страховщиков.

Как пояснили в Минстрое, первым шагом на пути от долевого строительства к проектному финансированию стало создание Фонда защиты прав дольщиков. Следующим этапом станут нормы 2018-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля следующего года. Они предполагают изменения в законодательство в части долевого строительства. Кроме того, на этом этапе власти собираются создать единую систему контроля долевого строительства в регионах.

На следующем этапе планируется оценить, как банки смогут финансировать жилищное строительство. Как пояснил Михаил Мень, если окажется, что в этой сфере такая схема себя оправдает, можно будет перейти к оценке рисков и снижению стоимости кредитных ресурсов, а затем поэтапно заменить долевое строительство проектным финансированием, сохранив при этом доступную стоимость жилплощади.

По словам Меня, на сегодняшний день частные лица инвестируют в строительство жилья около 3,5 триллиона рублей. В первую очередь необходимо получить ответ от банковского сектора: на какой срок и под какой процент кредиторы смогут заместить эту сумму. Также необходимо выяснить, за какой период банки потянут такой объем финансирования. Прежде чем переходить к новой схеме, нужно подсчитать, во что обойдётся жилищное строительство, финансируемое банками, а не гражданами.

В настоящий момент порядка 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств, полученных от дольщиков – в соответствии с 214-ФЗ. В третьем квартале текущего года в России зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ. Как сообщает Центробанк, задолженность дольщиков по ипотеке составляет порядка 1 триллиона рублей.

Остальные 20% составляет продажа готовых квартир по предварительным договорам купли-продажи, иногда (но очень редко) выдаются жилищные сертификаты либо используется схема жилищно-строительных кооперативов, еще не ушедших с рынка полностью.

В Западной Европе проектное финансирование является основной схемой привлечения средств на строительство. Застройщики возводят жилье на заемные средства, а деньги, вырученные от продаж квартир, поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после сдачи объекта в эксплуатацию. И лишь после этого девелопер получает прибыль.

В Германии используют строительные сберегательные кассы, куда будущие покупатели вкладывают деньги, а через несколько лет они могу взять кредит на покупку жилья. Деньги со счетов сберегательных касс выделяются исключительно на возведение домов.

В Великобритании используется следующая схема продажи жилой недвижимости: застройщики могут взять предоплату не более 5% за жилье и в течение цикла строительства возводят дома за свой счет, с помощью заемных средств или на деньги инвесторов. Покупатель полностью рассчитывается за квартиру, когда объект сдали в эксплуатацию, причем, как правило, дома вводятся с отделкой. Проектное финансирование обходится девелоперам максимум в 5-6%, ипотечные займы – в 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: дольщик вносит 10% от стоимости жилья на этапе получения разрешения на строительство, еще часть – когда объект вышел из земли, а оставшуюся сумму – после ввода дома в эксплуатацию. То есть расчет привязан к строительной готовности проекта.

Новостройки: договор долевого участия – еще не панацея

Как было сказано выше, теперь единственным форматом гарантии для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Что это такое?

Эскроу-счет (от англ. escrow) – это специальный банковский счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства, и которые не могут быть использованы, вплоть до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств сторонами.

По сути, это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока строится дом. Договор на открытие счета заполняется тремя сторонами: покупателем, застройщиком и банком. Покупатель в данном договоре именуется депонентом.

Проектное финансирование – это механизм привлечения денег застройщиками, при котором погашение выданных банком средств, происходит только за счет денежного потока, генерируемого проектом.

Проектное финансирование и эскроу-счета — это очень похожие схемы: девелопер в любом случает получит свои деньги от покупателей, только по окончании строительства, а финансирование будет происходить через банк.

Разница между этими понятиями лишь в периоде реализации проектов: проектное финансирование разрешает продажу лишь готового жилья, а схема с участием банков и эскроу позволяют реализовать дома и квартиры еще на этапе строительства.

Эта технология расчетов отличается от обычной тем, что покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета только в том случае, если стройка «заморожена» и нарушены сроки по договору. Если инвестор просто передумал покупать новостройку, то снять деньги со счета он уже не сможет. Еще основаниями для возврата денег может быть признание девелопера банкротом или его ликвидация согласно судебному постановлению.

Согласно новым правилам, вводимых с июля 2019 года, инвестируя в новостройку на этапе строительства — просто так вернуть деньги, «передумать» уже будет нельзя.

Есть еще интересная возможность для покупателя. Если застройщик обанкротился, все средства, как правило, остаются на банковском счете, а вместо банкрота выбирается другой девелопер, который обязан завершить строительство объекта.

Все дома, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, будут продаваться по старым договорам ДДУ. А вот если покупатель захочет купить новостройку после этого срока, то придется пользоваться договором с расчетами через эскроу.

Здесь следует иметь ввиду, что такие сделки уполномочены проводить далеко не все банки. Законодатели здесь отдали приоритет наиболее крупным и надежным участникам рынка.

Самый главный плюс новой системы расчетов – это надежность. Теперь даже если девелопер обанкротится, можно будет вернуть свои деньги. Также не нужно больше проверять надежность застройщика (теперь это будет задача банков).

Тем не менее, эта схема «таит в себе» и новые риски для покупателей:

1. Все деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Правда максимальная сумма страховки — всего 10 млн. руб. И если в регионах такого лимита вполне достаточно на покупку практически любой недвижимости, то покупатели коттеджей и таунхаусов в Московской или Ленинградской областях рискуют не вернуть все свои деньги, в случае банкротства банка;
2. Если у депонента есть долги по алиментам, неоплаченные штрафы или налоги, то банк имеет право списывать задолженность с эскроу-счета. Более того, после принудительного списания задолженности, будет считаться, что покупатель не выполнил свои обязательства перед застройщиком, а договор может быть расторгнут в одностороннем порядке;
3. Покупатель больше не сможет получить от застройщика неустойку или штраф. Причина в том, что теперь все обязательства обеспечивает банк. В случае если девелопер допустил просрочку сдачи дома или коттеджа, для покупателя остается возможность только расторгнуть договор и получить деньги назад.

Вспомнили наконец-то законодатели и о такой непростой форме строительства, как ЖСК. Жилищно-строительные кооперативы существовали еще в советские времена. И именно тогда доказали свою эффективность. В 80-х годах таким образом строилось до 8% новых домов в СССР.

В 2000-х годах крупнейшие застройщики, ныне обанкротившиеся (например, ДСК-1 и СУ-155), использовали ЖСК как альтернативную схему привлечения средств граждан.

Конечно, можно рассматривать такой способ финансирования строительства жилья как уход от требований законодательства о долевом участии. Но отсутствие внимания со стороны государства к современным ЖСК привело к тому, что в большинстве случаев собственность на построенные квартиры приходится признавать в суде. Много среди них и проблемных долгостроев. В то же время доля ЖСК на рынке недвижимости не более 2%.

При этом важно знать, что на сегодняшний день ЖСК может быть создано для строительства многоквартирного дома только в двух случаях:

• земельный участок под строительство выделен государством безвозмездно;
• ЖСК создано с целью достроить проблемный многоквартирный жилой дом.

Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2021 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

ДДУ на все четыре стороны: как покупать «первичку» в новых условиях

Сегодня около 80% квартир в российских новостройках продаются по ДДУ. Такая схема предполагает, что средства для возведения дома поступают от дольщиков – частных лиц, по сути, разделяющих с застройщиком все риски.

На сегодняшний день существуют три источника финансирования любого строительства: деньги дольщиков, банковское (или проектное) финансирование и собственные средства строительных компаний. Как говорит Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «Крост», застройщики вкладывают в строительство порядка 20-40% от общего объема капиталовложений, требуемого на возведение проекта. Еще порядка 50% средств поступает от дольщиков. Остальное – заемные средства от банков (то есть проектное финансирование, объем которого не превышает 50%). По словам Владимира Сергунина, партнера международной консалтинговой компании Colliers International, на практике застройщик выбирает максимум 30% от выделенного кредитного лимита, а продавать жилплощадь по ДДУ начинает с самого начала строительства.

Проектное финансирование, переход на которое, по планам властей, состоится через три года, предполагает финансирование стройки в большей степени за счет банков. Как именно и на каких условиях будут взаимодействовать застройщики, банки и покупатели жилья, пока неизвестно. На развитых рынках недвижимости при использовании такой схемы кредитор вкладывает деньги в строительство проекта, которые и выступают обеспечением долговых обязательств. При этом вложенные средства возвращаются не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, сформированных новым проектом. То есть дом возводят на деньги банка. Но проектное финансирование – не кредитование и предполагает гораздо более низкую ставку, чем по текущим кредитам для девелоперов.

Как отметил Михаил Мень, новая схема исключит ситуации, когда граждане вложили деньги в строительство дома, но в результате не получили квартиру. Плюсом для застройщиков станет более простой механизм привлечения денежных средств на строительство (предполагается взаимодействие не с большим количеством физлиц, а с несколькими банками и ограниченным числом профессиональных инвесторов). К тому же, исчезнут риски несоответствия объемов привлеченного финансирования этапам строительства – банк будет выделять средства по мере необходимости в пределах одобренного объема.

Благодаря банковскому финансированию строительства жилья снизятся риски и для государства. По словам главы Минстроя, отпадет необходимость выделять на поддержку отрасли средства из бюджета. То есть, если застройщик не выполнит своих обязательств, дома будут достраивать не за счет бюджетных средств, а на деньги банков, которые финансировали проект, либо страховщиков.

Как пояснили в Минстрое, первым шагом на пути от долевого строительства к проектному финансированию стало создание Фонда защиты прав дольщиков. Следующим этапом станут нормы 2018-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля следующего года. Они предполагают изменения в законодательство в части долевого строительства. Кроме того, на этом этапе власти собираются создать единую систему контроля долевого строительства в регионах.

На следующем этапе планируется оценить, как банки смогут финансировать жилищное строительство. Как пояснил Михаил Мень, если окажется, что в этой сфере такая схема себя оправдает, можно будет перейти к оценке рисков и снижению стоимости кредитных ресурсов, а затем поэтапно заменить долевое строительство проектным финансированием, сохранив при этом доступную стоимость жилплощади.

По словам Меня, на сегодняшний день частные лица инвестируют в строительство жилья около 3,5 триллиона рублей. В первую очередь необходимо получить ответ от банковского сектора: на какой срок и под какой процент кредиторы смогут заместить эту сумму. Также необходимо выяснить, за какой период банки потянут такой объем финансирования. Прежде чем переходить к новой схеме, нужно подсчитать, во что обойдётся жилищное строительство, финансируемое банками, а не гражданами.

В настоящий момент порядка 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств, полученных от дольщиков – в соответствии с 214-ФЗ. В третьем квартале текущего года в России зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ. Как сообщает Центробанк, задолженность дольщиков по ипотеке составляет порядка 1 триллиона рублей.

Остальные 20% составляет продажа готовых квартир по предварительным договорам купли-продажи, иногда (но очень редко) выдаются жилищные сертификаты либо используется схема жилищно-строительных кооперативов, еще не ушедших с рынка полностью.

В Западной Европе проектное финансирование является основной схемой привлечения средств на строительство. Застройщики возводят жилье на заемные средства, а деньги, вырученные от продаж квартир, поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после сдачи объекта в эксплуатацию. И лишь после этого девелопер получает прибыль.

В Германии используют строительные сберегательные кассы, куда будущие покупатели вкладывают деньги, а через несколько лет они могу взять кредит на покупку жилья. Деньги со счетов сберегательных касс выделяются исключительно на возведение домов.

В Великобритании используется следующая схема продажи жилой недвижимости: застройщики могут взять предоплату не более 5% за жилье и в течение цикла строительства возводят дома за свой счет, с помощью заемных средств или на деньги инвесторов. Покупатель полностью рассчитывается за квартиру, когда объект сдали в эксплуатацию, причем, как правило, дома вводятся с отделкой. Проектное финансирование обходится девелоперам максимум в 5-6%, ипотечные займы – в 1,5-3%.

Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2021 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Пособие по беременности и родам в 2022 году

Максимум зависит от предельной базы для начисления страховых взносов. В 2022 году будет учитываться база за 2020 и 2021 годы.
Дорогая, ты скажи спасибо, что тебе ещё это платят. Работать иди. Есть такие, которым отказали, а ты спрашиваешь, что можно взять на 5700, неблагодарная. А если их бы не было, как бы ты жила?

Соответственно в январе 2022 года пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет будет прежнее — 7 082,85 руб. (Федеральный закон от 06.12.2021 N 406-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 28.01.2021 N 73), а с 1 февраля 7 677,81 руб. (7 082,85×1,084%).

Новые расчетные периоды. С 2022 года при расчете пособий учитываются предельные базы начисления 2021 и 2020 годов.

МОСКВА, 25 дек — РИА Новости. Семьям с детьми в 2022 году предоставят поддержку государства в виде повышенных ежемесячных пособий и единовременных выплат. Когда произойдет повышение, кому положены деньги и где их получить — в материале РИА Новости.Выплаты на детейВ будущем году размер детских пособий будет увеличиваться в два этапа.

Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке

После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.

Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.

Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.

Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Москва. 2 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Почти половину договоров долевого участия (ДДУ) в Москве за январь оформили с привлечением кредитных средств, сообщила пресс-служба столичного Управления Росреестра.

«За отчетный период почти 47% всех оформленных квартир и нежилых помещений в новостройках Москвы регистрировалось с использованием кредитных средств, что на 33% меньше, чем в декабре прошлого года, когда нами было зафиксировано рекордное число таких ДДУ»,— рассказал руководитель ведомства Игорь Майданов.

Отмечается, что всего в столице в январе 2022 года зарегистрировано 4 793 ДДУ с привлечением кредитных средств. Это на 28,8% превышает показатель за аналогичный период 2021 года — 3 720 таких ДДУ и на 67,6% больше января 2020 года — 2 859.

Майданов подчеркнул, что с октября 2021 года в ведомства наблюдают стабильное увеличение доли кредитов. Он добавил, что по сравнению с январем 2021 года количество зарегистрированных ДДУ с кредитами увеличилось в 1,3 раза. Увеличение по сравнению с показателем 2020 года составило 1,7 раза.

Ранее сообщалось, что количество ДДУ в Москве выросло на 35% за год. Всего столичным Управлением Росреестра в январе 2022 года зарегистрировано 10 239 ДДУ на рынке жилой и нежилой недвижимости.

Напомним, ранее Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку c 28 февраля 2022 года до 20% годовых, прежде она составляла 9,5%. «Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», — сообщили в Банке России.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что ЦБ РФ скорректирует надбавки к коэффициентам риска по потребительским кредитам и ипотеке, оставив их только для наиболее рискованных ссуд.

После этого Сбербанк во вторник поднял базовые ставки по ипотеке на строящееся и готовое жилье от 19% (ранее — от 11,3%). Минимальные ставки по этим кредитам при соблюдении ряда условий теперь составляют 18,6%.Ставки в рамках программ господдержки не изменились.

Может ли измениться цена ДДУ после заключения

Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.

Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.

Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).

Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.

Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.

Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.

Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.

Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.

Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.

В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.

Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм

Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.

Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.

Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.

B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• иметь гражданство РФ;
• быть старше 21 года;
• быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
• иметь безукоризненную кредитную историю;
• работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
• процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
• период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
• сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Похожие записи:

• Ипотека для юридических лиц — условия получения
• Алименты на ребенка. Как и сколько платят в 2023 году
• Развод в 2023 году: госпошлина, стоимость, размер