Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика — что делать дольщику?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Применение дополнительных обеспечительных мер
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
- обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
- по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Особенности предъявления требований к застройщику
Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:
- требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
- приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).
При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).
Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.
Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:
- прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
- право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).
Требование участника строительства о включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика
При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:
- О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
- Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.
В каком порядке удовлетворяются требования?
Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):
- Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
- Расчеты с персоналом строительной компании.
- Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
- Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).
Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.
В каком порядке застройщик выполняет требования кредиторов
Сначала разорившаяся компания платит по текущим счетам, не относящимся к кредиторам. В основном это оплата судебного производства, работы управляющего и других привлеченных для исполнения процедуры банкротства лиц.
Затем застройщик обязан удовлетворить требования кредиторов, это происходит в определенном порядке:
-
Сначала выплачиваются компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред в ходе строительства.
-
Затем компания рассчитывается со своими сотрудниками.
-
Следующий шаг – выплаты дольщикам, а также погашение штрафов и неустоек.
-
В последнюю очередь удовлетворяются требования других кредиторов, таких как банк.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Частые причины банкротства
Банкротство застройщика при долевом строительстве может наступить по самым разнообразным причинам:
- увеличение размеров расходов на осуществление подрядных работ и закупки строительных материалов в связи с ростом цен;
- некорректное, необдуманное и безграмотное составление застройщиком бизнес-плана;
- снижение спроса на строящуюся недвижимость, небольшое количество покупателей, готовых вкладывать деньги в долевое строительство;
- чрезмерно крупные затраты строительной компании по различным выплатам, назначенным судом (возмещениям убытков и неустоек при задержках завершения осуществляемого долевого строительства по закону, защищающему права потребителей);
- мошенничество по отношению к застройщику.
Данные возникшие проблемы приведут к возбуждению дела о банкротстве девелопера, то есть о несостоятельности. А в связи с этим осуществится сначала приостановление всех работ на объекте, а потом и полная заморозка проекта, то есть окончание возведения дома. И реальная судебная практика демонстрирует немало подобных ситуаций в 2020 году.
Но как покупателю защитить себя? Конечно, определить и сразу заметить причины банкротства невозможно. Да, застройщики обязуются предоставлять сведения о ведущемся строительстве, а также всю документацию, отражающую финансовые показатели и состояние. Но на деле далеко не всегда бывает так, и зачастую банкротство оказывается для дольщиков неожиданностью и крайне неприятным сюрпризом.
Все же некоторые признаки банкротства можно выявить еще до начала процедуры:
- на сайте девелопера не выкладываются регулярные и периодические финансовые отчеты;
- строительство компанией остановлено (нет никаких признаков продвижений и изменений в ходе стройки);
- истекают сроки выданного разрешения на ведение строительства компанией (либо других правоустанавливающих или разрешительных документов);
- банки, выдающие ипотеку на жилую недвижимость, не включают застройщика в перечни компаний с аккредитацией.
При таких явных признаках стоит обратиться к девелоперу за разъяснениями. Если строительная компания не отвечает на вопросы и никак не реагирует, есть смысл обратиться в государственный орган надзора за осуществлением строительства либо сообщить о своих опасениях в единый реестр всех проблемных объектов, который должен работать с сомнительными или столкнувшимися с финансовыми трудностями фирмами.
Какие требования можно предъявлять
Права дольщиков надежно защищены действующим в Российской Федерации законом, и они имеют право предъявлять три вида требований:
- Признание права владения квартирой, если она уже существует как недвижимый полноценный объект, и дом достроен.
- Право собственности на недострой. В данном случае предъявляется требование по признанию права собственности только на долю во всем общем имуществе, относящемся к долевому строительству. Право собственности на недострой позволяет в будущем ждать, пока объект в случае финансирования будут строить и сдавать в эксплуатацию.
- Возврат денег, инвестированных в осуществление строительства в рамках ДДУ. Компенсация неустоек за нарушение сроков сдачи жилья и полученного ущерба (как морального, так и физического или материального) тоже возможна, но такие претензии включаются в реестр по решению суда.
В формируемом реестре, выделяется две части: для денежных стандартных требований и для передачи жилых помещений. Дольщику можно предъявлять претензии в любой из реестров, но следует трезво оценивать ситуацию и понимать, что у большинства компаний, как правило, не хватает средств для возврата денег всем претендующим лицам в полном объеме. Но если многоэтажка построена наполовину и долго не строится, то вряд ли она будет построена, то есть наверняка дольщики не получат свои квартиры.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Как защитить себя от банкротства застройщика
Для того чтобы обезопасить себя от потери денежные средств, нужно их вкладывать только в надежные объекты строительства. Для этого следует предварительно изучить информацию о застройщике, почитать комментарии и отзывы клиентов компании. Но не всегда данная информация является гарантией надежности и добросовестности строителя.
Для большей уверенности можно проехать на строительный объект и поговорить с рабочими, узнать, вовремя ли платится зарплата, соблюдаются ли сроки строительства и получить более подробную информацию о застройщике.
Зайдите на официальный сайт компании или найдите данные о ней в интернете. Компании, имеющие большое количество наград и премий, имеющие признание Министерства строительства России и входящий в первые строчки рейтинга застройщиков, несомненно, заслуживают уважения. Отметим, что организации, находящиеся на рынке недвижимости десять и более лет, являются наиболее надежными, в сравнении с более молодыми фирмами. За время своей деятельности они реализовали большое количество проектов и имеют авторитет не только среди партнеров, но и среди многочисленных клиентов.
Реестр обманутых дольщиков
Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.
Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.
Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:
- целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
- выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
- проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.
Ситуации и законодательство
Дольщики на момент банкротства или на момент приостановки строительства могут оказаться в различных ситуациях. Например:
- этап строительства дома (котлован, коробка, завершенный с некоторыми недоделками, полностью завершенный, но не введенный в эксплуатацию);
- полученные застройщиком документы (продление разрешения на строительство, акт госстройнадзора об устранении недостатков, акт госстройнадзора об отсутствии недостатков, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет);
- способ заключения договора (договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требований);
- оплата участником долевого строительства цены договора (не оплачен, частично оплачен, полностью оплачен);
- и прочие моменты.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», принятым 30 декабря 2004 г.