Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство на землях сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Необходимые документы
С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.
Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.
После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:
- ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
- адрес и номер участка по кадастру;
- документальное подтверждение прав на участок;
- информация о видах разрешенного использования;
- справки, которые обосновывают целевое использование земли;
- схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
- градостроительный план;
- параметры будущего дома;
- контактные данные (телефон, электронная почта).
Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:
- постройку признают незаконной по решению суда;
- фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
- в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Можно ли строить на земле населенного пункта
Земли сельхозназначения для дачного строительства, по сути, это приусадебные участки, расположенные в пределах села, деревни, поселка и др.
Фактически, такие наделы к сх не относятся. Согласно земельному законодательству они назеваются «земли населенных пунктов».
Однако участок может быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. Именно поэтому их иногда называют сельскохозяйственными наделами.
На таком объекте допускается строительство:
- жилого дома;
- построек бытового или производственного назначения;
- иных строений, которые отвечают нормам действующего российского законодательства.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
Земельные участки для дачного строительства
Лучшим вариантом для постройки объекта недвижимости для проживания является покупка земли в рамках территорий, где располагаются дачи, садоводческие сообщества. Перед началом постройки важно изучить требования, прописанные в уставе организации. В нем отражаются сведения о необходимости соблюдения границ и удаленности их от соседних домов.
В соответствии с регламентом, дачный домик или строение можно возвести в том случае, если они не будут использоваться для проживания круглый год. В таких объектах недвижимости нельзя прописаться.
Если человек захочет, он может возвести и капитальный объект. Но в реестре он все равно будет числиться дачным строением для сезонного проживания.
Существует и другое ограничение для строительства. Постройки целевого назначения, такие как баня, сарай, дом, могут быть только единственными на данном участке.
Земли сельхозназначения должны использоваться по прямому назначению. На них можно вести с/х деятельность. Но строительство также допускается, если планируется возведение домов для сезонного пользования, технических построек вспомогательного характера. Капитальные сооружения разрешены к вводу только при ведении фермерской деятельности.
Можно ли строить дом на землях сельхозназначения
Все земли наше законодательство разделяет по своему назначению и не допускает иного их использования. Например, на землях водного фонда нельзя заниматься сельским хозяйством, а в землях лесного фонда или в охраняемых заповедниках нельзя размещать промышленные объекты.
Поэтому строить дом разрешено только на землях предназначенных для индивидуального жилого строительства, в черте населенных пунктов или на землях сельхозназначения, но не всех.
Согласно федеральному закону № 101-ФЗ земельные участки делятся на два вида использования:
- первая категория — земли, где можно исключительно заниматься ведением сельского хозяйства. На них строить дома не допустимо.
- вторая категория — земли, на которых разрешено ведение личного подсобного хозяйства, сооружение вспомогательных строений — гаражей, подсобных строений и дачных домов, а также земли, земли, отведенные непосредственно под ИЖС.
Строительство жилого дома на землях второй категории напрямую не запрещено законом. Однако, есть ограничения по строительству жилых домов на таких землях:
- они должны иметь не более трех этажей;
- в них должна проживать только одна семья, недопустимо размещать там многоквартирные дома, гостиницы и прочее;
- участки, на которых строят дома, должны входить в садоводческие объединения.
Как перевести землю в другой статус
Для начала вам стоит определить, не входит ли ваш участок в перечень охраняемых земель или территорий специального назначения. В этом случае вам не удастся изменить его статус ни при каких обстоятельствах.
Чтобы перевести земли в другую категорию, вам понадобится обратиться с заявлением к местным властям.
Если участком владеет несколько граждан, то заявление требуется написать от каждого из этих лиц.
Подготовьте документы для обращения. Вам могут понадобиться следующие документы:
- паспорта заявителей;
- согласие всех собственников, или заявления от каждого собственника;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая права собственности на участок;
- кадастровый паспорт;
- положительное заключение экологов.
Дополнительные полномочия региональных властей
Региональные представители власти вправе самостоятельно определять муниципальные образования, на территории которых запрещено строительство (реконструкция или эксплуатация) фермерских жилый домов. Например, в список земель, где запрещено возведение объектов недвижимости, внесены участки, на которых расположены особо ценные сельскохозяйственные угодья.
Законодатель наделил расширенными полномочиями региональную власть с учетом опасений фермеров из-за возможного возникновения спорных моментов:
- Рост цен на землю, которая расположена рядом с крупными городами;
- Невозможность арендовать участок для ведения сельского хозяйства из-за роста цен на землю.
Как построить дом на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства
Наиболее востребованным типом строительства на землях сельхозназначения (за рамками производственных сельскохозяйственных объектов) является строительство родового поместья, ранчо, экопоселения, загородной виллы и т.д. Объединяющим фактором этих проектов выступает то, что площадь отведенного под строительство земельного участка измеряется в гектарах, а не сотках, а сам земельный участок находится за пределами населенного пункта.
Такое строительство возможно при соблюдении двух условий:
- Дом (по документам) не будет числится жилым. Вам придется оформить его как помещение для временного проживания, хранения инвентаря, охраны, административной деятельности и т.д.
- Незастроенная территория должна использоваться в сельскохозяйственных целях. Необходимо посадить сад, выпустить сельскохозяйственных животных, косить сено или заниматься любой другой сельскохозяйственной деятельностью. Не забыть о своих обязанностях вам помогут проверки Россельхознадзора. Игнорирование требований Россельхознадзора грозит штрафами и даже изъятием земельного участка.
Что будет если самовольно построить дом на землях сельхозназначения?
Обычно все заканчивается судом. Однако судиться идет владелец участка и объекта недвижимости, после того, как его обяжут снести строение или вынесут крупный штраф. Помимо этого, дом признается незаконной постройкой. Для любого решения потребуются серьезные основания, особенно когда выносят решение о сносе.
Помимо административных мер, возникнут сложности с продажей имущества либо передачей его в собственность или пользование другим лицам. Поэтому лучше потратить пару месяцев на изменение назначения и получение нужных разрешений, чем годами судиться с администрацией, выплачивая штрафы.
Действовать в одиночку Вам не придется. Юристы нашей компании выяснят категорию и вид разрешенного использования участка, получат разрешение на строительство или изменят назначение, при необходимости. Вам останется только прийти за готовыми документами и начать строительство.
Первое, что необходимо сделать – это идти с кадастровым паспортом на участок в муниципалитет. Там выяснить, что указано на кадастровой карте населенного пункта и на карте градостроительных зон. Еще необходимо свериться с генпланом, чтобы исключить запланированное прокладывание в будущем каких-либо инженерных сетей или дорог через эту территорию.
Подобный анализ поможет выявить шансы на положительное решение. Если перспективы нет, то строить нет смысла. Просто заставят снести.
Можно попытаться изменить назначение своего участка, но это очень долгий и малообещающий процесс.
Если запрет исходит от властей на указанные выше 5 видов земель, которые, по сути, допускают такое строительство, то нужно строить с учетом необходимых требований. А после подавать в суд на признание постройки жилым домом.
Альтернативные решения
Допускается иной способ построить жилой дом на участке, предназначенном для сельского хозяйства. В статье 11 Федерального законо «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 №74 закреплено право крестьянских хозяйств возводить капитальные строения для организации и ведения деятельности хозяйства.
Вам потребуется представить доказательства функционирования фермерского хозяйства. При этом необходимо отметить, что осуществляемая деятельность невозможна без постоянного присутствия людей. На таком основании допустимо строить жилой дом.
Земельные участки под КФХ допустимо использовать только по назначению. Если крестьянское хозяйство не будет создано на таком участке в течение трех и более лет, он может быть конфискован. При этом расположенные на нем строения не помешают процедуре конфискации.
Кроме того, создание крестьянского хозяйства имеет своей целью получение прибыли, следовательно, осуществляется предпринимательская деятельность, требуется соответствующая регистрация и уплата налогов.
Работать на таком участке могут лишь лица, имеющие родственные связи между собой. При этом допустимо привлечение посторонних работников, но их количество не должно превышать пяти человек.
Учтите! Участки земли под фермерские хозяйства оформляются в упрощенном порядке. В течение первых пяти лет налог не взимается.