Официальный сайт органов власти МО «Селенгинский район»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Официальный сайт органов власти МО «Селенгинский район»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

---

Причины расторжения ДДУ

Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:

1. Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
2. Низкое качество жилья.
3. Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
4. В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
5. Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
6. Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
7. Ощутимая корректировка проектной документации.
8. Смена предназначения общего имущества.
9. Банкротство строительной компании.
10. Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
11. В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).

Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.

ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку.

Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца. После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки. Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.

Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?

При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.

По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.

Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.

Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?

Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.

Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.

Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.

Регистрация расторжения ДДУ

В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:

• Если стороны пришли к консенсусу и подписали соглашение, тогда регистрация производится после уплаты госпошлины, сумма которой равна 350 р. Запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
• Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.

Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:

1. Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
2. При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
3. Паспорт дольщика.
4. Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
5. Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

1. Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
2. Нарушено качество строительства.
3. Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.

Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.

В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.

Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.

Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.

На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.

Как происходит процедура?

Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования.

После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным.

ВАЖНО!!! В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки). Их сумма определяется договором.

Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется.

Ответы на самые распространенные вопросы

Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?

Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.

Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?

Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.

Риски расторжения ДДУ

Прежде, чем расторгать в одностороннем порядке ДДУ или инициировать его расторжение по соглашению сторон, дольщику следует оценить возможные риски, которые зависят от конкретной ситуации. В целом можно рекомендовать рассмотреть следующие проблемные стороны расторжения:

• возможность дальнейшего приобретения квартиры. Если ДДУ расторгается по причине того, что застройщик затягивает сроки сдачи, дольщик может рассчитывать на то, что забрав деньги из ДДУ он сможет вложить их в другое жилье. Однако цены на недвижимость меняются постоянно, поэтому к моменту выхода из ДДУ жилье того же уровня может стоить уже на порядок выше;
• застройщики редко соглашаются с инициативой дольщиков на расторжение ДДУ, что приводит стороны к судебному разбирательству. Судебное разрешение вопроса займет от трех месяцев до нескольких лет. Все это время дольщик не получит своих денег, что опять же затянет приобретение жилья;
• особую сложность имеют ДДУ, оплаченные полностью или частично за счет кредитных средств. Такие договоры дополнительно обременены залогом банка, поэтому стороны таких договоров и кредитор дольщика нередко оказываются в суде, разрешая вопрос о расторжении ДДУ.

После того, как ДДУ был расторгнут, дольщик получает назад все внесенные по нему средства:

1. в течение 10 дней, если решение о расторжении принял застройщик из-за неуплаты со стороны дольщика;
2. в течение 20 дней, если инициатором был дольщик. Кроме суммы платежей дольщика застройщик в таком случае уплачивает еще и проценты за пользование средствами дольщика за весь период, пока они находились на его счетах.

Что делать, если срок получения квартиры еще не вышел, но необходимо вернуть деньги?

Основанием для расторжения в соответствии с 214 ФЗ может быть прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или), наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Это касается случаев, когда ключи должны выдавать еще через несколько месяцев, но уже сейчас понятно, что дом не успеют достроить. Подтверждения — оценка фактической степени готовности дома или уведомления строительной компании о будущем переносе сроков. В этом случае застройщик также обязан выплатить полную цену договора долевого участия и проценты за пользование этими денежными средствами.

По 451 ст. Гражданского Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Таким образом, закон становится на сторону дольщика, если застройщик, например, грубо нарушает сроки исполнения обязательств. Также поводом для расторжения ДДУ может быть существенное изменение проекта — характеристик приобретаемой квартиры, площади, изменения конструктивных элементов помещения. Насколько существенным является конкретное изменение условий договора и является ли оно поводом для расторжения, будет решать судья. При необходимости к процессу привлекают эксперта.

Расторжение ДДУ судебная практика

Нужно учитывать, что в процессе расторжения ДДУ судебная практика явно демонстрирует, что исковые требования дольщика будут снижены за счет сокращения неустойки. Конечно, основную сумму вы скорее всего получите, но придется потрудиться.

Здесь следует знать, что застройщик будет пытаться доказать, что неустойка несоразмерна его действиям. Нужно учитывать ст. 333 ГК РФ, согласно которой суд должен уточнить все обстоятельства возникшей суммы – цена, другие работы и прочее. Смело доказывайте, что рыночная стоимость таких квартир изменилась не в вашу сторону, и вы проигрываете довольно много денег. Тогда суд пойдет вам навстречу.

В общем же, изучение судебной практики в случае одностороннего расторжения ДДУ дольщиком показывает, что даже если суд первой инстанции не соглашается с требованиями пострадавшего участника строительства, то апелляция удовлетворяет требования дольщика.

Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:

• расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
• потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.

Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:

1. Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
2. Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
3. Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
4. Дожидаемся выплаты средств.
5. Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.

Как расторгнуть ДДУ: самые частые причины споров и порядок возвращения денег

• Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?
• Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?
• В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?
• На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?
• Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
• Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?
• В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?
• Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
• Можно ли вернуть судебные расходы?
• Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?
• Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке?
• Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
• Как получить деньги после расторжения договора?
• В чем особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу?

Долевое строительство не всегда заканчивается сдачей жилого дома в эксплуатацию и передачей ключей новым жильцам. При этом дольщики полагаются на договор участия в долевом строительстве (ДДУ), не зная всех своих прав и возможностей возврата денег. О том, в каких случаях договор можно расторгнуть, что для этого требуется, на какие компенсации можно рассчитывать и как вернуть деньги, — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

• В каких случаях и каким образом можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
• Как происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон.
• В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда.
• На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда.
• Как расторгается ДДУ при использовании счета эскроу.
• Как правильно составить и отправить уведомление о расторжении договора.
• Как получить деньги после расторжения договора.
• Особенности возврата денег при использовании счета эскроу.

Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?

Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Есть четыре варианта расторжения договора:

• по соглашению сторон;
• по инициативе застройщика;
• по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
• по решению суда.

Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф

Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т.е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

• если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
• если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС

В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

• превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
• отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
• существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
• в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 214-ФЗ. Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:

• застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
• вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
• застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).

Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?

Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?

Закон № 214-ФЗ не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:

• сведения о дольщике и застройщике;
• указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
• основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
• расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
• реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
• дата составления уведомления;
• опись вложения.

Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.

Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.

В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?

Статья 9 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:

• прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
• внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
• изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
• в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.

При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.

Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).

Можно ли вернуть судебные расходы?

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

• квитанции об оплате почтовых услуг;
• договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?

Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).

Какие исковые требования могут быть заявлены дольщиком при расторжении ДДУ в судебном порядке

• Возврат цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
• Проценты за пользование денежными средствами участника долевого строительства (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
• 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по возврату цены ДДУ (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
• 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате процентов за пользованием денежными средствами дольщика (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
• Денежная компенсация морального вреда (на основании ст. 15 ЗоЗПП).
• Все документально подтверждённые убытки истца в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (на основании ст. 10 № 214-ФЗ).
• Все документально подтверждённые и понесённые по делу судебные расходы дольщика (на основании ст. 98 ГПК РФ);
• Возмещение оплаты услуг представителя участника долевого строительства в судебном процессе (на основании ст. 100 ГПК РФ).

Похожие записи:

• Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить
• Реквизиты для перечисления платежей
• Если отменить заказ на Алиэкспресс, вернут ли деньги на карту?