Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор купли-продажи, чтобы ничего не забыть? Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
- Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
- Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
- Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
- С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
- Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.
Возможные риски купли-продажи
Однако все без исключения потенциальные опасности сложно устранить.
Приобретатель рискует, что:
● продавцом не будут учтены интересы всех третьих лиц (например, он не получит нотариальное согласие от своего супруга). Отсутствие такого согласия не является препятствием для сделки, право за новым собственником все равно зарегистрируют, но в течение года после этого супруг, чье мнение не было испрошено, вправе попытаться оспорить сделку;
● купит жилье с обременением — например, обнаружится, что имеется круг лиц, которые даже после продажи квартиры сохраняют право на ее использование. Это, например, люди, которые когда-то отказались от приватизации продаваемого помещения;
● продавец будет признан недееспособным, из-за чего его опекун или попечитель инициирует признание сделки недействительной, либо продавец докажет, что действовал не осознавая последствий или под принуждением. Такое событие, даже если оно произошло после того, как переход собственности состоялся, опасно. Оно может стать основанием для того, чтобы заявить, что бывший собственник не осознавал своих действий, и оспорить сделку;
● контрагент окажется недобросовестным и не передаст приобретенное имущество, как это было оговорено, забрав при этом деньги;
● будет оспорена предыдущая сделка или право предыдущего владельца, что поставит под угрозу оспоримости все последующие сделки.
Собственник также рискует, что приобретатель:
● откажется от сделки, что грозит потерей времени и других претендентов, а в некоторых случаях и убытками;
● окажется мошенником, и в результате продавец останется и без квартиры, и без денег;
● откажется принимать имущество и подписывать акт приема-передачи.
Таким образом, профессиональное сопровождение необходимо обоим участникам сделки.
«Задаток», «аванс» или «обеспечительный платеж»
НУЖНО ЛИ ВОЗВРАЩАТЬ «ЗАЛОГ» в случае ОТКАЗА от СДЕЛКИ? Гражданский кодекс РФ (ст.380, 381, 487) четко разделяет понятия «задатка», «предварительной оплаты» и «обеспечительного платежа»«
«Предварительная оплата» (аванс) при отмене сделки по инициативе любой стороны возвращается в размере 100%.
«Задаток» — это денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств. В случае отказа от сделки Задаток не возвращается или возвращается в двойном размере.
«Залог» или «обеспечительный платеж» — позволяет в предварительном договоре указать любые штрафные санкции для стороны, которая отказывается от сделки.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Какие услуги мы оказываем при сопровождении сделки по продаже квартиры?
- Правовая проверка пакета документов, предоставленных продавцом.
- Проверка собственника (права на недвижимость, учет в наркологическом или психоневрологическом диспансере, кредитная история).
- Анализ истории квартиры.
- Юридическая экспертиза рисков, из-за которых сделка может быть признана недействительной.
- Проверка всех прописанных граждан.
- Составление предварительного и основного договора купли-продажи.
- Организация проведения сделки через депозитарий, пересчет денег.
- Участие в процедуре подписания договора.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре (юрист будет сопровождать при подаче документов).
- Подписание акта приема-передачи квартиры.
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи
В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:
- полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
- характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
- документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
- права и обязанности, ответственность сторон;
- заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
- цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
- лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.
Что должен предоставить заказчик для составления договора купли-продажи квартиры?
- Паспортные данные и реквизиты непосредственных сторон сделки (для оформления соглашения подойдут скан-копии или фото гражданского паспорта продавца и покупателя, сделанные с помощью камеры обычного мобильного телефона)
- Правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы на жилое помещение/объект недвижимости (например, свежая выписка из ЕГРН или гербовое свидетельство на собственность установленного образца, которое выдавалось при регистрации права до 1 июля 2016 года)
- Указать общие и особые условия, которые необходимо прописать в определённых пунктах договора купли-продажи квартиры (точная дата, сумма и место проведения сделки, порядок финансовых взаиморасчётов, укомплектованность помещений мебелью, бытовой техникой, специальным сантехническим и климатическим оборудованием, сроки физического и юридического освобождения объекта недвижимости)
- Технические и/или разрешительные документы на недвижимое имущество (кадастровый или технический паспорт БТИ)
Мой опыт и квалификация позволяют уверенно провести сделку по недвижимости любой степени сложности, могу выступать в роли доверенного лица для взаимодействия с органами власти. При необходимости готова предложить клиенту услуги по юридическому сопровождению и реализации смежных сопутствующих задач и вопросов:
- Оценка рыночной стоимости жилья
- Консультации по налогообложению с продажи недвижимости
- Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов
- Оперативный сбор необходимого пакета документов для сделки
- Проверка юридической чистоты квартиры/объекта недвижимости на предмет наличия рисков и подводных камней – ограничения, обременения, законные права и интересы супругов, несовершеннолетних детей, недееспособных, финансовых обязательств перед третьими лицами (кредит, залог, ипотека, банкротство)
- Организация сделки в банке и обеспечение безопасных взаиморасчётов между участниками процесса купли-продажи (депозитарная ячейка, аккредитив, условия доступа, расписки)
- Физическое освобождение жилья и передача квартиры новому собственнику с подписанием соответствующего акта
- Организация комплексной рекламной компании
- Профессиональная фото и видео съёмка
- Услуги клининговых компаний для предпродажной подготовки квартиры
- Транспортные и услуги грузчиков при переезде
- Ландшафтный и дизайн интерьеров
- Экспертиза строительства
- Строительные бригады для косметического или капитального ремонта
- Межевание и определение границ участка (геодезия)
- Смена правового статуса земли
- Услуги нотариуса
- Ипотечный брокер – подбор выгодных ипотечных продуктов
- Инвестиции в недвижимость – расчёт инвестиционной привлекательности объекта/проекта
Из каких частей состоит договор купли и продажи
Чтобы предварительный и настоящий договор был составлен правильно, он должен включать такие пункты как название договора, а также дату и место подписания, кто выступает сторонами сделки (данные продавца и покупателя), кто живет в квартире вместе с продавцом. Также необходимо включить сведения о том, что является предметом договора (квартира или другой физический объект недвижимости), а также идентифицирующие данные о продаваемой квартире.
Суть договора (продажа недвижимости) и цена сделки. Договор изготавливается в трех образцах. Каждый образец после подписания передается продавцу, покупателя и в Росреестре. Образцы в Росреестре подтверждают юридическую силу того что купля и продажа была выполнена правильно.
Чтобы составить бланк, который предусматривает все нюансы, могут быть включены дополнительные пункты. Например, какие документы являются основанием для получения права собственности со стороны продавца, в какой срок будет представлена возможность перехода права собственности с одного пункта на другой.
Помимо этого в договоре может быть представлена информация о том, когда жильцы будут готовы освободить площадь для новых владельцев. Это очень важно, если бывшие владельцы нуждаются в дополнительном времени для того, чтобы выселиться из проданного жилья. Например, их ипотека только оформляется, и нет возможности сразу же приобрести новое жилье.
Если деньги платятся из разных источников, нужно указать какая сумма и откуда попадает на счет продавцу. А если квартира будет принадлежать нескольким людям, нужно предоставить несколько экземпляров, поскольку свой бланк должен быть у каждого заинтересованного лица, иногда даже в банке что занимался оформлением ипотеки. Чтобы не возникало проблем, необходимо указать в самом договоре, сколько образцов предусмотрено для каждого варианта.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Рынок недвижимости в Москве и Московской области, где представлены разные варианты жилья, обширен. Заручиться помощью опытного юриста важно еще на этапе выбора жилого помещения. Наши специалисты досконально изучат правоустанавливающие документы владельца, его личность и долю в недвижимом имуществе.
Проверка собственника квартиры – многоэтапный и сложный процесс, который включает в себя:
- анализ личности продавца, его психического здоровья и наличия заболеваний, которые могут в дальнейшем повлиять на оформление документов при покупке квартиры
- анализ завещания, подлинность судебного решения, правомерность договора дарения и других документов, устанавливающих право собственности на объект недвижимости
- поиск несовершеннолетних собственников имущества, которые в дальнейшем могут заявить на него свои права
- поиск и установление личности зарегистрированных и проживающих в жилом помещении граждан
- определение доли каждого из собственников недвижимого имущества
Анализу и оценке также должен быть подвергнут и предмет купли-продажи – недвижимое имущество. При этом особое внимание юристу и покупателю нужно обратить на следующие нюансы:
- осуществленную перепланировку помещения
- состояние системы отопления, водопровода и канализации
- информацию о проделанных ремонтах в квартире
В обязанности специалиста входит донесение до покупателя недвижимости вероятности возникновения определенных рисков. Для сведения экстренных ситуаций к минимуму профессионал должен проанализировать и надлежащим образом оформить всю документацию перед покупкой. Наши исполнители в кратчайшие сроки соберут и предоставят полный перечень документов для сделки в каждом конкретном случае.
Непосредственно при заключении договора купли-продажи квартиры участники сделки предоставляют оригинал паспорта, идентификационного кода, свидетельства о браке и нотариально заверенную доверенность о согласии супругов на приобретение или продажу квартиры. Для недвижимости, купленной в ипотеку, пакет документации согласовывается дополнительно с банком-кредитором и оформляется заранее. Полный перечень бумаг, которые необходимо собрать, предоставят представители банковского учреждения.
При продаже квартиры от застройщика потребуются дополнительные документы, а именно:
- акт приема-передачи квартиры
- платежный документ о денежных расчетах между покупателем и продавцом
- разрешение на ввод жилого многоэтажного дома в эксплуатацию
- квитанция об оплате государственной пошлины
- при долевом строительстве – копия акта о распределении квартир между инвесторами
Как сэкономить на проведении сделки?
Изучив статьи расходов при продаже квартиры, становится понятно, что кроме стоимости самой квартиры, существенная статья расходов – это гонорар посредников, в том числе по регистрации сделки с недвижимостью, проверки «чистоты» объекта, а также на составление договора купли-продажи.
За сделку с квартирой риелторы берут 2-3% от цены продажи. Если учитывать, что средняя цена на недвижимость в Москве и Московской области составляет от 5 000 000 до 10 000 000 рублей, то гонорары риелторов существенно увеличивают конечную стоимость, в результате чего недвижимость долго не продается.
Воспользовавшись услугами юристов центра ПРАВО ЛЕГ, можно легко минимизировать расходы, тем самым снизить конечную цену на недвижимость и быстро выйти на сделку.
Средние цены на услуги приведены в таблице:
| Составление договора | 3000 руб — 5000 руб |
|---|---|
| Проверка документов | 1000 руб — 3000 руб |
| Сбор документов для сделки | 3000 руб — 10000 руб |
| Регистрация сделки купли-продажи | 10000 руб |
Оформление через риэлтора
Обращаться к посреднику или нет – должен определить для себя каждый из участников сделки. Риэлтор, выступая посредником (особенно если его деятельность застрахована), минимизирует риск столкнуться с недобросовестным покупателем или продавцом-мошенником. Он проверяет юридическую чистоту сделки и помогает составить договор купли-продажи.
Но то же самое сделает профессиональный юрист. Разница заключается в оплате гонорара. Риэлтор получает деньги только по факту регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Юрист получает деньги каждый раз, когда к нему обращаются клиенты. В практическом плане это значит, что если сделка не состоится и покупатель откажется от покупки, деньги юристу все равно придется заплатить.