Когда отдавать деньги при покупке квартиры наличными продавцу через МФЦ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда отдавать деньги при покупке квартиры наличными продавцу через МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.

Чего не стоит делать при передаче денег?

1. Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
2. Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
3. Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Участники сделки открывают счета до востребования (в рублях или иностранной валюте). Покупатель арендует сейфовую ячейку, прописывая в договоре с банком условия доступа к ней, вносит на свой счет средства и покупает на них вексель на продавца. Затем приобретатель в присутствии риелтора/юриста и продавца помещает ценную бумагу в ячейку.

После регистрации права собственности на покупаемую квартиру стороны подписывают акт о передаче бывшему владельцу данной недвижимости ключа от сейфа. Затем продавец в присутствии покупателя и куратора сделки, предъявив документы о ее совершении и регистрации, достает ценную бумагу, погашает ее и в тот же день получает деньги на свой счет.

Вынуть вексель из ячейки покупатель и продавец могут вместе или поодиночке, но только в присутствии куратора сделки — юриста или риелтора.

Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей . Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

Использование кредитных гарантий является неденежным методом оплаты. Это второй по надежности способ осуществления финансовой части сделки с недвижимостью. Гарантированный кредит (счет эскроу) — это платежное поручение от покупателя, по которому банк обязуется выплатить продавцу требуемую сумму в неденежной форме.

Средства хранятся в течение оговоренного периода времени. После подписания договора с банком продавец и покупатель составляют и регистрируют соглашение о переходе права собственности на приобретенную квартиру.

Это альтернатива кассе, которая вместо этого использует эскроу-счет (открытый покупателем). Продавец может получить доступ к средствам только после предоставления доказательства того, что право собственности на квартиру перешло к покупателю недвижимости, как и при предыдущем способе оплаты. Полномочия на перевод средств передаются банку.

Минусы расчета деньгами из рук в руки:

1. Вероятность мошенничества с фальшивыми банкнотами особенно высока, если операция проводится не в местной валюте.
2. Если вы проверяете подлинность банкнот самостоятельно, нет гарантии, что детектор банкнот работает правильно. Передача этой задачи банку также влечет за собой дополнительные расходы для одной из сторон.
3. Если покупатель оставляет деньги на карте, снять всю необходимую для транзакции сумму сразу становится проблематично из-за ограничений на снятие, наложенных банком.
4. Возможность ограбить покупателя по дороге к месту встречи или ограбить продавца после совершения сделки.
5. Возможность переплаты.

Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)

Этот метод похож на кредитную гарантию, но промежуточным гарантом является нотариус, и все операции проводятся через его счет.

Этой услугой следует пользоваться только в том случае, если нотариус подтверждает договор купли-продажи. В этом случае стоимость услуги составляет 1 500 рублей (подпункт 8.1 условие 1 статьи 22.1 Основных правил нотариата) + 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.

Если договор купли-продажи не заверяется и используется только счет эскроу, плата составляет 0,5% от суммы сделки — статья 22.1, подпункт 8.2 Основных принципов нотариата. Например, если квартира приобретается за 5 млн рублей, нотариус должен заплатить 5 млн рублей * 0,5% = 25 000 рублей. Гораздо дешевле воспользоваться сейфом или кредитной гарантией.

Вы можете представить нотариусу меньше документов, чем нужно.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

• через МФЦ «Мои документы»;
• в территориальных отделениях Росреестра;
• через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки. В любом случае понадобятся:

• паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
• документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке;
• если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
• в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
• актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
• квитанция об оплате госпошлины.

Уточнить перечень необходимых документов для каждого конкретного случая можно по телефонам coll-центра МФЦ: 4-03-80;4-03-86;4-03-02;4-03-10.

Перед тем как продать квартиру через МФЦ или купить ее, необходимо подготовиться к сделке. Поэтому перед посещением центра следует:

• Оговорить с покупателем/продавцом недвижимого имущества условия сделки: стоимость объекта, в какой срок будут отданы ключи новому собственнику.
• Собственник жилья должен закрыть все долги по коммунальным платежам. Поэтому важно перед оформлением сделки продавец должен представить справку об отсутствии задолженности, а также справку о зарегистрированных лицах в продаваемом жилом помещении или выписку из домовой книги. Если в документе будет указано, о том, что продавец или другие лица прописаны в квартире, то необходимо, чтобы они выписались до совершения сделки.
• Обязательно следует проверить жилье на предмет ареста, нахождения ее в залоге, так как от этого зависит, в том числе и порядок регистрации.

В каких ситуациях процедура купли-продажи в МФЦ может быть приостановлена

Росреестр может приостановить или полностью отказать в процедуре регистрации права собственности. Но для этого должны быть веские основания, в качестве которых могут рассматриваться следующие ситуации, представленные в таблице ниже

Причины приостановки или отказа в регистрации
1	заявление не было подписано покупателем;
2	квартира находится под арестом;
3	государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости не была оплачена;
4	документы содержат ошибочную или недостоверную информацию;
5	документы были поданы представителем одного из участников в МФЦ, но он не имеет нотариальной доверенности на совершение этих действий;
6	нет согласия других собственников квартиры на продажу объекта.

В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.

Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.

Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.

Другие возможные проблемы и пути решения

При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.

Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.

Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.

Проверка квартиры, собственника или застройщика перед сделкой.

Что необходимо проверить у продавца, прежде чем подписывать договор о покупке? Есть 2 вида сделок купли-продажи недвижимости: на вторичном и первичном рынке.

На вторичном рынке обычно продают готовую жилплощадь. В данном случае при оформлении купли-продажи квартиры нужно запросить и проверить:

1. Документацию на собственность. Это правоустанавливающие бумаги, информирующие о порядке, по которому продавцу она досталась. Например:
   • унаследовал от родителей (завещание, свидетельство о наследовании и т. д.);
   • подарили (договор дарения);
   • купил (ДКП);
   • судебное решение или другие основания.
2. Выписка ЕГРН из Единого госреестра недвижимости. Её можно запросить дистанционно, следуя инструкциям на сайте Росреестра. В реестре есть сведения о запрашиваемом объекте. Важно узнать, нет ли обременений: залога, ареста и т. д.
3. Выписка из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе, МФЦ. Она показывает, что лица, ранее прописанные в квартире, были сняты с учета.
4. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Можно получить в ТСЖ, УК или МФЦ.
5. Подтверждения из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не стоит на учете. Лучше запросить при отсутствии у продавца водительских прав.

Обратите внимание! Если сделки осуществляются по доверенности – тогда необходимо еще произвести проверку доверенности и личности доверенного лица, которое собирается продать жилплощадь.

Также обратите внимание на следующие факторы:

• не стоит спешить с приобретением квартиры, если продавец только вступил в права наследования: есть риск, что в течение 3-летнего срока объявятся законные наследники. Они могут оспорить сделку, и вернуть недвижимость себе;
• наличие временно выписанных жильцов. Если вы неосторожно купите подобное жилье, в дальнейшем могут объявиться личности, которые имеют право на пожизненное пользование квартирой;
• даже после юридически грамотной сделки может оставаться риск её отмены. Продавец вправе заявить, что его права были ущемлены в продаже. Поэтому лучше оформлять сделку у нотариуса или при свидетелях.

Дополнительные мероприятия, которые позволят избежать проблем:

• проверка кадастрового и техпаспорта объекта. Эти данные дают возможность проверить, нет ли незаконных перепланировок, какова реальная площадь жилья, которое собираются продать;
• проверка справки из паспортного стола (форма № 9). В ней содержатся данные обо всех зарегистрированных гражданах в квартире, об отсутствии временно выписанных лиц.

Теперь – первичный рынок. Это новостройки, которые купить сравнительно легко. Покупатель при оформлении покупки квартиры должен проверить основания застройщика на продажу:

1. Образец договора долевого участия (ДДУ). Он заключается, если объект еще не готов к сдаче. Обычно оплата производится постепенно. Как правило, цена такого жилья ниже, чем на вторичном рынке, поэтому купить его выгоднее. В ДДУ фиксируются:
   • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
   • ответственность девелопера;
   • этапы возведения;
   • срок строительства.
2. Проектная декларация. В ней указываются права собственника участка, на котором строится дом.
3. Договор страхования. Полис должен иметь каждый застройщик, он указывает размер страхования ответственности, цену и условия.
4. Проект, разрешение на застройку. Там вы найдете подтверждение согласования строительства с городской администрацией, сведения о прокладываемых коммуникациях.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно через МФЦ

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры в МФЦ:

1. Получение недостающих документов.
2. Запись на прием.
3. Визит в многофункциональный центр.
4. Подача документов и заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру.
5. Оплата госпошлины.
6. Получение результатов услуги.

Нюансы:

• В процессе участвуют обе стороны договора — прежний и новый владелец недвижимости.
• Расходы по оплате госпошлины покупатель берет на себя.
• Любого из участников сделки может заменить его представитель на основании доверенности, которую выдают (удостоверяют) в нотариальной конторе.
• Несовершеннолетнего или недееспособного заявителя представляет его родитель, опекун или попечитель.
• При необходимости договор может быть удостоверен в стенах МФЦ, что значительно сокращает время проведения процедуры (не требуется посещать несколько мест).

Вот что нужно иметь в виду, готовя документы для купли-продажи квартиры:

• Условно бывает два комплекта документов для купли-продажи квартиры – для проверки юридической чистоты жилья и для регистрации прав в ЕГРН через МФЦ.
• Количество необходимых документов для проверки юридической чистоты зависит от сложности купли-продажи.
• Основной документ на квартиру – выписка из ЕГРН. Она нужна, даже если есть свидетельство о праве собственности. Заказать выписку может продавец или покупатель.
• Главное – проверить наличие претензий третьих лиц на квартиру. У супруга взять согласие на продажу, у сособственников – отказы от преимущественных прав, а в опеке получить разрешение на продажу долей детей.
• Оценить наличие заинтересованных третьих лиц поможет документ-основание.
• Аресты и обременения, препятствующие продаже, фиксируются в выписке из ЕГРН.
• Долги по квартире отражаются в справке о состоянии расчетов по ЖКУ, а перепланировку можно увидеть в техническом паспорте на квартиру.
• Покупателю понадобится паспорт, согласие супруга и документы по оплате жилья, заключенные с банком (например, договор аренды банковской ячейки).
• В МФЦ не требуется нести все документы. Конкретный список лучше уточнить заранее.

Похожие записи:

• Родственные связи: кто кому кем приходится?
• Командировочные расходы в РСВ в 2023 году
• Кто оплачивает риэлтора при покупке и продаже квартиры