Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру по ипотеке: правила оформления и процедура возврата». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
3aклaднaя нa квapтиpy пo ипoтeкe — имeннaя цeннaя бyмaгa, oбecпeчeннaя ипoтeкoй. Oнa пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг, тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль.
3aклaднyю мoжнo oфopмить нa:
📃 квapтиpy в мнoгoэтaжнoм дoмe нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe;
📃 чacтный дoм, кoттeдж или тayнxayc;
📃 зeмeльный yчacтoк c пocтpoeнными здaниями или бeз;
📃 дaчный yчacтoк зa гopoдoм;
📃 кoммepчecкий oбъeкт;
📃 любoй дpyгoй вид нeдвижимocти.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Кратко: что такое закладная по ипотеке?
-
Закладная — документ, который подтверждает факт ипотечного залога. Оформлять ее необязательно, но если банк поставил такое условие, заемщик отказаться не может.
-
Банку нужна закладная не только как гарант возврата ипотеки, но и для привлечения финансов. Для заемщика это лишь дополнительное обременение.
-
Бумажная закладная хранится в банке или в хранилище ценных бумаг — депозитарии. Электронная — только в депозитарии.
-
После погашения ипотеки бумажную закладную банк обязан выдать кредитополучателю, а электронную сразу направить в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. На обеих закладных ставят отметку о погашении кредита.
Закладная в банке при ипотеке – это документ, удостоверяющий право залогодержателя (в нашем случае банка) на приобретенный за счет кредитных средств объект (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 13 (скачать)). Она подтверждает оформление залога квартиры или другой недвижимости. При наступлении ситуаций, определенных законодательством, у банка есть право использовать закладную для возврата заемных средств, выданных клиенту (102-ФЗ, ст. 17 (скачать)). Она гарантирует выплату кредита вне зависимости от финансового положения заемщика за счет реализации имущества.
✅Стоит отметить, что возможна ипотека без закладной. Банк имеет право не оформлять ее, но, как правило, ценная бумага все же регистрируется при выдаче жилищного кредита.
Закладная на квартиру по ипотеке в банке может быть оформлена в бумажном или электронном виде. Юридически тот и другой формат ценной бумаги равнозначны (102-ФЗ от 16.07.1998, ст. 13.2 (скачать)). Банки все чаще переходят на регистрацию именно электронной закладной, потому как это экономит время и позволяет проконтролировать факт залога кредитуемого объекта.
Оформление закладной по ипотеке полностью находится в ведении банка, заемщик в этом процессе не участвует. Ему необходимо только поставить свою подпись в ценной бумаге и передать ее на регистрацию в государственные органы. Или же дать согласие на оформление закладной посредством удаленных каналов связи.
Документ подписывается в банке, выдающем кредит, при составлении кредитного договора или после регистрации права собственности на новостройку. Где хранится закладная по ипотеке после оформления залога? Оригинальная закладная остается у кредитора, который определяет ее в собственный депозитарий для сохранения. Она может быть передана клиенту только после полного погашения ипотечного кредита. Без этого экземпляра закладной снять залог недвижимого имущества будет невозможно.
Что такое закладная на квартиру при ипотеке и порядок ее регистрации регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке». Ценная бумага составляется банком при оформлении залога. Это может происходить при подписании кредитного договора на приобретение недвижимости с имеющимся правом собственности. Или после регистрации права на построенную квартиру.
✅Закладная может оформляться и по ипотеке в силу договора, то есть когда клиент закладывает собственное жилье. Ценная бумага составляется на усмотрение залогодержателя.
Как оформить закладную на квартиру по ипотеке на вторичное жилье:
- Кредит выдается клиенту как обычно, в пакете кредитной документации содержится и ценная бумага, подтверждающая залог.
- Закладная подписывается заемщиком (и другими залогодателями при их наличии) и передается в Росреестр совместно с документами на регистрацию права собственности. Таким образом, будет оформлено не только владение кредитным имуществом, но и обременение в пользу банка.
Как снять обременение без закладной
Важно понимать, что сам факт погашения кредита не приводит к автоматическому снятию обременения. Закладные регистрируются в Росреестре, и именно они снимают обременения, требуя определенные документы. Если банк утратил закладную, а заемщик закрыл долг, то первым делом следует взять справку о полном погашении задолженности. Она докажет, что клиент погасил и потеку и больше ничего не должен банку. Грубо говоря, он уже имеет право на получение всех прав на жилье. Банк обязан выдать данную справку.
Потеря закладной не говорит об изменении условий кредитования, и этот документ всегда можно восстановить. Всего возможны три варианта:
- Поиск закладной.
- Восстановление документы и получение дубликата.
- Снятие обременения после совместного заявления банка и заемщика.
В первом случае банк сам находит закладную. Она может быть продана другому кредитору, например, если прежний банк-залогодержатель лишился лицензии. Время и нервов уйдет на это немало, поэтому заемщику лучше официально запросить документ, а в случае, если банк не сможет его найти, запросить дубликат.
Дубликат закладной составляет банк. Заемщик же должен внимательно проверить все данные в документы и подписать его. Далее закладная направляется в Росреестр, где ее сверяют с имеющейся у них копией оригинала. Опять же, это длительная процедура. Более того, в реестре могут не идентифицировать дубликат, что принесет дополнительную головную боль.
Наиболее предпочтителен вариант совместной подачи заявление на снятие обременения со стороны заемщика и залогодержателя (банка). Стороны сами оформляют заявление, прилагают необходимые документы и направляют в Росреестр. Как правило, обременение снимается по факту погашения долга, что подтверждает в заявлении сам банк.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке: образец Сбербанка
Перечень данных, которые должны быть отражены в закладной, а также общий порядок ее оформления указаны в главе 3 закона об ипотеке. Однако каждая банковская организация вправе устанавливать собственную форму данного документа с различным цветом бланка и порядком пунктов. Уточнить информацию можно в отделении или на официальном сайте банковской организации.
[offerIp]
Обязательные пункты залогового документа, установленные законодательно, следующие:
- Наименование и идентификационный номер. В качестве наименования указывается «Закладная»; номер, как правило, отражается в шапке документа.
- Сведения о залогодержателе (банковской организации). Должны быть указаны: название, адрес, по которому зарегистрировано юридическое лицо, номер лицензии, ИНН, КПП.
- Сведения о залогодателе (заемщике). Для физических лиц необходимо указание фамилии, имени и отчества, данных паспорта гражданина РФ, адреса регистрации, СНИЛС. Юридические лица указывают наименование полностью, адрес регистрации юридического лица, КПП, ИНН. Если залогодателем является не заемщик, а другое лицо, необходимо указать его данные. Однако такие ситуации встречаются достаточно редко.
- Информация о договоре ипотеки. Необходимо отразить дату заключения и номер договора, сумму займа, процентную ставку, величину ежемесячного взноса, график внесения платежей, Для займов в зарубежной валюте также потребуется указать обменный курс, что обеспечит установление правильной суммы долга и процентной ставки. Этот пункт один из самых важных, поскольку при нарушении условий ипотечного соглашения банковская организация вправе изъять залоговое имущество. Поэтому проверяйте правильность его заполнения максимально внимательно.
- Информация о залоговом имуществе: адрес расположения, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Цена по итогам оценки, а также цена, установленная независимым экспертом.
- Сведения о других обременениях на недвижимость: аренда, арест и так далее. Также указывается и факт отсутствия обременений.
- Подписи и печати. Ставится печать банковской организации, подписи сторон и дата подписания документа. Заемщик, являющийся юридическим лицом, также должен поставить печать.
Поскольку залоговый документ может быть передан другим финансовым организациям, на бланке, как правило, отводится место для информации о его передаче.
Как оформить электронную закладную на квартиру по ипотеке
Оформить электронную закладную стало возможно с 1 июля 2018 года. Для этого нужно заполнить соответствующую форму на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги». Все необходимые документы предоставляются в электронном виде. Также на залоговом документе проставляются электронные подписи заемщика и банка-кредитора.
Оформленный таким способом документ передается на хранение в специальную компанию, которая занимается операциями с ценными бумагами (депозитарий). Хранение документа в электронном виде защищает его от возможной утери банковской организацией.
Электронная закладная на квартиру по ипотеке обладает следующими достоинствами:
- Электронная версия документа, в отличие от бумажной, защищена от риска утери.
- Банковская организация самостоятельно регистрирует такой документ, заемщику нет необходимости обращаться в Росреестр или МФЦ.
- Автоматическая передача документа на хранение в выбранный банковской организацией депозитарий сразу после окончания регистрации.
- Отсутствие необходимости написания заявления об аннулировании документа после полного погашения долга.
Стоит обратить внимание, что оформить электронный документ пока можно не всех банковских организациях. Поэтому бумажный вариант закладной все еще остается востребованным, и на законодательном уровне его отмена не планируется.
Клиенты ВТБ смогут получить электронные закладные при покупке квартир
ВТБ начинает выдачу электронных закладных клиентам при покупке готовых объектов недвижимости. Сервис функционирует при методологической поддержке ДОМ.РФ, его задача — сократить время оформления ипотеки и перевести сделку в цифровой формат без необходимости посещения офисов Росреестра и МФЦ. На первом этапе проект запущен в 18 регионах России и будет масштабирован на всю страну до конца года.
В рамках ипотечной сделки ВТБ сформирует для клиента необходимый пакет документов, который теперь будет включать и закладную в цифровом виде. Документы будут подписываться цифровой подписью участников сделки. После этого банк направит их в Росреестр, который проведет регистрацию ипотеки и выпуск электронной закладной. На финальном этапе для учета и хранения она будет передана в ВТБ Специализированный депозитарий.
После погашения ипотечного кредита банк без участия клиента снимет обременение с залога, а запись о смене владельца объекта жилой недвижимости будет автоматически изменена в Росреестре. После этого клиент сможет свободно распоряжаться недвижимостью.
«ВТБ в рамках стратегии переводит все продукты и сервисы в цифровой формат. Особенно актуальным в связи с пандемией это стало для ипотеки. В прошлом году мы первыми на рынке представили сервис выдачи онлайн-ипотеки на первичном рынке недвижимости, в этом году мы существенно упрощаем процесс оформления сделок на вторичном рынке. Выдача клиентам электронных закладных сократит время проведения сделки и отменит необходимость посещения Росреестра и МФЦ. В сентябре мы планируем в два раза увеличить перечень регионов с таким сервисом, а к концу года масштабировать технологию на всю страну. В дальнейшем мы хотим предложить клиентам оформление электронных закладных уже и при покупке квартир в новостройках», — комментирует начальник управления «Ипотечное кредитование» — вице-президент ВТБ Михаил Сероштан.
«Как Институт развития мы заинтересованы в развитии рынка ипотеки с помощью перехода банков на электронные закладные, их использование существенно упрощает процесс сопровождения ипотечного кредита, и, конечно, секьюритизации. При содействии ДОМ.РФ банку ВТБ одному из первых удалось организовать работу всех сервисов и начать масштабный выпуск электронных закладных в рамках своей филиальной сети. Мы рассчитываем, что все банки в скором времени перейдут на новую технологию. ДОМ.РФ готов оказывать участникам рынка методологическую поддержку, делиться опытом и помогать в решении нестандартных кейсов, с которыми могут сталкиваться кредиторы на старте», — отметил управляющий директор ДОМ.РФ Николай Козак.
Сегодня сервис уже доступен клиентам ВТБ в Ленинградской области, Мурманске, Перми, Уфе, Екатеринбурге, Волгограде, Владимире, Тюмени, Республике Карелия (г. Петрозаводск), Ханты-Мансийском автономном округе, Нижнем Новгороде, Калининграде, Калуге, Воронеже, Орле, Амурской области, Ямало-Ненецком автономном округе (г. Салехард), Иркутске, Туле, Красноярске.
ВТБ — один из лидеров рынка ипотечного кредитования России. По итогам семи месяцев 2021 года клиенты банка совершили 193,5 тысячи сделок более чем на 602 млрд рублей.
Понятие обременения и порядок его снятия с ипотечной квартиры
Следующий шаг – погашение регистрационной записи об ипотечном кредите.
ФЗ «Об ипотеке» (ст.25) подразумевает, что обременение можно снять у Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В некоторых населенных пунктах и городах эта услуга доступна и в МФЦ.
Для этого вам потребуется следующий пакет документов:
- Паспорт заемщика;
- Оригинал справки, подтверждающей исполнение обязательств в полном объеме – должна быть распечатана на фирменном бланке и иметь все необходимые реквизиты и подписи;
- Закладная от кредитора;
- Доверенность на снятие обременения, если представитель банка не может сопровождать клиента во время процедуры;
- Заявление установленного образца от лица заемщика;
- Квитанция об оплате госпошлины (стоимость – 200 рублей, и оплачивается только тогда, когда вам нужно свидетельство без отметок об обременении).
Что делать если потерял договор по ипотеке
Кредитный договор на ипотеку – важный документ, содержащий все условия заема, поэтому важно знать, что делать, если эта бумага была потеряна. Договор оформляется в двух экземплярах в письменной форме и подписывается двумя сторонами. После этого он вступает в силу.
В дальнейшем все вопросы и разногласия между банком и заемщиком решаются в соответствии с договором. Поэтому необходимо бережно хранить данный документ не только в течение периода кредитования, так и после полной выплаты на протяжении 3 лет, то есть, в течение срока исковой давности (подробнее о нем по этой ссылке).
Обязательно следует понимать, что экземпляр ипотечного кредитного договора клиента всегда должен быть в наличии. И если он был утерян, то сразу же следует приступать к процедуре восстановления.
Некоторые ошибочно считают, что если у них нет оригинала, но есть реквизиты для оплаты, график платежей, то этого вполне достаточно.
Однако, это не так, и возможны разнообразные негативные последствия. К примеру, кредитор может в одностороннем порядке повысить ставку, а заемщик не сможет узнать, какие были условия договоренности с банком. Кроме того, договор понадобится и при судебной защите прав клиента.
Каким образом можно восстановить договор по ипотеке
Для начала нужно обратиться в банк, где происходило оформление ипотеки, и сообщить о своем намерении получения дубликата документа. Новый экземпляр должен быть предоставлен в надлежащей форме, содержать не только текст с условиями, но и печати и подписи руководителей.
Кредитно-финансовая организация обязана выдать дубликат по первому требованию клиента в течение недели со дня соответствующего обращения. При этом за предоставление нового документа может быть предусмотрена комиссия.
Как узнать реквизиты, чтобы внести очередной платеж
Бывают ситуации, когда потерян не только договор, но и реквизиты банка, по которым заемщик вносит плановые платежи. Если же у клиента сохранились квитанции за предыдущие месяцы, то все необходимые данные можно посмотреть в них.
В остальных случаях можно просто обратиться в банк с паспортом или иным документом, удостоверяющим личность, чтобы уточнить номер счета плательщика, дату, до которой нужно внести оплату, а также иную информацию.
Чтобы не пропустить очередной взнос, имеет смысл на своем мобильном телефоне подключить соответствующее напоминание.
Также многие банки сами оказывают такую услугу, предварительно высылая смс об оплате. Дополнительную информацию, к примеру, о графике работы финансового учреждения, телефоны «горячей линии» и т.п., можно найти на официальном сайте банка в интернете.
Еще один способ быстро узнать реквизиты – дозвониться в call-центр и попросить сообщить их, при этом придется пройти идентификацию по паспортным данным.
Важно! В течение трех лет после полной выплаты займа необходимо хранить не только ипотечный договор и квитанции по погашению, но также и справку об отсутствии задолженности по кредиту (ее обязательно следует запросить в учреждении после полной выплаты).
Это понадобится на тот случай, если банк или кредитор пожелает обратиться в суд за защитой своих прав. По истечение трех лет все бумаги можно уничтожить, так как срок исковой уже истек.
Что делать, если банк не выдает дубликат
Если вам отказывают в выдаче этого документа, то необходимо позвонить на «горячую линию». По закону, вы обладаете правом иметь на руках оригиналы всей необходимой документации по ипотеке.
Полезные советы
Таким образом, очень важно при утере договора по ипотеке, сразу же обращаться к кредитору, чтобы сделать копию.
Когда у гражданина сохранились график платежей и реквизиты кредитора, он думает, что дубликат потерянного соглашения не нужен. Такое мнение ошибочно. Финансовое учреждение может поменять условия кредитования (например, повысить процент по займу), а человек не узнает правомерно ли это, потому что у него нет нужного контракта.
В связи с тем, что законодательство РФ обязывает заемщика хранить соглашение еще 3 года после выплаты кредита, рекомендуется восстанавливать утерянный документ. Гражданин, погасивший займ и получивший справку об отсутствии долга, может не запрашивать дубликат у кредитора. Однако в период исковой давности остается возможность того, что банк может по какой-либо причине подать в суд на заемщика. Наличие соглашения – одно из главных доказательств в таких разбирательствах, поэтому лучше восстановить потерянные бумаги.
Как оформить закладную?
Закладная ипотечной квартиры оформляется в двух вариантах по выбору сторон – стандартно либо в электронном формате. Для стандартной процедуры заемщику достаточно обратиться в банк – бумагу подготовит менеджер, необходимо только подготовить документы:
- паспорт гражданина РФ – большинство кредиторов настаивает на наличии постоянной регистрации;
- свидетельство права собственности (либо выписка ЕГРН) на купленную недвижимость;
- правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарения, наследования, судебное решение;
- оценка квартиры для закладной – процедуру проводят независимые оценщики, определяющие рыночную стоимость объекта;
- страховой полис на недвижимость – должны быть учтены риски повреждения имущества.
Как банк использует закладную?
Использование закладной на квартиру по ипотеке банком зависит от финансовой организации – кредитор вправе распоряжаться документом в рамках действующего законодательства. Так, банк может:
- просто хранить бумагу, гарантирующую возврат средств по кредитному договору;
- частично перепродать – документ фактически выступает ценной бумагой, такая ситуация возможна, если кредитору требуется привлечение капитала;
- переуступить права требования (полностью продать), уведомив должника об этом, расчетный счет для перечисления ежемесячных платежей меняется;
- обменять – аналог продажи, но взамен банк получает не капитал, а другое имущество;
- выпустить ценные бумаги – гарантия делится на несколько независимых частей, после чего продается организациям либо частным лицам.
Чаще всего закладная банку на квартиру по ипотеке нужна лишь в качестве гарантии – дополнительные действия с ней проводиться не будут. Также кредитор или новый владелец (при продаже) не могут потребовать от заемщика досрочного погашения ссуды.