Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок и условия проведения работ по узакониванию и согласованию перепланировки с ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта, условий и задач, стоящих перед исполнителем, срочности исполнения работ и пр.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Порядок работ
Стоимость
Стоимость работ по узакониванию и согласованию перепланировки с ДГИ зависит от характеристик объекта, задач, объема и состава необходимых работ.
Для определения состава и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте и задачах, стоящих перед специалистами.
Если собран весь пакет документов, и они оформлены правильно, а изменения не нарушают строительные требования и юридические законы, то разрешение на проведение работ будет выдано через 20 рабочих дней. Это отражено в пункте 27.1.1.1. Приложения 2 ППМ №508. В случае отказа будут изложены его причины. После внесения исправлений, нужно сдавать все документы заново.
Каждая компания, предоставляющая услуги по согласованию перепланировки в нежилом помещении, назначает свою стоимость за выполнение работ. Лучше выбрать ту, которая быстро и качественно завершит начатое дело.
Каждый случай рассчитывается индивидуально. Стоимость согласования зависит от:
- площади помещения;
- размещения объекта;
- года постройки;
- запланированных изменений.
Узаконить перепланировку нежилого помещения: цены
Фиксированного тарифа у компаний, занимающихся узакониванием, нет. Прямую зависимость цена имеет от метража помещения: чем больше площадь, тем меньше стоят работы за квадратный метр.
Другие факторы, влияющие на стоимость:
- количество инстанций, с которыми производится согласование;
- сложность составления проектной документации;
- срочность оформления документов.
Сложности при согласовании перепланировки нежилого помещения
Изменения характеристик помещений могут повлиять на безопасность здания. При согласованиях эти моменты будут проверяться сотрудниками МЖИ. Вот с какими сложностями может столкнуться заказчик, если его помещение расположено в МКД:
- отсутствие согласия от собственников помещения;
- самовольная перепланировка нежилого помещения, т.е. отсутствие проекта, его согласования на момент начала работ;
- ветхое, изношенное состояние конструкций, что существенно ограничивает виды работ, требует разработки дополнительных усилений;
- возникновение угрозы для безопасности конструкций и здания при узаконивании, из-за чего придется проводить дополнительные работы;
- вынесение предписания МЖИ или Госинспекции по недвижимости Москвы о необходимости привести помещение в первоначальное состояние.
Также возникнут проблемы, если проверкой проекта выявлены ошибки, нарушение строительных норм и правил. Поэтому крайне важно правильно выбрать проектную организацию. Наши специалисты знают, какие требования предъявляет МЖИ к документам и проводимым работам. Мы разъясним, как согласовать все максимально быстро, с экономией денег.
Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме
Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.
Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.
По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:
- соответствие реальных работ проекту;
- доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
- наличие Актов проведения скрытых работ;
- корректное ведение журнала строительных работ.
Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.
Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:
- собственник или его доверенное лицо;
- представитель разработчика;
- подрядчик, проводивший строительные работы;
- представитель Мосжилинспекции;
- руководитель Мосжилинспекции.
Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.
В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:
- неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
- имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
- отсутствует разрешение на работы;
- имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
- перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
- некорректно заполнен журнал производства работ.
Стоимость согласования перепланировки в нежилых домах
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
|
Проектная документация: — ТЗК (техническое заключение) от 25 000 — Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 25 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки |
| Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры)
Заказ/Вызов/Получение документов БТИ. от 60 000 |
30-60 | Выход архитектора
Выход инспектора БТИ. |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 45 000 |
Официальные платежи. |
Что включает перепланировка объекта?
Термин охватывает как жилые, так и нежилые помещения и включает изменения, охватывающие несущие конструкции и иные элементы, от которых зависит общая безопасность сооружения. Среди таких видов переустройства и перепланировки нежилого помещения, согласование которых требуется, следующие виды работ:
- Снос несущих перекрытий или возведение новых перегородок с целью зонирования. При этом материал создания роли не играет. Даже если перегородка создается из гипсокартона, для помещения требуется новый технический план.
- Перенос внутренних перегородок с целью изменения размеров имеющегося помещения.
- Демонтаж, перемещение в другое место инженерных сетей и технических коммуникаций.
- Замена устаревших коммуникаций.
- Перенос, создание или удаление дверных и оконных проемов.
- Повышение благоустроенности помещения, например, проведение отопления или водоснабжения при их отсутствии.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Кто согласовывает перепланировки в помещениях ОКН?
Если речь идет о перепланировке в нежилом помещении, расположенном в МКД, да еще и в здании-памятнике архитектуры, нужен особый набор согласований. Решения МВК без согласования КГИОП не получить. Перепланировки помещений в зданиях ОКН согласовываются с КГИОП, а государственную историко-культурную экспертизу проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Кроме того, нужны согласования с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.
В первую очередь необходимо подать заявления на выдачу Задания на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия в КГИОП. Только после проведения всех необходимых обследований и изысканий можно будет приступать к разработке Проекта. Параллельно с разработкой Проекта запускаются работы по проведению государственной историко-культурной экспертизы.
Только после этих работ возможно приступить к первому этапу — согласованию в КГИОП!
Также, в зависимости от вида работ на объекте, может возникнуть необходимость в согласовании Проекта в ряде инстанций:
- СЭС (например, если переносятся санузлы и т.д.)
- МЧС (демонтаж дверного проема, изменение конфигурации пространства помещения и т.д.)
- УК (изменение разводки инженерных сетей и т.д.).
Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании
Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).
Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.
При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.
На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.
В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.
То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.
Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.