Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
-
проведения дренажных работ на земельном участке;
-
использования земельного участка;
-
прохода или проезда через земельный участок;
-
выпаса сельскохозяйственных животных;
-
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
-
сенокошения;
-
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
-
свободного доступа к прибрежной полосе;
-
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
-
проведения дренажных работ на земельном участке;
-
использования земельного участка;
-
прохода или проезда через земельный участок;
-
выпаса сельскохозяйственных животных;
-
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
-
сенокошения;
-
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
-
свободного доступа к прибрежной полосе;
-
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Сервитут на земельный участок
- Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
- Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
- Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях:
- проведение инженерных изысканий;
- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
- строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- осуществление геологического изучения недр;
- осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
- размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 — 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
- В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка.
- Указанное в пункте 2 настоящей статьи разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Он по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, а также имеет право получать от субъекта, который инициировал установление сервитута (сервитуария) в отношении земельного участка, денежную компенсацию за пользование участком.
Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков.
Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.
Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
IV Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ).
Последствия неисполнения договора о частном сервитуте.
Нарушения контрагентом договора о частном сервитуте имеют типичный характер для возмездных договоров. В случае невнесения (несвоевременного внесения) платы за сервитут с сервитуария в судебном порядке взыскиваются долги и проценты за пользование чужими денежными средствами .
Если в договоре была установлена пеня за просрочку оплаты, то по желанию кредитора взыскивается договорная неустойка.
———————————
Постановление ФАС Московского округа от 6, 13 августа 2003 г. N КГ-А40/6210-07.
Неисполнение собственником недвижимости условий сервитута дает основание сервитуарию требовать устранения препятствий в ограниченном пользовании чужой недвижимостью (ст. 12 ГК РФ). Реже в договорах предусматривается неустойка за этот вид нарушения.
Образец соглашение об установлении земельного сервитута
Соглашение об установлении сервитута на земельный участок
г. Екатеринбург 15 мая 2020 года
Иванов Иван Иванович, именуемый далее «Собственник», с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый далее «Пользователь», с другой стороны, совместно именные стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем,
(сторонами подобных соглашений могут быть не только физлица, но и юрлица. В отношении сторон юрлиц необходимо указывать полное наименование организации, ФИО представителя и на основании чего действует представитель)
1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
- 1.1. Собственник предоставляет Пользователю для обеспечения прохода право ограниченного пользования (далее – сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, 56 с кадастровым номером 66:66:675847:280.
(об объекте, которым разрешает собственник ограниченно пользоваться, следует как можно подробнее указать информацию, а именно, площадь объекта, иные характеристики (при наличии). Кроме того, необходимо указать, для каких целей предоставляется сервитут)
Предоставляемый собственником земельный участок для установления сервитута принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРЮЛ от 14.06.2018.
(если право собственности подтверждается свидетельством, то необходимо указать номер и дату свидетельства)
Сервитут устанавливается в интересах Пользователя, являющего собственником соседнего земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, 54, с кадастровым номером 66:66:675876:270.
(об объекте Пользователя также необходимо указать как можно более подробную информацию для его идентификации)
Право собственности Пользователя на земельный участок подтверждается записью в ЕГРЮЛ от 15.08.2012.
(если право собственности подтверждается свидетельством, то необходимо указать номер и дату свидетельства)
- 1.2. Границы (сфера действия) сервитута определены схемой, являющейся приложением к настоящему соглашению и будут подтверждены Выпиской из ЕГРЮЛ после регистрации сервитута в ЕГРЮЛ.
(если границы сервитута будут определены иным документом, на данный документ необходимо сделать ссылку)
Ограниченное пользование Пользователем земельным участком Собственника осуществляется строго в определенных границах.
- 1.3. Сервитут устанавливается бессрочно.
(сервитут может устанавливаться на какой-то определенный срок, который необходимо прописать в соглашении)
- 1.4. Пользователь имеет право беспрепятственно в любое время суток осуществлять проход через земельный участок Собственника.
(соглашением сторон может быть определенно только какое-то конкретное время, когда Пользователь может проходить через участок Собственника)
- 1.5. Обременение участка сервитутом не лишает Собственника права владения, пользования и распоряжения участком.
- 1.6. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРЮЛ.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Paзнoвиднocти зeмeльныx cepвитyтoв
Cepвитyты нa зeмeльныe yчacтки клaccифициpyютcя нecкoлькими cпocoбaми в зaвиcимocти oт вpeмeннoгo фaктopa иcпoльзoвaния нaдeлoв:
- cpoчный — тpeбyeтcя для peгиcтpaции oпpeдeлить тoчный cpoк дeйcтвия oбpeмeнeния. Нeoбxoдимocть в дoгoвope вoзникaeт, кoгдa тpeбyeтcя cpoчнaя пpoклaдкa кoммyникaциoнныx кaбeлeй, тpyб. Пocлe выпoлнeния cpoчныx paбoт oбpeмeнeниe cнимaeтcя;
- пocтoянный — oфopмляeтcя, кoгдa тpeбyeтcя иcпoльзoвaть нaдeл нa пocтoяннoй ocнoвe (нaпpимep, нa yчacткe pacпoлoжeн гocyдapcтвeнный пpиpoдный oбъeкт);
- пocтoяннo-вpeмeнный — фaктичecкoe иcпoльзoвaниe тeppитopии вoзникaeт в oпpeдeлeнный мoмeнт в тeчeниe бeccpoчнoгo пepиoдa.
Нaпpимep, вeдyщyю дopoгy к coбcтвeннoмy yчacткy вecнoй paзмывaeт, тoгдa гpaждaнин дoгoвapивaeтcя c coceдoм o пpoxoдe чepeз eгo тeppитopию. Cepвитyт в тaкoм cлyчae мoжeт ycтaнaвливaтьcя в бeccpoчнoм пopядкe, нo c yкaзaниeм вeceннeгo пepиoдa пoльзoвaния.
Coглacнo пpaвoвoй cтopoнe нaклaдывaния oбpeмeнeния дoгoвop клaccифициpyeтcя нa чacтный и пyбличный. B cвязи c чeм вoзникaeт вoпpoc: чтo тaкoe чacтный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк и чтo тaкoe пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк и в чeм иx oтличиe?
Для гpaждaн в 3eмeльнoм кoдeкce дaeтcя oтвeт нa oпpeдeлeниe этиx видoв:
- Чтo тaкoe чacтный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк —тaкoй вид oбpeмeнeния нaлaгaeтcя пpи зaтpaгивaнии интepecoв кoнкpeтнoгo зeмлeвлaдeльцa (физичecкoгo или юpидичecкoгo). Oгpaничeниe ycтaнaвливaют нa ocнoвaнии дoгoвopa либo cyдeбнoгo peшeния в пoльзy зeмлeвлaдeльцa.
- Чтo тaкoe пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк —тaкoй вид oбpeмeнeния пoдpaзyмeвaeт peгиcтpaцию в Pocpeecтpe coглacнo зaкoнoдaтeльным ocнoвaм либo пo нopмaтивнo-пpaвoвoмy дoкyмeнтy, кoтopый пpиняли нa фeдepaльнoм ypoвнe или мyниципaлитeтoм. Чacтo cepвитyт пyбличнoгo oбpaзoвaния нaклaдывaeтcя пpи пpoвeдeнии кoммyникaций oбecпeчeния и oбщecтвeннoгo пoльзoвaния (гaз, вoдa, cвeт и т.п.).
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Любое пользование чужой собственностью должно быть оформлено в соответствии с законодательством. Поэтому процедура оформление сервитута регламентирована. Происходит это так:
- стороны должны прийти к соглашению о необходимости сервитута;
- составляют соответствующий договор, в котором нужно указать границы, на которые будет распространяться действии сервитута, условия платности или бесплатности, сроки использования чужой собственности, другие условия;
- после того как будет достигнута договорённость, договор нужно зарегистрировать в Росреестре;
- после того, как Росреестр зарегистрирует обременение, обеим сторонам будет выдана выписка из ЕГРН. Только после этого можно пользоваться землёй на законных основаниях.
Так как предметом соглашения выступает земля, которая относится к объектам недвижимости, то сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но есть и исключения:
- часть земли, находящаяся являющая сервитутом, переходит к другому человеку в порядке наследования. Обременение от земли неотделимы, поэтому отдельно регистрировать его не нужно, только наследство;
- необходимость в регистрации отпала до того, как стороны пришли к соглашению.
Определение договора. Правовое регулирование. Вид договора о частном сервитуте в системе договоров
Договор о частном сервитуте — это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления.
В системе договоров гражданского права этот договор следует отнести к группе договоров о передаче имущества в пользование. Между тем рассматриваемый договор расположен в разделе II «Право собственности и другие вещные права» в главе 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» (ст. 274 — 277 ГК РФ). Обычно объясняется это тем, что договор служит основанием возникновения права ограниченного пользования чужим имуществом. Такого толкования, конечно, недостаточно. Ведь договор купли-продажи недвижимости закреплен в разделе IV «Отдельные виды обязательств», а не в главе «Право собственности», хотя порождает право собственности у нового приобретателя.
Структура раздела II Гражданского кодекса РФ построена непоследовательно. Наряду с главами, посвященными отдельным (но не всем) вещным правам (праву собственности, правам хозяйственного ведения и оперативного управления), выделяются главы, раскрывающие правовой режим отдельных (но не всех) объектов (земельный участок, жилое помещение). Сервитуты закреплены также в разделе V «Наследственное право» в главе 62 «Наследование по завещанию» (ст. 1137 — 1140), однако термин «сервитут» в этих статьях не используется . Частный и публичный, вещный и личный сервитуты являются гражданскими правами, поэтому считаю, что общие и специальные нормы регулятивного характера о них должны получить закрепление в Гражданском кодексе в новой главе «Право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут)».
Редакция считает возможным отметить, что квалификация легата в качестве сервитута хотя и не соответствует классическим воззрениям на природу этих конструкций, является частной научной позицией автора статьи.
Нормы о договоре частного земельного сервитута закреплены также в п. 1, 4 — 6, 9 ст. 23, п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 48 Земельного кодекса РФ.
Частный градостроительный сервитут прямо предусмотрен в ст. 277 ГК РФ.
Что касается установления частных сервитутов на другие объекты, то статья 277 ГК РФ допускает возможность введения сервитута на другое недвижимое имущество помимо земельных участков и зданий (сооружений).
Что такое сервитут земли
Сущность понятия сервитут исходит из необходимости использования надела земли, принадлежащего на праве собственности другому лицу.
Установление и порядок регулирования сервитутов регламентируется нормами гражданского и земельного законодательства. Применение сервитута необходимо его владельцу для решения значимых хозяйственных вопросов (проход или проезд через участок, получение возможности прокладки инженерных коммуникаций, необходимость доступа к водным объектам и т. д.).
Порядок установления обременения на землю может быть принят добровольно, на основании договоренностей между инициатором установления сервитута и хозяином участка. Если подобное соглашение с владельцем было достигнуто, то оформляйте это решение договором, чтобы обезопасить себя в дальнейшем.
В отдельных случаях земля, на которую необходимо наложить обременение, находится в собственности государства. При таких обстоятельствах, предоставления сервитута будет зависеть от решения уполномоченного органа власти.
При возникновении необходимости использования чужой территории, первоначально попытайтесь прийти к согласию с владельцем этой земли. Если собственник разрешит наложить обременение на участок земли, то оформляйте двустороннее соглашение, подтверждающее этот факт.
Однако следует учитывать, что использование чужой территории может причинить неудобства хозяину земли, поэтому собственники имущества зачастую не дают разрешения на сервитут. Если возникшие хозяйственные проблемы нельзя решить без добровольного обременения чужой собственности, обращайтесь в судебные органы.
При весомой доказательственной базе (наличие справок о необходимости установки коммуникаций через территорию соседа, отсутствие возможности проезда и т. д.) суд выносит постановление о предоставлении сервитута. Данные обстоятельства регулируется положениями статьи 275 Гражданского кодекса РФ.
Если обстоятельства носят длящийся характер (долгосрочные), то в ходатайстве, кроме необходимости обременения чужой территории укажите и просьбу о возможности пользоваться сервитутом пожизненно.
При положительном решении судебных органов обременение на землю будет распространяться и в случае продажи или аренды участка.
Для оформления добровольного соглашения об ограниченном пользовании землей, приготовьте следующие документы:
- договор о порядке использования, с указанием целей и срока сервитута;
- документ об оплате государственной пошлины;
- документация на земельный участок (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и т. д.).
В дальнейшем, имеющиеся документы вместе с заявлениями обеих сторон сделки, подаются в службу Росреестра для регистрации обременения на участок и внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Согласно требованиям гражданского законодательства, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Установление обременений также должно пройти официальную процедуру узаконивания.
Подача всех необходимых документов в уполномоченный орган возможна одним из участников договора (собственником земли или лицом, претендующим на установление ограничений на участок), главное иметь на руках подписанный обеими сторонами договор о сервитуте.
Официальное действие сервитута начинается с момента государственной регистрации. На практике же этот вопрос стороны вправе решить самостоятельно, предоставление участка в пользование может произойти раньше.
Согласно положениям земельного законодательства, сервитуты подразделяются по видам:
- сервитуты частного характера;
- публичные сервитуты.
Сервитут, установленный в интересах частного лица, регламентируется договором, заключенным между хозяином участка и гражданином, нуждающимся в использовании чужой территории в личных целях. При отсутствии взаимопонимания сторон, решение о наложении обременения применяется в рамках судебного спора.
Сервитут публичного характера определяется для удовлетворения потребностей большой группы людей (муниципального образования).
Для его установления требуется издание нормативного акта государственного органа. Для инициирования выделения публичных сервитутов созываются общественные слушания.
Сервитут частного характера устанавливается на основании следующих документов:
- договор о предоставлении права ограниченного пользования участком (укажите причины необходимости установления сервитута, характеристики участка, срок пользования и наличие или отсутствие платы за сервитут);
- судебный акт (в случае, когда инициатору установления сервитута не удалось достичь согласия с собственником имущества).
При судебном рассмотрении дела об установлении обременения на участок, подтвердите досудебный порядок урегулирования конфликта.
Заблаговременно официально направьте или вручите обращение о необходимости выделения сервитута собственнику имущества.
Если в течение 30 дней владелец участка не предоставит вам разрешение на использование своей земли, обращайтесь с ходатайством в судебные органы.