Как продать дом быстро и выгодно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом быстро и выгодно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Шаг 1 — разобраться с документами

2. Шаг 7 — заплатить налоги

3. Как продать земельный участок быстро и выгодно: подготовка

4. Шаг 1. Сбор минимального пакета документов

5. Определиться с ценой земельного участка

6. Шаг 4: готовим участок к продаже

7. Самостоятельная продажа

8. Продажа земельных участков у моря

9. Нюансы при самостоятельной продаже земли

10. Как составить акт приема-передачи при купле-продаже земельного участка

11. В чем мотивация продажи земли в Крыму

12. Почему не ограничивают въезд для мигрантов

13. Переговоры с покупателями

14. Рекомендации и полезные советы

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

Продажа земельного участка – это кропотливый процесс, требующий предварительной подготовки и контроля каждого этапа. Если нет нужды в срочной реализации надела, не стоит спешить. Подав объявление, общайтесь с потенциальными покупателями и четко озвучивайте свои позиции. Остерегайтесь мошенников и не заключайте контрактов без участия нотариальной конторы.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – продавать участок спокойнее через профессионалов, или гораздо выгоднее искать покупателей самостоятельно?

Шаг 1 — разобраться с документами

Документы, которые потребуются вам для продажи земельного участка:

Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.

Шаг 7 — заплатить налоги

Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет — придется заплатить налог НДФЛ 13% от сумму сделки, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.

Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).

Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.

Как продать земельный участок быстро и выгодно: подготовка

Перед тем, как размещать объявления самостоятельно или обращаться к риелторам, необходимо подготовить товар для продажи – заняться его внешним видом:

Произвести покос травы, убрать сухие ветки.
Обработать имеющиеся садовые деревья – спилить высохшие сучья.
Перепахать старые грядки – сделать площадь под огород однородной.
Привести в порядок систему водопровода и полива, если имеются поломки.
По возможности выровнять рельеф – участок должен быть удобным для посадок и строительства.
Если почва давно эксплуатируется без удобрения, будет нелишним завести чернозем и рассыпать ровным слоем. Это повысит ее привлекательность для садоводов и огородников.
Убрать мусор, ветхие постройки и предметы, которые не подлежат к использованию.
Отремонтировать и покрасить забор, заменить старые ворота и калитку.
Можно повысить ценность надела, посадив плодовые деревья, которые хорошо приживаются и плодоносят в данной климатической зоне.

Шаг 1. Сбор минимального пакета документов

В случае если вы решили продать земельный участок, то первым делом необходимо собрать определенные документы. Речь идет о кадастровом паспорте и межевом плане.

Кадастровый паспорт – это аналог паспорта гражданина, в нем содержится вся основная информация о земельном участке (площадь, владелец, уникальный номер и т.д.). Выдается Федеральной службой Государственной регистрации, в простонародье именуемого, как Росреестр.

Получить данный документ несложно, если вы проходили процедуру землеустройства и ваш земельный участок есть в базе данных Росреестра. В противном случае процедура может затянуться на несколько месяцев.

Итак, если все же процедура землеустройства пройдена, тогда вам необходимо:

Обратиться в Росреестр и заказать кадастровый паспорт;
В момент, когда придут кадастровые инженеры показать им свой земельный участок. Специалисты проводят измерения границ и составляют межевой план.
Заранее, до прихода кадастровых инженеров, обсудить с соседями границы вашего участка. Постарайтесь решить все проблемы (если они возникнут) мирным путем, иначе свою недвижимость быстро продать вам не удастся.
Документы передаются в Росреестр, где в течение месяца проверяются все данные, после чего выдается кадастровый паспорт.

Помимо кадастрового паспорта, необходимо подготовить документы, подтверждающие права вашей собственности. В случае если земля была куплена вами до 1997 года, тогда нелишним будет обратиться за консультацией к юристу. Дело в том, что продажа земельных участков происходит на основании Земельного Кодекса Российской Федерации, а он существенно поменялся после 1997 года.

Например, если земля была куплена вами после 31.01.1998 года, тогда вы должны иметь на руках Свидетельство о государственной регистрации права на землю. В случае если участок куплен до 31.01.1998 года, тогда вам придется перерегистрировать права на землю.

Определиться с ценой земельного участка

Для начала хорошо бы определиться с ценой на продаваемый участок земли, чтобы не прогадать и извлечь из сделки купли-продажи максимальную выгоду. Поскольку мы ведем разговор об участках под строительство частных жилых домов расположенных в Москве или Подмосковье, то, стоит отметить, что цену таких участков во многом определяет наличие коммуникаций и инфраструктуры.

Под коммуникациями, которые возможно увидеть на участке, предназначенном для частной застройки, принято понимать электричество, водоснабжение, магистральный газ и центральную канализацию.

Если рядом с участком стоит электрический столб, к которому можно подключиться, то это, однозначно, прибавляет стоимости земле и сильно увеличивает шансы продать земельный участок быстрее.

Шаг 4: готовим участок к продаже

Чтобы продать земельный участок быстро и выгодно, необходимо подготовить его как следует, сделать более привлекательным для покупателя. Это также может значительно повысить цену продажи земли. Что можно сделать:

Провести коммуникации на участок, если их нет. Тут нужно оценить, окупит ли это себя, но, как правило, земля с подведенными коммуникациями стоит гораздо дороже, чем без них.
Вывезти с участка все крупногабаритные вещи, мусор, прибраться. Это самое простое, что можно сделать. Кроме того, если у вас на земле есть какие-то остатки разрушенных строений, лучше вывезти их, оптимально оставить участок максимально чистым.
Если на земле выросла высокая трава, недвижимость будет выглядеть запущенной, неухоженной, непривлекательной для потенциального покупателя. Скосите бурьян, срубите высохшие деревья, наведите порядок.
Участок принадлежит к СНТ? В этом случае можно высадить несколько фруктовых деревьев — это может оказаться привлекательным для покупателя.
Если на земле есть строение или хотя бы фундамент, необходимо привести их в порядок, почистить, чтобы они не выглядели заброшенными и разрушенными.

Самостоятельная продажа

Участок проще продать самому, если знать, что интересует потенциального клиента. Специалисты Retail-Realty собрали характеристики земельного участка, которые наиболее важны для покупателей.

Отвечаем на вопрос «Как продать земельный участок в Подмосковье быстро?» через характеристики, на которые смотрит покупатель участков в Подмосковье:

Тип земельного участка: ИЖС, СНТ, ЛПХ. Если участок подходит для строительства дома и прописки, то напишите об этом в рекламном объявлении. Многие люди плохо знают разницу между СНТ и ИЖС. Облегчите покупателю задачу.
Транспортная доступность — как далеко участок находится от МКАД и ближайшего метро. Напишите эту информацию первым делом. От этого сильно зависит цена. Например, в 35 км по Каширскому шоссе цена за сотку — от 250 000 р., в 50 км от Москвы уже от 120 000 р. Расскажите, сколько займет путь до шоссе, МКАД и метро. Есть ли общественный транспорт, какой и как далеко ближайшая остановка.
Размер участка и возможность расширения. Сколько соток — это важно. Однако далеко не все собственники рассказывают, что соседние участки тоже продаются. В рекламном объявлении обязательно укажите, если есть возможность расширения за счет других участков или ничейной земли.
Расстояние до магазина, аптеки, озера, леса. Здесь не угадаешь. Одному нравится река рядом с домом и комары вечером, другому хочется ходить за грибами, ягодами и отгонять кабанов от кабачков. Лучше честно рассказать, как обстоят дела вокруг участка: какое расстояние до леса, озера, реки, есть ли там пляж и т.д. Любая информация не будет лишней.
Кто продает: частный собственник или девелопер. Девелоперы покупают много земли, делят на участки, подводят коммуникации, выравнивают, регистрируют, а потом распродают. У частного собственника участок, как правило, дешевле, чем у девелопера, что может привлечь часть клиентов. Если вы собственник, то сфотографируйте себя на участке, дайте клиенту возможность посмотреть ваши социальные сети и позвонить напрямую. Честность и открытость в этом случае лучшие продавцы, так как на рынке Подмосковья очень много специалистов по продаже земли, маскирующихся под собственников.
Как далеко коммуникации. Большинству покупателей интересны электричество и газ. Без газа можно разориться на счете за электричество ближайшей зимой, а без электроэнергии будет совсем плохо. Канализация и вода — вторичные вопросы, но им тоже нужно уделить внимание. Если вы знаете, что сосед пробурил скважину 50 метров и у него идет чистая вода, то расскажите это покупателю в объявлении. Его заинтересует эта информация.
Почва, грунтовые воды и запахи. Если обследовали недра перед покупкой, то расскажите об этих документах, отсканируйте их и подготовьте к отправке потенциальным клиентам. Если же обследование не проводилось, то можно его провести для более быстрой продажи участка или подождать, когда обследование проведет клиент, чтобы сбить цену.

Проще всего купить квартиру, но рентабельность таких вложений маленькая — цены на них растут медленнее, чем на дома и земельные участки. Причем речь идет о квартирах в новостройках, вторичная недвижимость дорожает еще медленнее.

«По опыту скажу, что выгоднее всего вкладывать деньги в строительство с последующей продажей, потому что здесь есть много вариантов, как построить красивый и качественный дом с минимальными вложениями. У нас есть интересный кейс на эту тему, — рассказывает Денис Тесло. — Одна наша клиентка хотела купить коттедж под Евпаторией. У нее было 3 млн рублей. То, что ей нравилось, стоило от 5 млн. Мы предложили интересную схему. Нашли участок 10 соток стоимостью 1,5 млн рублей. Она покупает его, делит пополам. На одной половине мы строим ей дом, а вторую она отдает нам в счет стоимости работ. На оставшиеся 1,5 млн закупает строительные материалы. Все получилось, как мы и планировали. В итоге дом с участком обошелся ей в 3 млн рублей. Спустя год она его продала за 8 млн. Точно так же мы можем строить целые коттеджные поселки для последующей продажи — это самые быстроокупаемые вложения».

В Крыму выгодно вкладывать в общепит и в гостиничный бизнес. Но здесь важно понимать, что это сезонный бизнес, он будет приносить хороший доход лишь 3-4 месяца в году. Поэтому вкладываться в эту сферу имеет смысл с небольшими деньгами — 3-5 млн рублей, чтобы окупить вложения за два-три сезона. Зашел, построил, зарабатываешь. Например, за 3 млн можно поставить на берегу 6 домиков стоимостью 500 тыс. рублей каждый. В сезон их можно сдавать за 3-4 тыс. рублей в сутки.

Денис Тесло: «Мы помогаем инвесторам рассчитать рентабельность того или иного вида бизнеса, можем подобрать земельный участок и построить на нем кемпинги, дома, кафе, производственное здание и т.д. Причем сделаем это с учетом специфики региона».

Продажа земельных участков у моря

В объявлениях от собственников и посредников можно видеть большое количество предложений по продаже земельных участков в Крыму у моря с ценами. Каждый участок имеет определенные характеристики, в зависимости от которых выбирается направление его использования:

Примерно 5 соток или более – это достаточная площадь для того, чтобы переехать жить в Крым. Такой земельный участок под коттеджную застройку позволяет разместить дом и все необходимое для жизни.
Участки средних размеров подходят для различных целей.
Территории площадью от 1 Га и более могут стать хорошим местом для открытия гостиницы или развлекательного комплекса.

Нюансы при самостоятельной продаже земли

После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.

Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.

В текст предварительного договора следует включать:

Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
Информацию о продаваемом объекте недвижимости:

кадастровый номер;
площадь землевладения;
определяющие его местоположение координаты;
земельная категория;
вид разрешенного использования;
ссылки на правоустанавливающие документы.

Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.

Как составить акт приема-передачи при купле-продаже земельного участка

Приемопередаточный акт, так же, как и другие документы, фиксирующие гражданско-правовые отношения участников, составляется в простой письменной форме. Передача земельного объекта на словах недопустима. Количество экземпляров акта должно соответствовать числу экземпляров договора купли-продажи (два экземпляра для сторон сделки и один в орган регистрации).

Как правило, акт составляет сам продавец, но можно привлечь к этому процессу и нотариуса. В последнем случае гарантия составления юридически грамотного документа значительно повышается.

Покупатель обладает правом внесения в приемопередаточный акт своих замечаний и дополнений в отношении передаваемого объекта (например, указать состояние, в котором находится участок, наличие построек, качество почвы). Внесенные коррективы выгодны и для продавца. Отражение в документе всех значимых особенностей объекта исключит риск предъявления претензий в будущем.

В чем мотивация продажи земли в Крыму

После вступления Крыма в состав Российской Федерации, местные жители столкнулись с определенными проблемами. Правила и порядок владения землей серьезно изменились. Законы штампуются с частотой около четырех в год – и это только на земельные отношения. Налоги на владение землей значительно возросли. И есть еще один важный нюанс. Поскольку значительное большинство, проживающих на территории Крыма людей имели украинское гражданство, после присоединения Крыма к РФ у них появились определенные ограничения. Человек, имеющий паспорт гражданина Украины не может находиться на территории Крыма более трех месяцев подряд и 6 месяцев в год всего. То есть, качественно использовать свои земли, для украинцев не представляется возможным. Решить проблему, конечно, можно путем получения российского гражданство, но некоторые просто продают свои земли. Тем более для многих россиян открылась новая территория для бизнеса или проживания, поэтому спрос на землю в Крыму со стороны граждан Российской Федерации крайне велик.

Почему не ограничивают въезд для мигрантов

История современной Российской Федерации начинается с развала СССР. СССР был таким интересным территориальным образованием, в котором можно было легко родиться. И в нем же умереть. СССР рассматривал себя, как универсальную систему. Да, в СССР было огромное количество проблем. Которые приходилось решать довольно противоречивыми способами.

Ну, например, воровать технологии. Так как другой мир. Мир других стран, не очень и спешил делиться с СССР технологиями. Внутри же, все держалось на том. Что люди, другой жизни не видели. Не могли увидеть по определению. Потому что покинуть страну, для большинства, было невозможно. Дело не в капстранах, которые не пускали к себе. Дело в СССР, который никуда не выпускал своих граждан, по умолчанию. Такова ирония. Сегодня, мы наблюдаем несколько иную тенденцию. Теперь нас, не хотят особо пускать к себе. Бывшие соседи. Которые, пускали.

Ну а назвал СССР, привёл к созданию большого количества новых государств. Не все эти государства, справились с задачей. По созданию собственной страны. Уровень жизни там начал стремительно падать. Оттуда поехали мигранты.

Переговоры с покупателями

Важное значение имеет выбор времени продажи. Установлена определенная сезонность в операциях с недвижимостью: в осенне-зимний период покупательский спрос падает, а летом возрастает. Оптимальное время для старта продаж – с приходом весны.

Объект должен быть подготовлен к просмотру – постройки покрашены, отремонтированы, мусор и хлам вывезен. Если на участке есть огород, рекомендуется произвести посев, увеличивая привлекательность общего облика.

В настоящее время организовать трансляцию информации о выставленном на продажу объекте не составит труда. На помощь приходят:

местные газеты с рубриками о продаже недвижимости;
объявления на ТВ, радио;
размещение информации в базах данных риэлторских компаний;
опубликование объявления на специализированных интернет-ресурсах.