Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Какие вычеты действуют при расчете налога на имущество физлиц
Совсем не облагается имущественным налогом следующая недвижимость:
— менее 50 кв. м, если вы владеете жилым домом;
— менее 20 кв. м, если вы владеете квартирой;
— менее 10 кв. м, если вы владеете комнатой.
На каждый объект недвижимости — один налоговый вычет. При этом неважно, сколько собственников и относятся ли они к льготной категории.
Кадастровая стоимость недвижимости в налоговом уведомлении, которое вы получаете по почте или в личном кабинете на сайте, уже уменьшена на кадастровую стоимость налогового вычета.
Тип объекта
Размер вычета
Для дома
50 кв. м
Для квартиры или части дома
20 кв. м
Для комнаты или части квартиры
10 кв. м
Многодетные семьи получают дополнительный вычет. На каждого несовершеннолетнего ребенка:
— по комнате, квартире или ее части — 5 кв. м;
— по жилому дому или его части — 7 кв. м.
При расчете учитывается также и длительность владения недвижимостью: если она находится во владении меньше года, налог пропорционально уменьшается. Коэффициент периода владения — это число, полученное в результате деления количества месяцев владения объектом на 12. Если имущество приобретено до 15 числа месяца, он учитывается, если после — нет.
В итоге налог на имущество физлиц равен кадастровой стоимости (Б), умноженной на ставку налога (С), на коэффициент периода владения имуществом (КПВ) и на размер доли собственности (Д). Формула расчета налога выглядит так:
Налог на имущество = Б × С × КПВ × Д
Пример расчета налога на недвижимое имущество
Приведем пример расчета налога на реальную двухкомнатную квартиру площадью 73,1 кв. м в городе Альметьевске, Республика Татарстан. Кадастровая стоимость всего объекта — 1 млн 905 тыс. 725 рублей. Кадастровая стоимость 1 кв. м составит 26 тыс. 70 рублей.
Вычитаем из облагаемой стоимости цену 20 «квадратов» в квартире, применяя налоговый вычет для полной доли в квартире, получаем 1 млн 384 тыс. 317 рублей. Именно с этой суммы рассчитывается налог для единоличного собственника указанной квартиры.
Налоговая ставка на любые квартиры в Альметьевске выше базовой и составляет 0,2%.
Таким образом, за 2021 год собственник должен будет заплатить следующий налог на имущество:
1 млн 384 тыс. 317 рублей × 0,2% = 2 769 рублей.
Если собственник владел квартирой неполный год, то в расчет добавляется коэффициент периода владения, а если у него лишь доля в квартире, то и этот коэффициент. Усложним пример: скажем, в июне половину квартиры приобрел другой собственник. Тогда его расчет будет выглядеть так:
Кадастровая стоимость для расчета, руб.
Ставка налога, %
Коэффициент владения имуществом
Размер доли собственности
Конечный налог, руб.
1 млн 384 тыс. 317
Остается прежней: вычет сохраняется и за долю в квартире
0,2
Это ставка, которую определил муниципалитет города Альметьевска
0,5
Новый собственник приобрел долю до 15 июня, поэтому КПВ составит 6/12. Если бы сделка была после 15 числа, то расчет начался бы с июля.
0,5
Это второй собственник, соответственно, его доля 1/2
692
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Сколько в 2023 году составит налог на квартиру одного метража в разных городах
Чтобы рассчитать налог на первую квартиру в Минске за 2023 год, нужно взять расчетную стоимость одного квадратного метра жилого помещения в многоквартирном жилом доме. Теперь она составляет 900 рублей. Ставка налога в 0,1% от стоимости одного «квадрата» получается на уровне 0,9 рубля. Умножаем на 60 квадратных метров, налог выходит 54 рубля. За прошлый год платеж был 48,6 рубля. То есть рост составил 5,4 рубля.
Для областных городов и Минского района ставка составляет 0,75 рубля, а налог для квартиры на 60 квадратных метров — 45 рублей (в 2022 году — 40,8 рубля). Прибавка — 4,2 рубля.
Для многих городов ставка выросла до 0,66 рубля, — а налог — до 39,6 рубля (было — 36 рублей). В их число попали Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск, Фаниполь. Повышение — на 3,6 рубля.
Вычет при продаже квартиры в 2023 г.: оформление, расчет
К сведению, вычет при реализации имущества, можно применять неограниченное число раз. Чтобы его получить, плательщик должен стандартно подать: 3-НДФЛ, документы, удостоверяющие право на льготу. Например, договор о сделке купли-продажи либо товарный чек, платежное поручение. Все зависит от того, какого характера вычет оформляется.
Калькуляция суммы имущественного вычета осуществляется также применительно к конкретной ситуации.
|
Особенности оформления имущ. вычета при продаже жилья
на 2023 г. |
||
| Предельно допустимая величина вычета | Совладельцы продали квартиру, заключив один договор купли-продажи | Совладельцы квартиры продали свои доли по-отдельности |
|
1 000 000 руб. (и только для резидентов РФ) |
Предельная сумма вычета 1 000 000 руб. делится между совладельцами пропорционально их долям либо по согласованию между собой | Каждый владелец, оформивший отдельный договор купли-продажи, при реализации своей доли может претендовать на вычет 1 000 000 руб. |
По сути, физлицо может реализовать за год несколько квартир и иных объектов недвижимости. Это законом не возбраняется. Тогда установленный максимум по сумме вычета применяется совокупно по всей реализованной недвижимости, а не отдельно по каждому проданному объекту.
Порядок уплаты налога на роскошь
В стране законодательно утверждён определённый порядок оплаты налога на недвижимость, в том числе касающийся объектом роскоши.
Оплачивать налог на роскошную недвижимость нужно ежегодно до 1 декабря текущего года. Владельцы роскошной недвижимости должны на общих основаниях оплачивать налоги в соответствии в нормами НК РФ.
Процедура оплаты налога выглядит следующим образом:
- Для начала следует провести переоценку стоимости имущества по кадастру для определения актуального значения цены, наиболее приближенной к рыночной.
- Проведение расчетов суммы налога на основании перепроверенной кадастровой стоимости.
- Заполнить налоговую декларацию и вовремя оплатить налог в местный бюджет.
Налоговая служба обычно заранее направляет налогоплательщика уведомления об их обязанности провести расчеты по налогам. Но не поступление уведомления никак не освобождает гражданина от уплаты налога. Это его обязанность и без действий со стороны налоговой службы.
Если он не согласен со значением суммы налога, представленном в полученном уведомлении, он может обратиться в отделение налоговой службы с просьбой провести перерасчёт.
Оплачивать налоги можно через Интернет в личном кабинете на сайте службы или непосредственно через банки. В любом случае, не стоит забывать о том, что вся информация об объектах недвижимости будет перепроверена по данным Росреестра.
Что такое приватизация
Переход жилплощади из собственности муниципалитета во владения жильцов называется приватизацией. Неприватизированное жилище находится на балансе государства и предоставляется гражданам для проживания по договору соцнайма. Процедура приватизации является абсолютно бесплатной для граждан.
Граждане не вправе совершать какие-либо сделки с неприватизированной квартирой, так как они не являются собственниками недвижимости. Неприватизированное жилье не облагается имущественным налоговым сбором.
С момента приватизации у собственника возникает обязанность по уплате налогов за жилплощадь. Налоговые сборы рассчитываются для приватизированной квартиры по тем же правилам, что и за жилье, полученное в собственность по иным договорам основаниям.
Пример расчета вычета и НДФЛ к возврату
Размер налогового вычета за квартиру в 2023 году не превышает 2 000 000 рублей, а максимальная сумма к возврату 260 000 рублей.
Рассмотрим несколько примеров при разной стоимости купленной недвижимости
| Цена жилья | Размер вычета | Сумма к возврату |
|---|---|---|
|
1 200 000 ₽ |
1 200 000 ₽ |
156 000 ₽ |
|
1 900 000 ₽ |
1 900 000 ₽ |
247 000 ₽ |
|
2 000 000 ₽ |
2 000 000 ₽ |
260 000 ₽ |
|
2 100 000 ₽ |
2 000 000 ₽ |
260 000 ₽ |
|
10 000 000 ₽ |
2 000 000 ₽ |
260 000 ₽ |