Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.
Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.
Как проводить осмотр?
При первичном осмотре (еще до сделки) попросите у владельца технические и правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо сверить фактический адрес, расположение комнат и площадь. Особенное внимание уделите перепланировке: она должна быть зарегистрирована и отражена в техпаспорте.
Наименее рискованны сделки с квартирами, которые находятся в собственности больше 3 лет. Если жилье часто переходит из рук в руки, это может быть тревожным звоночком: или с недвижимостью что-то не так, или действуют мошенники.
Когда отправляетесь на осмотр, возьмите с собой блокнот и ручку, чтобы делать пометки. Можно заранее написать список обязательных пунктов для проверки и следовать ему. Также пригодятся телефон с фонариком и небольшой электроприбор для проверки розеток (например, зарядка для смартфона).
На что нужно обратить внимание, когда осматриваете вторичную квартиру:
- Район и инфраструктура. Даже если вы привыкли передвигаться на авто, сделайте исключение и доберитесь до места на общественном транспорте, чтобы оценить расположение магазинов и других важных социальных объектов.
- Двор. Узнайте, есть ли место для парковки, детская площадка, место для мусора. Осмотрите прилегающую территорию, чтобы составить общее впечатление.
- Наличие в доме нежилых объектов. Часто магазины и офисы делают ремонт без учета строительных норм, повреждают несущие конструкции, а из общепита в квартиры бегут тараканы и грызуны.
- Обойдите дом кругом и посмотрите, нет ли на нем явных повреждений (например, расхождение швов).
- Подъезд. Нет ли неприятных запахов, трещин и плесени на стенах. Чрезмерная влажность в подъезде может говорить о неисправности коммуникаций в подвале. Да и общее впечатление должно быть положительным (на полу не валяются окурки, сделан ремонт и т.д.).
- Проверьте исправность лифта.
- Если квартира на верхнем этаже, необходимо осмотреть технический этаж. Для этого придется заранее обратиться в ТСЖ или УК, чтобы для вас открыли это помещение. Посмотрите, нет ли подтеков на крыше или даже дыр.
- Стены, пол и потолок в квартире: нет ли плесени, следов воды, осыпания штукатурки и т.д. Внимательно изучите не только открытые поверхности, но и под коврами, за картинами и мебелью (где это возможно).
- Включите краны на кухне и в ванной. Узнайте, есть ли горячая вода, какой напор и общее состояние сантехники.
- Проверьте исправность розеток и лампочек.
- Оцените состояние труб (нет ли подтеков) и узнайте, когда их меняли в последний раз.
- В отопительный сезон потрогайте батареи, чтобы оценить, насколько хорошо они греют.
- Проверьте, работают ли дверные и оконные ручки, целы ли механизмы замков.
- Запахи. Затхлый воздух говорит о высокой влажности, которая в конце концов приведет к появлению грибка. Запах от домашних животных – еще одна возможная неприятность, избавиться от него будет непросто.
- Изучите коммунальные платежки. Так вы не только узнаете размер будущих трат, но и сможете убедиться, что нет текущих долгов. Также необходимо сверить номера счетчиков и последние поданные показания.
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи представляет собой сопровождающий документ по заключению подобного рода сделок.
Его суть проявляется в обязательности составления и дополнения основного договора по купле-продажи.
Юристы с готовностью отвечают гражданам — зачем нужен акт приема передачи квартиры. Документ позволяет завершить и подтвердить перевод имущественных прав собственности на законных основаниях от одного владельца к другому.
Бланк приёмки требуется оформлять по правилам:
- соблюдать юридическую грамотность;
- включать в полном объеме информацию о двух сторонах соглашения;
- указывать информацию о продаваемом объекте, условиях и обязательствах соглашения.
Передается такой бланк совместно с другой документацией, подтверждающей новые права владельца.
Особенности составления
При составлении акта необходимо помнить о следующем:
- Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
- Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
- Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.
Почему нужен передаточный акт?
Покупка квартиры – возмездная сделка, оформляемая между физическими и юридическими лицами по доброй воле. При согласовании условий продажи стороны определяют стоимость, сроки оформления и передачи объекта.
Договор содержит только основное описание квартиры, ее главные характеристики, позволяющие идентифицировать жилье. Акт приема-передачи способен более детально описать:
- в каком состоянии квартира передана покупателю;
- что подлежит передаче вместе с квадратными метрами.
Порядок передачи недвижимого имущества при продаже
Риск того, что квартира окажется не в том состоянии, что при согласовании сделки, довольно велик. Никто не сможет гарантировать добросовестности сторон. По этой причине процессу приемки квартиры уделяют особое внимание. После того, как будет поставлена подпись, покупатель свидетельствует о том, что квартира и условия сделки устраивают его, а квартира признана пригодной для жилья.
В какие сроки нужно покинуть помещение?
Этот срок указывается также в купчей отдельным подпунктом в пункте об обязательствах продавца. В указанный срок бывшие жильцы должны выехать и сняться с регистрационного учёта. Обычно он составляет один календарный месяц со дня подписания договора, пока длятся регистрационные действия.
При нарушении этих условий требуется обратиться в суд и выселить бывших жильцов по решению суда. Ответственность и последствия при отказе подписания акта Факт не подписания передаточного документа при отсутствии отлагательного условия считается действием, препятствующим сделке.
Это говорит о том, что между сторонами сделки возникли разногласия, и регистрирующие процедуры должны быть приостановлены до выяснения обстоятельств. Последствия такого решения зависят от причин, вызвавших отказ. Однако в любом случае, здравомыслящий контрагент сделки обязан подать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации права и возбудить исковое производство против недобросовестного партнёра по сделке.
Если дело дойдёт до расторжения договора, с виновной стороны допустимо затребовать:
- деньги, затраченные на проведение сделки (переезд), как причинённый ущерб;
- моральный ущерб за пережитый стресс;
- проценты за незаконное пользование чужими деньгами (ст. 315 ГК РФ).
Формы составления передаточного акта
Передаточный акт составляется в простой письменной форме, но при желании стороны могут удостоверить его у нотариуса.
Документ о передаче следует подписывать при фактической передаче квартиры после государственной регистрации перехода права собственности на жилье. Но в отдельных регионах России передаточный акт относится к документам, которые необходимо предоставить для регистрации перехода права собственности.
При отсутствии передаточного акта некоторые территориальные подразделения Росреестра принимают решение о приостановлении, а впоследствии и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, поэтому при продаже квартиры в таких регионах передаточный акт стороны вынуждены составлять до перехода права собственности. Для объектов, расположенных в Москве, необходимости составлять и предоставлять передаточный акт в Росреестр для регистрации права собственности нет.
Каким будет документ о передаче квартиры, продавец и покупатель определяют самостоятельно.
Что такое акт приема передачи квартиры при покупке
Акт приема-передачи – это не самостоятельный документ, а, фактически, приложение к договору покупки-продажи жилья. Они всегда связаны и не могут существовать отдельно друг от друга. Подписанный сторонами сделки документ такого типа указывает на то, что покупка-продажа недвижимости завершена и у покупателя с продавцом нет претензий друг к другу.
Составляется такой акт в свободной форме, но всегда должен быть привязан к договору. Если его составляет нотариус, рекомендуется, чтобы и акт составлялся им же. Особых и жестко фиксированных требований и условий нет.
Акт приема-передачи не нужно заверять у нотариуса в обязательном порядке, однако это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.
Такие документы разделяются на те, которые оформляются при покупке квартиры в новостройке и те, которые составляются при приобретении жилья на вторичном рынке. Они во многом схожи, однако имеют и некоторые различия.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.