Расторжение договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора участия в долевом строительстве (ДДУ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

Права и обязанности участников ДДУ

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.

Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора

Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:

  • данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
  • реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
  • основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
  • подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
  • реквизиты счёта дольщика для перевода;
  • дата составления уведомления;
  • опись вложения.

Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.

Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

  • заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
  • копия договора участия в долевом строительстве;
  • документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
  • расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
  • другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

  • допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
  • позволяющие прекратить обязательства только через суд.

Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

  • прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
  • застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
  • качество построенного объекта не соответствует требованиям;
  • новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
  • соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

  • возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
  • размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Читайте также:  Пособие на третьего ребенка в 2023 году

Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

  1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
  2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
  3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
  4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

  • паспорт;
  • если есть соглашение;
  • если одностороннее расторжение, уведомление;
  • нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

  • справка о погашении долга из банка;
  • общее заявление двух сторон;
  • кредитный договор;
  • закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
  • судебное решение о закрытии кредита.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:

  1. Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
  2. Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре.
  3. Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ.

Способы расторгнуть ДДУ

Столь радикальная мера, как расторжение договора в одностороннем порядке, является отказом от права дольщика истребовать квартиру. Если застройщик добровольно в срок возвратит вложенный дольщиком капитал и начисленную неустойку с компенсацией, всегда нужно быть готовым к судебной тяжбе.

Законодательство устанавливает четыре способа расторгнуть ДДУ и вернуть деньги:

  1. Когда инициатива исходит от участника долевого строительства.
  2. По требованию застройщика.
  3. В порядке судебного производства.
  4. По договоренности сторон.

Риски расторжения ДДУ

Прежде, чем расторгать в одностороннем порядке ДДУ или инициировать его расторжение по соглашению сторон, дольщику следует оценить возможные риски, которые зависят от конкретной ситуации. В целом можно рекомендовать рассмотреть следующие проблемные стороны расторжения:

  • возможность дальнейшего приобретения квартиры. Если ДДУ расторгается по причине того, что застройщик затягивает сроки сдачи, дольщик может рассчитывать на то, что забрав деньги из ДДУ он сможет вложить их в другое жилье. Однако цены на недвижимость меняются постоянно, поэтому к моменту выхода из ДДУ жилье того же уровня может стоить уже на порядок выше;
  • застройщики редко соглашаются с инициативой дольщиков на расторжение ДДУ, что приводит стороны к судебному разбирательству. Судебное разрешение вопроса займет от трех месяцев до нескольких лет. Все это время дольщик не получит своих денег, что опять же затянет приобретение жилья;
  • особую сложность имеют ДДУ, оплаченные полностью или частично за счет кредитных средств. Такие договоры дополнительно обременены залогом банка, поэтому стороны таких договоров и кредитор дольщика нередко оказываются в суде, разрешая вопрос о расторжении ДДУ.

После того, как ДДУ был расторгнут, дольщик получает назад все внесенные по нему средства:

  1. в течение 10 дней, если решение о расторжении принял застройщик из-за неуплаты со стороны дольщика;
  2. в течение 20 дней, если инициатором был дольщик. Кроме суммы платежей дольщика застройщик в таком случае уплачивает еще и проценты за пользование средствами дольщика за весь период, пока они находились на его счетах.

Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим

———————————
См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.

Читайте также:  Как оплачивается больничный по уходу за ребенком

В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.

Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?

Для того чтобы минимизировать такой риск, при подаче в суд искового заявления о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора или заявления об обжаловании действий Росреестра необходимо заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер, например, в виде запрета застройщику реализовывать права на получение в собственность спорной недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договоров долевого участия в отношении прав на спорный объект с третьими лицами и регистрации каких-либо прав, ограничений и обременений в отношении спорной недвижимости.

Если все же к моменту вынесения судом решения о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и соответственно договора действующим в ЕГРП будет внесена запись о регистрации договора долевого участия на тот же объект с третьим лицом, то, вероятно, Росреестр не сможет восстановить запись о регистрации прав участника долевого строительства на тот же объект.

В этой ситуации участнику долевого строительства, видимо, придется обращаться в суд с иском к застройщику и третьему лицу о признании второго договора долевого участия недействительным, как не соответствующего закону в связи с отсутствием у застройщика права на его заключение.

Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве

Порядок действий следующий:

  • Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
  • При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
  • К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
  • Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.

Как расторгнуть ДДУ: самые частые причины споров и порядок возвращения денег

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила.

Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т.е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

  • если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
  • если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства.

Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре

Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям.

Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт)
  • заявление о регистрации расторжения ДДУ
  • соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ.
  • в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ
  • документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс).
  • в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр:
  • заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или
  • если договор ыл расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора.
  • застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

  1. Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
  2. Нарушено качество строительства.
  3. Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Порядок расторжения дду дольщиком

во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору. расторжение дду застройщиком по порядок расторжения дду дольщиком и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); регистрация расторжения дду по порядок расторжения дду дольщиком и метро При наличии оснований отказаться от договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, заключение соглашения о расторжении ДДУ о возврате денежных средств может только навредить, т.к. вы потеряете возможность взыскать в суде проценты за пользование вашими деньгами. .

Судебная практика по расторжению ДДУ

№1

В практике юристов периодически возникают ситуации, когда дольщики обращаются за правовой помощью после того, как они из-за юридической неграмотности заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.

В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение. Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование. Еще компания возместила убытки – проценты, выплаченные по кредитному договору, страховое возмещение, и компенсировала моральный вред.

№2

Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры. В договоре она являлась созаёмщиком, а муж – заёмщиком.

Юристы посоветовали мужчине заключить соглашение о разделе имущества или брачный контракт, в которые включить соответствующее условие, или переоформить ДДУ с застройщиком о переуступке права требования на супруга.

Советы юриста

  • Частое явление, когда гражданин решил расторгнуть ДДУ с ипотекой или материнским капиталом и вернуть вложенные средства. Как действовать, если застройщик не выполнил свои обязательства в этом случае? Нужно получить согласие банка, если в кредитном договоре нет пункта о досрочном погашении кредита после того, как застройщик вернул все причитающиеся дольщику деньги.
  • Дольщику полезно знать, что в соответствии с ФЗ №214 застройщик может заключить договор страхования гражданской ответственности:

    войдя в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;

  • заключив договор со страховой компанией.

Застройщик будет обязан внести полностью или частями страховую премию страховой компании. Это необходимо на случай неисполнения или некачественного исполнения обязательств по ДДУ. При возникновении страхового случая, то есть при невыполнении условий договора, застройщик будет обязан выплатить страховку дольщику. Однако рассчитывать на неё можно при обращении в суд и положительном исходе процесса для дольщика.

Важно!

Расторжение договора долевого участия – процесс, требующих специальных знаний в области жилищного права, умения при необходимости вести дело в суде, навыков по сбору доказательств вины нерадивого застройщика, среди которых могут не только бумаги, но и, например, видео- и аудиозаписи, сообщения из Интернета… Поэтому сразу после принятия такого решения нужно обратиться к юристу, который все эти заботы возьмет на себя.

Оставить заявку

Чем конкретно способен помочь специалист:

  • даст консультацию;
  • оформит претензию, исковое заявление, ходатайства в суде;
  • примет участие в суде;
  • подаст жалобу на судебное решение;
  • проследит за исполнением решения суда.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *